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Déficit foncier - Comment réduire ses impôt ?

Le déficit foncier peut être un dispositif de réduction fiscale très intéressant. Voyons aujourd'hui sa définition et comment il fonctionne.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Il existe trois manières de réduire son impôt sur le revenu. La déduction, c’est une somme qui sera soustraite de votre assiette imposable, la réduction qui sera un montant soustrait de votre impôt et le crédit d’impôt qui est un montant qui vous sera remboursée après avoir fait appel à un dispositif particulier.

Aujourd’hui, nous allons zoomer sur le déficit foncier qui est une déduction d’impôt. Comme son nom l’indique, le déficit est un excédent des dépenses par rapport aux recettes.

Le déficit foncier applicable à tous les biens anciens

Avant de commencer, il faut savoir que le déficit foncier peut s’appliquer à tous types de biens anciens. Il n’est pas nécessaire de rechercher un bien spécifique dans une localisation spécifique comme cela peut être le cas pour bon nombre de dispositifs immobilier. De plus, aucune contrainte de plafond pour les loyers n’est fixée dans le cadre du déficit foncier (cela peut changer en fonction de la ville dans laquelle vous investissez avec l’encadrement des loyers à Paris par exemple).

Le déficit foncier n’est pas un dispositif fiscal émergent d’une loi de défiscalisation valable d’une date à une autre. C’est une manipulation comptable qui permet de déclarer des pertes dans un investissement. Comme ça n’est pas un dispositif fiscal particulier, il ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000€.

Exemple pour illustrer le déficit foncier

Pour illustrer cela, prenons un exemple concret :

Vous êtes propriétaire d’un bien que vous mettez en location nu non meublé. Vous souhaitez y faire des travaux de rénovation car celui-ci commence à être vieillissant. Vous faites faire plusieurs devis à de nombreux artisans qui vous annoncent des devis d’en moyenne 20 000€. Vous pourrez alors déduire jusqu’à 10700€ par an de vos revenus foncier. L’excédent restant reportable d’année en année pendant 10 ans maximum.

Il est important de savoir que l’enveloppe des travaux représente, en général, environ 50% de l’investissement total.

Comme beaucoup de manipulations permettant de récupérer de l’impôt, il y a certaines conditions que vous devez respecter, à savoir :

-       Le bien doit être loué nu et ne peut pas être loué en meublé

Bien que le dispositif de loueur meublé permette également de déduire des charges et d’amortir le bien, cela s’effectue dans des conditions différentes. La location meublée n’est pas éligible dans le dispositif du déficit foncier 

-       Le bien doit être conservé minimum 3 ans en location hors déficit avant la revente afin de ne pas être reclassé fiscalement

L’administration fiscale impose cette règle afin de ne pas créer de spéculations immobilières. Ainsi, pour être dans les règles à la revente, il faudra présenter un résultat foncier positif.

-       Les extensions que vous pourriez faire ne sont pas déductibles.

Seuls les travaux de rénovation et d’améliorations visant à entretenir le bien peuvent rentrer dans le déficit foncier.

-       Votre déclaration d’impôt doit mécaniquement être faite sur le régime réel pour ce bien.

Il existe 2 régimes : le régime micro foncier et le régime réel. Le régime micro foncier permet de se faciliter la tâche sur la déclaration d’impôt. En revanche, au lieu de déclarer l’intégralité des charges, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur l’ensemble de vos revenus locatifs.

Rappel des règles du régime réel applicable au déficit foncier

Pour rappel, voici les règles du régime réel :

C’est un régime qui vous permet de déclarer toutes les dépenses que vous faites pour votre bien en location. Il devient automatique au-dessus de 15 000€ annuel (1250€mensuel) de revenus générés mais reste une option en deçà de ce montant. Ce que vous pouvez déduire des revenus fonciers sont :

-      Les travaux de rénovation et d’entretien uniquement investis par le propriétaire

-     Les primes d’assurances. L’assurance propriétaire non occupant pour le propriétaire.

-       Les charges de copropriétés non payées pas le locataire. Il peut également s’agir des provisions pour dépenses moins le montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles.

-       Les intérêts d’emprunt si vous remboursez un crédit. Ils ne peuvent pas à eux seuls prétendre au déficit. Il faut nécessairement des charges supplémentaires.

-       Les honoraires de gestion si vous faites appel à un gestionnaire. Vous pouvez également déduire votre gestion qui représente un montant forfaitaire de 20€

-       Les impôts comme la taxe foncière principalement.

Cette liste est fixée par le code général des impôts article 31 qui définit strictement la nature des charges déductibles.

Calcul du déficit foncier

Pour calculer le déficit foncier, cela se fait en 2 étapes. On calcule déjà la part du déficit dû aux charges financières. Par exemple, vous avez 7000€ de revenus locatifs et 2000€ de charges financières. Cela représente un gain qui n’est plus que de 5000€. Si ce résultat est supérieur à 0 alors, nous pouvons procéder à la deuxième étape du calcul.

Pour cette deuxième étape, nous allons retirer l’ensemble des charges non financières du résultat de l’étape 1. Imaginons que nous avons 7000€ de charges non financières à déduire nous auront un résultat de 5000-7000= -2000€. Nous avons bien un résultat négatif et donc un déficit foncier imputable de 2000€. Si le résultat avait été positif, le déficit foncier n’était pas applicable. Si ce déficit est supérieur a 10 700€ alors la différence sera reportable sur 10 ans.

Ce système vous permet d’être exonérés également des prélèvements sociaux de 17,2%. C’est-à-dire que si vous êtes dans une TMI à 30%, l’économie d’impôt sur les revenus des loyers sera de 47,2%.

Lorsque vous souhaitez revendre, l’impôt sur la plus-value immobilière sera à régler auprès de l’administration fiscale si toutefois vous faites une plus-value. Comme vous avez bénéficié du déficit foncier, il ne sera pas possible de déduire les travaux d’amélioration dans le calcul de la plus-value immobilière. Cependant, vous pouvez choisir entre le bénéfice du déficit foncier ou de baisser le montant de la plus-value immobilière.

Le déficit foncier est un dispositif qui peut être complexe à mettre en œuvre. Si vous souhaitez en bénéficier ou en connaître les détails, vous pouvez contacter notre expert. Il pourra faire un point avec vous sur votre situation et vous accompagnez dans vos démarches.

Sources de l'article :

Le site du gouvernement français : le déficit foncier
Le site de FNAIM : comment fonctionne le déficit foncier
Capital : définition et exemple du déficit foncier

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