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Tout savoir sur la fiscalité du LMNP

Le statut LMNP est l'une des plus anciennes niches fiscales de France, puisqu'elle a été créée en 1949. De plus, c'est une niche à laquelle les particuliers peuvent facilement prétendre.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

La LMNP est bien adaptée pour acquérir un logement neuf ou ancien, préparer sa retraite ou bénéficier d'une réduction d'impôt. La difficulté ? Ses impôts ne sont généralement pas vraiment évidents. Comment fonctionne donc le régime fiscal LMNP ? Nous vous expliquons tout ci-dessous.

Qu'est-ce qu'un loueur en meublé non professionnel ?

L'article 155 IV du CGI réglemente la situation du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Cet article décrit le LMNP comme un programme de défiscalisation pour ceux qui cherchent à louer un logement meublé. Pour bénéficier du LMNP, il est nécessaire de respecter les conditions suivantes :

  • Le revenu locatif doit être inférieur à 23 000 euros ou à cinquante pour cent du revenu global du ménage.
  • Il ne doit pas s'agir d'une activité principale ; elle doit rester sporadique, sinon elle sera considérée comme une LMP (location meublée professionnelle).
  • Le LMNP remplit également des conditions liées à l'investissement. Ainsi, il est possible d'obtenir un bien locatif neuf ou ancien. Ce statut est particulièrement accessible à ceux qui peuvent louer une partie de leur bien ou investir dans de petites parties qui seront proposées aux visiteurs ou aux étudiants, par exemple.
  • Dans la mesure où la loi exige que le bien soit meublé, il est indispensable de mettre en location un bien d'au moins 9 mètres carrés qui soit en bon état et fourni avec au moins les éléments suivants : un lit, un matelas, un oreiller, une couverture, une taie d'oreiller, de la literie en général, des rideaux ou des volets pour la chambre à coucher, des équipements culinaires c’est-à-dire une plaque de cuisson, un micro-ondes ou un four, des ustensiles de cuisine, de la vaisselle, un réfrigérateur, un congélateur, une table et des chaises, des éclairages, mais également du matériel de rangement et de nettoyage.

Les biens suivants relèvent de la compétence du LMNP :

  • Les condominiums et les maisons qui sont meublés ;
  • Les hébergements de tourisme ;
  • Les logements et chambres d'hôtes ;
  • Les maisons de retraite ;
  • Les résidences de services (tourisme, affaires, seniors, étudiants).

Si ces conditions préalables sont remplies, le statut LMNP permet de bénéficier d'avantages fiscaux, tels que l'amortissement. De plus, le LMNP n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €. Par conséquent, il est possible de louer de nombreux logements sous ce statut.

La fiscalité du LMNP : régime micro BIC ou régime réel ?

Sur le plan fiscal, les revenus de la location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Dans la mesure où l'État les considère comme un service, il s'agit de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le protocole micro BIC

Le régime micro BIC est un régime de base qui s'applique automatiquement aux entreprises dont les revenus annuels sont inférieurs à 70 000 €. Cependant, il est possible de choisir le régime réel lorsque les circonstances sont plus favorables. Le régime micro BIC permet de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs imposables. Cette déduction correspond hypothétiquement aux frais et coûts de location encourus. Cependant, dans la pratique, ces coûts sont souvent plus élevés. Il n'est pas possible de déduire des coûts en plus de l'abattement dans le cadre de ce dispositif.

Une fois collecté, l'administration fiscale ajoute le bénéfice imposable aux autres revenus du ménage. L'ensemble du montant est ensuite imposé selon un barème progressif.

Le régime réel

Le régime réel est applicable dès lors que les revenus locatifs annuels dépassent 70 000 €. Si le propriétaire a des revenus bruts inférieurs, il a la possibilité de choisir ce régime fiscal. Il n'est pas possible de bénéficier d'un abattement fixe dans le cadre du régime réel. Pour compenser cette perte, tous les frais et coûts liés à l'administration de la propriété locative peuvent être soustraits du loyer total et des abattements pour charges acquis. L'objectif ? Diminuer le montant total de ses impôts. Il en existe plusieurs :

  • Les factures d'entretien et de réparation ;
  • L'impôt foncier ;
  • Les frais d'assurance et d'administration ;
  • Les frais de comptabilité ;
  • Les factures et abonnements pour le gaz et l'électricité ;
  • Les intérêts de l'emprunt.

Quel régime fiscal choisir pour mon bien LMNP ?

Les deux régimes ont leurs avantages et leurs inconvénients. Pour prendre la bonne décision, vous devez choisir l'option qui correspond le mieux à votre situation financière. Pour le régime micro BIC, la déclaration de vos revenus est une démarche simple. Il vous suffit de remplir le formulaire 2042 C Pro (ou le formulaire Cerfa n° 11222*22 associés si la déclaration est faite sur papier). Les obligations comptables sont également simples.

Les démarches liées à la routine proprement dite sont plus complexes. En effet, cette fois-ci, une déclaration de résultat doit être présentée au moyen du formulaire 2031 et de ses annexes (déclaration 2033-A à 2033-E). Avant de présenter le résultat final sur le formulaire 2042 C Pro, tous les papiers doivent être enregistrés auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Pour plus de simplicité, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de la comptabilité, notamment en raison de la complexité croissante des exigences comptables. Ainsi, un propriétaire de LMNP ayant choisi le régime réel d'imposition doit tenir un bilan simplifié, un compte de résultat simplifié, un tableau des immobilisations et des amortissements, et un état des provisions.

Bien que le régime réel soit plus compliqué que le micro-BIC, il est souvent plus favorable d'un point de vue fiscal. En effet, il est fréquent que les frais et dépenses liés à l'emploi dépassent la déduction de 50 % autorisée par le régime micro-BIC. Néanmoins, le calcul doit être effectué car, si les frais sont moins importants que l'abattement, il faut choisir le régime fiscal micro-BIC pour le LMNP.

LMNP neuf et avantages fiscaux

Lors de l'investissement dans un bien immobilier locatif neuf, les avantages fiscaux sont multiples. Par conséquent, dans le système actuel, tous les coûts pourraient être supprimés pour arriver rapidement à un déficit foncier. Si les dépenses et les charges sont importantes, il est concevable que les revenus locatifs ne soient pas imposés.

Investir dans un bien neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) dans une résidence de services permet de cumuler le statut LMNP grâce au gadget Censi-Bouvard. En combinant ces deux dispositifs, il est possible d'obtenir une économie d'impôt de 11 % sur le prix du bien hors taxes. Cette économie d'impôt est ensuite réalisée sur neuf ans, dans la limite d'un plafond d'investissement annuel de 300 000 €. De plus, il est possible de récupérer la TVA de 20%.

L'investissement LMNP est-il nécessaire en 2022 ?

Si le statut LMNP est toujours intéressant d'un point de vue fiscal en 2022, il ne répond pas à toutes les attentes, notamment si l'investissement est destiné à un usage personnel. En effet, le LMNP n'est accessible qu'à ceux qui cherchent à louer leur bien afin de diminuer leur charge fiscale et de générer un patrimoine. Le statut LMNP est facilement accessible : il n'y a aucune restriction sur les ressources ou les investissements, et il est possible de louer une partie du bien. Tant que les conditions de la LMNP sont remplies, ce dispositif est tout à fait utile.

De même, le LMNP permet de louer facilement un appartement meublé et d'éviter les vacances locatives. Pour une meilleure tranquillité d'esprit, l'administration du bien peut être déléguée à l'exploitant de la structure si l'investissement est réalisé dans un logement de service.

Sources :

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