Location immobilière : Fiscalité & avantages

Quelles sont les déductions fiscales possibles pour un investissement locatif dans un logement ancien ou plus récent ? Remplir une déclaration d’impôts n’est jamais simple, et il est possible de négliger des avantages fiscaux essentiels par ignorance. Voici les déductions fiscales disponibles pour les immeubles locatifs.

Table des matières

Quels sont les avantages fiscaux pour les locations meublées ?

La loi ALUR (pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 est venue fixer le plafond de la location meublée. Pour être considéré comme meublé, un bien doit comporter :

Un lit avec une couette (ou une couverture) pour dormir ;

La possibilité de couvrir les fenêtres avec des volets ou des rideaux opaques ;

Une table et des sièges ;

Des étagères, des commodes, pour le rangement ;

Ce qui est nécessaire pour entretenir le logement : produits de nettoyage ;

Ce qu’il faut pour cuisiner : des plaques de cuisson, du matériel de cuisine, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, un four ou un four à micro-ondes ;

Un réfrigérateur.

Est-ce que vous le saviez ?

Si l’un de ces éléments est absent lorsque le locataire emménage, le bail meublé devient effectivement un bail non meublé ou vide.

Politiques, conditions et avantages de la location meublée

Les revenus de la location meublée ne sont pas imposés comme revenus fonciers.

Qu’est-ce qu’un appartement meublé ? L’article 25-4 de la loi promulguée le 6 juillet 1989 précise : » Un logement meublé est un bon logement garni d’un mobilier en quantité et qualité suffisantes pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre conformément à ses besoins quotidiens « .

L’appartement doit donc contenir un lit, des volets ou des rideaux pour la chambre à coucher, des ustensiles de cuisine, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur, de la vaisselle, une table et des chaises, des rangements et des lumières.

Si vous optez pour la location d’un appartement, l’un des deux statuts suivants vous sera utile :

Locataire meublé à titre professionnel (LMP)

Locataire non professionnel du mobilier (LMNP)

La location ou la sous-location d’un appartement meublé est une activité commerciale. Par conséquent, les revenus locatifs ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le régime LMNP

Si vous ne remplissez pas l’une des conditions requises par le LMP, vous êtes qualifié de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Seul le régime fiscal des BIC est applicable. Il faut distinguer deux cas de figure :

Le régime micro-BIC s’applique si les recettes locatives n’atteignent pas 70 000 € par an hors taxes en 2022. Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement de 50 % ;
Les charges ne sont pas déductibles ;

Si les recettes de 2022 dépassent 70 000 €, le régime du » bénéfice réel » s’applique. Vous devez donc soustraire les dépenses et les honoraires de vos revenus.

Exonérations

Si vous louez une chambre meublée dans votre résidence principale, les loyers perçus sont exonérés d’impôt dans les conditions suivantes :

Il s’agit d’une ou plusieurs pièces de votre habitation principale.

La pièce louée constitue l’habitation principale du locataire.

Le loyer annuel que vous facturez est inférieur à 185 €/m² en Ile de France et 136 €/m² dans les autres localités.

Le système LMP

Vous pouvez bénéficier de ce statut si vous remplissez les trois conditions suivantes :

Au moins un membre de votre foyer fiscal est inscrit en tant que bailleur professionnel au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;

Le total des revenus annuels de votre foyer fiscal provenant de la location meublée est supérieur à 23 000 euros TTC ;

Ces revenus doivent être supérieurs à l’ensemble des autres revenus du foyer.

Concernant les impôts, les LMP peuvent être soumis à l’un des trois régimes fiscaux suivants :

Impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;

Impôt sur les bénéfices des sociétés ;

Micro-entreprise si leurs recettes 2022 étaient inférieures à 70 000 €.

Notez que cette limite est calculée proportionnellement à la durée de la location. Ainsi, si vous louez votre logement pendant 6 mois en 2022, la limite sera de : 70 000 x 6/12 = 35 000 euros. Il est fixé à 170 000 euros pour les locations saisonnières touristiques, hôtelières, de gîtes ruraux et de chambres d’hôtes en 2022. Cette fois, le plafond n’est pas modifié pendant toute la durée de la location.

En raison du fait qu’il s’agit d’une activité professionnelle, vous pouvez déduire toutes vos dépenses de vos revenus locatifs. Parmi les dépenses déductibles de l’impôt, on trouve :

Frais d’établissement
Taxes locales
Détérioration du mobilier (entre 10 % et 20 % pendant 5 à 10 ans)
Détérioration de l’immeuble

Notez que vos locations meublées peuvent être exclues de l’ISF si vous êtes considéré comme un bailleur professionnel.

La location meublée d’habitation

Il est nécessaire de distinguer la location de logements publics et privés car les déductions fiscales ne sont pas identiques :

25 % d’exonération pour les logements achetés en 2009 et 2010, et 18 % d’exonération pour les biens acquis après 2010. Cette subvention s’applique uniquement aux établissements de soins pour personnes âgées et aux logements pour étudiants qui fournissent des services. Il s’agit d’un paiement qui s’étale sur neuf ans. La réduction est calculée sur la base du montant inférieur à 300 000 €. Vous devez avoir un domicile fiscal français et ne pas exercer d’activité professionnelle.

Comme il existe plusieurs méthodes pour investir dans l’immobilier locatif neuf, les avantages fiscaux pour la location de biens immobiliers dans le secteur privé sont importants.

L’investissement locatif le plus répandu est la location meublée non professionnelle (LMNP), qui offre des avantages fiscaux intéressants. Il existe une disposition qui permet de réglementer cette activité. En effet, vous ne pouvez pas gagner plus de 23 000 euros par an, ou 50 % de votre revenu global, grâce à cette activité. De plus, l’inscription au registre du commerce et des sociétés est facultative (RCS). De nombreux avantages fiscaux sont associés au statut de LMNP :

Un bail meublé comporte moins de contraintes qu’un bail vide.

Vos revenus sont imposés à un taux de 50 % ;

Si vous avez acheté un logement avec services dans le cadre du plan Censi-Bouvard, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 %.

Depuis le 1er février 2017, il existe un mécanisme qui permet une déduction fiscale pour les biens locatifs anciens. Il s’appelle » Louer Abordable » et vise à optimiser au maximum votre impôt locatif. Pour cela, il vous faut un bien immobilier ancien et vacant. En raison de l’âge du logement, vous bénéficiez d’un abattement de 15 % à 85 %. Ceci est déterminé par la destination sociale de votre bien locatif :

La limitation des loyers et des revenus des locataires ;

La durée minimale de location de six, voire neuf ans (pour une location très sociale) ;

La signature d’une convention avec l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat).

Les deuxième et troisième critères sont facultatifs.

Location meublée professionnelle (LMP) : deux régimes plutôt qu’un seul

Deux régimes existent pour le LMP :

Le régime micro-BIC permet un abattement de 50 % sur les recettes jusqu’à 70 000 €. Si vos charges sont inférieures à la déduction de 50 %, ce régime fiscal est intéressant.

Le véritable régime est celui qui applique les déductions à vos revenus locatifs. Cette technique a l’avantage de vous permettre de soustraire votre déficit de revenus locatifs de votre revenu total. L’effet financier de cette insuffisance sera moins important que si le régime micro-BIC était appliqué.

Par ailleurs, le LMP vous permet de bénéficier d’une exonération de 100% sur les plus-values que vous réalisez si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 90 000 €. L’exonération est proratisée entre 90 000 € et 126 600 €. Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 euros par an, vous êtes exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière (ex-ISF), et si les revenus locatifs représentent plus de la moitié de l’ensemble de vos revenus, vous êtes également exonéré.

Quels sont les avantages fiscaux pour une location nue ?

Que vous déclariez vos revenus locatifs sous le régime réel ou micro-foncier, la mise en location de votre maison présente plusieurs avantages fiscaux. Dans le cas d’une maison vacante ou d’une location nue, deux modes d’imposition à la taxe foncière peuvent être utilisés :

Le régime du micro-foncier déduit 30 % des loyers perçus. Les loyers annuels ne peuvent pas dépasser 15 000 €. L’inconvénient de cette méthode est que vous ne pouvez pas comptabiliser toutes les dépenses liées à la location d’un bien immobilier (main d’œuvre, intérêts d’emprunt, etc.) ;

Deuxièmement, vous pouvez bénéficier du régime réel de location qui va se baser sur le revenu brut foncier et qui prendra en compte les éléments suivants que vous pouvez déduire :

Les frais de gestion courante ;

Les primes d’assurance contre les loyers impayés ou la garantie des risques locatifs (GRL) ;

Les réparations et l’entretien ;

La performance énergétique, l’installation électrique, l’installation de gaz,… les diagnostics ;

Les travaux de construction ;

Le rendement de l’emprunt ;

Les dispositions relatives aux charges de copropriété.

Comment défiscaliser vos revenus locatifs ?

Pour vous aider dans cette démarche, il faut d’abord comprendre que les revenus d’une location nue doivent être intégrés dans la rubrique des revenus fonciers de votre déclaration de revenus, alors que les revenus d’une location meublée doivent être intégrés dans la rubrique des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La distinction entre les revenus de la location nue et ceux de la location meublée a débuté le 1er janvier 2017. Notez que l’imposition d’un appartement loué sera la même que celle d’une maison. Comme il s’agit de biens immobiliers, le taux d’imposition d’un appartement locatif et d’une maison sera le même. La différence se fait par le biais des revenus locatifs.

La déclaration individuelle des revenus locatifs en tant que particulier

Si vous avez l’intention d’être soumis au régime des revenus locatifs réels en tant que particulier, vous devez déposer le formulaire 2044 ou 2044-S. En outre, l’ensemble de vos revenus doit être déclaré sur internet. À compter de 2019, elle est obligatoire pour tous les internautes. Lorsque vous optez pour le régime authentique, vous prenez un engagement de trois ans ; ensuite, l’engagement est annuel.

Comme indiqué précédemment, le régime réel nécessite de remplir un formulaire particulier, mais pas le régime micro-foncier.