De plus, contrairement aux locations ordinaires, les investissements LMNP sont applicables aux logements étudiants, aux voyageurs d’affaires, aux logements pour personnes âgées et au tourisme. En 2021, le LMNP sera un investissement privilégié en raison de ses nombreuses possibilités d’investissement. Ici, nous vous proposons de découvrir ci-dessous pourquoi il est judicieux d’opter pour un investissement en LMNP au cours de l’année 2022.
Investir en LMNP : ce qu’il faut savoir !
Comment réaliser un investissement en LMNP ? Le statut LMNP existe depuis 1949. C’est un régime qui permet d’accorder des avantages fiscaux aux bailleurs ou propriétaires qui louent des logements meublés (ou une partie de ceux-ci). Du fait que le LMNP n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales à 10 000 €, il peut être utilisé pour de nombreuses locations.
Cependant, certaines conditions doivent être remplies pour pouvoir être considéré comme un locataire LMNP :
- Être une personne physique (la LMNP ne s’applique pas aux personnes morales) ;
- Être directement propriétaire d’un bien immobilier (pas d’amputation ni de SCPI) ;
- Ne pas dépasser 23 000 euros de revenus locatifs annuels ou 50 % de votre revenu total ;
- Ne pas faire du LMNP son unique source de revenus ;
- Le bien immobilier détenu doit être utilisé à des fins résidentielles ;
- Le bien doit obligatoirement être loué en tant que location meublée.
Typiquement, un propriétaire qui loue un appartement ou une chambre meublée sur un site comme Airbnb pendant l’été pourrait profiter du statut LMNP. Il suffit de remplir le formulaire P0I (Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité indépendante et non salariée) et de le déposer au greffe du tribunal de commerce.
Pourquoi choisir le LMNP pour investir ? Notre point de vue
La flat tax est préjudiciable à l’assurance-vie
Avec l’assurance-vie, le placement préféré des Français est l’immobilier. L’immobilier, valeur refuge par excellence, est lié à la sécurité et à la longévité. Pour de nombreuses personnes, l’accession à la propriété reste une étape cruciale dans l’accumulation de richesse. Cependant, le projet de loi de finances de 2018 a eu une influence substantielle sur la fiscalité des investissements immobiliers et mobiliers, ainsi que sur la façon dont les gens vont évaluer ou ajuster leur stratégie d’investissement.
Le revenu du capital n’est plus soumis à l’impôt sur le revenu depuis le 1er janvier 2018. À la place, ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, populairement appelé » Flat Tax « . Si ce nouveau mode d’imposition est favorable à certains types de revenus, comme les plus-values sur les actions et les avantages des tranches d’imposition élevées, ce n’est pas le cas des bénéfices réalisés sur la vente de plans d’assurance-vie.
Le « couteau suisse de l’épargne », qui avait déjà perdu son avantage en raison de la baisse annuelle des fonds en euros (1,8 % net de frais de gestion en moyenne en 2018), s’est encore effrité avec le passage à la flat tax. En 2020, les marchés financiers subissent de plein fouet les conséquences de l’épidémie de coronavirus. Pour les épargnants dont une partie de l’argent était placée dans des investissements « à risque », comme les fonds techniques, le danger de perte de capital était extrêmement sérieux.
Immobilier traditionnel : impôts élevés et restrictions diverses
Bien que les revenus immobiliers ne soient pas soumis à la flat tax, ils sont soumis à une structure fiscale dissuasive. En raison de l’augmentation de 1,7% des paiements de sécurité sociale, la charge fiscale a augmenté. Une législation qui a infligé un coup à l’immobilier classique, déjà alourdi par les montages financiers, la gestion locative, l’amortissement des biens, etc.
LMNP : l’assurance du retour sur investissement
Les bailleurs peuvent louer une partie de leur bien ou investir dans une résidence de services s’ils souhaitent participer à l’immobilier sans nécessairement posséder un bien en propre. Celui qui souhaite acheter un bien dans le but de le mettre en location peut financer l’opération par un crédit, les revenus locatifs permettant d’amortir en partie les mensualités. Il faut savoir que les logements locatifs équipés sont souvent loués 10 à 20% plus cher que les logements locatifs non meublés.
En outre, en raison d’une structure fiscale particulièrement favorable, les locataires de locations meublées (voir la section suivante) peuvent non seulement déduire les coûts de leur revenu imposable, mais aussi amortir le bien, le mobilier et les installations.
La fiscalité du LMNP
Outre l’amortissement, la fiscalité est l’un des principaux avantages de la location meublée. Tout d’abord, les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Ceux-ci relèvent de la location nue.
Les BIC désignent les revenus provenant d’une activité indépendante principalement commerciale, industrielle ou artisanale. Ce type de revenus est soumis à l’imposition selon deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC dans lequel seuls 50 % des revenus sont imposés (déduction forfaitaire de cinquante pour cent) ;
- Le régime réel vous permet de déduire de vos revenus locatifs le montant réel de vos charges et d’amortir, sous certaines conditions, votre mobilier, votre matériel électrique et votre habitation.
Le choix du régime fiscal est déterminé par les revenus locatifs annuels :
- Moins de 70 000 euros : régime micro-BIC par défaut (régime réel sur demande) ;
- Entre 70 000 euros et 238 000 euros : régime réel.
Non seulement le bailleur qui choisit le régime réel peut déduire ses dépenses (impôts, primes d’assurance, copropriété, factures, intérêts d’emprunt, etc.) de ses revenus locatifs, mais il peut également amortir son bien (et ses composants) grâce au mécanisme de ventilation. Les éléments de décomposition de la valeur du bien sont les suivants :
- Les travaux de construction
- La toiture
- Les aménagements (décomposés en aménagements intérieurs et extérieurs)
- L’électricité
- L’étanchéité
- Le terrain
Cette méthode d’amortissement permet de réduire, voire de supprimer totalement, les taxes sur les revenus locatifs en LMNP.
Dans quoi devriez-vous investir en LMNP ?
LMNP offre une gamme variée de possibilités d’investissement. Il est possible d’investir dans des résidences de services en plus de vos propriétés principales et secondaires :
- Des résidences pour étudiants ;
- Des résidences de type Appart’hôtels ou Appart’City pour les voyageurs d’affaires ;
- Des résidences pour personnes âgées ;
- Des résidences de tourisme.
Même si ce n’est pas le moment optimal pour un investissement LMNP dans le tourisme, les résidences étudiantes et seniors sont très demandées. Les prix des EHPAD et des maisons d’étudiants sont très stables, et ils ne sont pas conscients de la question. Ces immeubles entièrement meublés attirent des locataires qui bénéficient non seulement d’un logement prêt à emménager, mais aussi de divers services spécifiques, selon la structure (petit-déjeuner, laverie, salle de sport, Wi-Fi, etc.).
Toutefois, méfiez-vous des promesses « trop belles pour être vraies », car même si le LMNP dans les maisons de services offre des rendements très alléchants, il faut être attentif face à elles. Cela est d’autant plus vrai pour les nouvelles propriétés, car il n’y a aucun moyen d’évaluer les rendements de l’année précédente ou l’efficacité de la gestion.
Quelle est la rentabilité du LMNP ?
La rentabilité d’un investissement est la première exigence des investisseurs. Il est important de distinguer la rentabilité brute et la rentabilité nette du LMNP.
La marge bénéficiaire brute
La rentabilité brute d’un investissement est un bon indicateur de sa performance. Elle est déterminée par le produit :
- Du loyer annuel (hors charges) ;
- Ainsi que du prix d’achat du bien.
On divise le total des loyers annuels par le prix d’acquisition du bien et on multiplie le résultat par 100 pour obtenir la rentabilité brute. C’est ainsi que l’on calcule la rentabilité brute en pourcentage.
Considérons le scénario suivant : une maison achetée 200 000 € qui génère 12 000 € de loyers annuels pour son bailleur : 12000 / 200 000 x 100 = 6% brut
La rentabilité nette
Toutefois, la mesure de la rentabilité brute d’un investissement est insuffisante pour évaluer réellement sa performance car elle ne tient pas compte des coûts et des dépenses liés à l’exploitation du bien. Pour cela, il faut calculer la rentabilité nette, qui est la différence entre le bénéfice brut et le bénéfice net :
- Dépenses ;
- Les primes d’assurance ;
- Droits et taxes ;
- Les honoraires des notaires ;
- Les taux d’intérêt sur les prêts ;
- L’entretien, la remise en état et la modernisation du bien.
Avant d’investir, prenez en compte l’ensemble des coûts liés à l’exploitation d’un bien immobilier. C’est la seule façon de déterminer la véritable rentabilité d’un investissement locatif.
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Sources :
