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Micro bic / régime réel - quel statut LMNP choisir pour sa fiscalité ?

Vous souhaitez vous lancer dans la location de biens meublés, mais hésitez sur le régime fiscal à utiliser ? Sachez que la fiscalité du statut LMNP est avantageuse quel que soit le régime choisi.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

La question à se poser est la suivante : quel régime correspond le mieux à votre situation ? Avant de faire un choix, nous vous fournirons une liste de facteurs à prendre en compte.

En fonction de vos revenus locatifs

Avant de choisir votre régime fiscal, la quantité de vos revenus locatifs est un facteur crucial à considérer. En effet, si le régime réel est accessible à tous les locataires de biens meublés, le régime fiscal micro-BIC n'est pas applicable. Il n'est disponible que jusqu'à :

  • 72 600 € de revenus locatifs d'un bien équipé ;
  • 176 200 € de recettes locatives d'un meublé de tourisme ou d'une chambre d'hôtes.

Au-delà de ces seuils, vous êtes uniquement soumis aux taxes du régime réel.

En fonction de vos charges

Après avoir déterminé votre éligibilité aux deux régimes, il est indispensable d'examiner le pourcentage de vos recettes locatives que représentent vos charges. Si ces dépenses dépassent 50 % de vos revenus locatifs, quel que soit votre niveau de revenu, il est souhaitable que vous passiez au régime réel. Vous pourrez ainsi déduire vos charges de vos revenus locatifs.

Si ce n'est pas le cas, vous devez opter pour le régime micro-BIC afin de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 50 % sur vos revenus (71 % pour les locaux classés en meublé de tourisme ou en chambres d'hôtes). Ainsi, vous ne serez imposé que sur la moitié des loyers que vous percevrez de votre location meublée !

Comment passer d'un régime fiscal à un autre ?

Il est possible de modifier votre régime fiscal une fois l'activité LMNP commencée. Ainsi, si vous constatez que le régime choisi n'est pas le plus favorable, vous avez la possibilité d'en changer. Pour ce faire, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au centre des impôts de votre entreprise.

La demande doit être transmise avant le 1er février de l'année pour laquelle la modification est souhaitée. Par exemple, si vous souhaitez passer au régime réel pour 2023, vous devez déposer votre demande avant le 1er février 2023.

Notez que le passage du régime réel au régime micro-BIC est modifiable à tout moment, cependant le passage du régime micro-BIC au régime réel est irrévocable pendant deux ans. L'option est renouvelée automatiquement. Pour un retour au régime micro-BIC, vous devez adresser une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception au service des impôts des entreprises dans le délai imparti.

Quelle est la différence entre les deux régimes d'imposition ?

Déclaration avec un régime micro-BIC

Si votre activité LMNP relève du régime micro-BIC, vous devez remplir le formulaire 2042-C Pro en ligne. Si vous effectuez votre déclaration de revenus sur papier, vous devez joindre le formulaire Cerfa n°11222*22.

Une déclaration sous un régime légitime

Pour une activité exercée sous le régime actuel, vous devez déposer une déclaration de résultat au moyen du formulaire 2031 et des annexes 2033-A à 2033-E. Ces documents doivent être envoyés au service des impôts des entreprises (SIE). La dernière étape restante consiste à indiquer le résultat sur votre déclaration de revenus 2042-C Pro.

Sources :

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