Bien préparer sa succession avec les SCPI
Une succession à préparer
La transmission de son patrimoine est un geste fondamental, qui revêt des dimensions financières, familiales et émotionnelles. Pour de nombreux investisseurs, cette phase suscite des questions compliquées : comment planifier efficacement sa succession avec les Scpi ? Comment assurer la protection de ses proches tout en maximisant l’efficacité fiscale ? Et surtout, quels moyens employer pour organiser de manière efficace cette transmission ?
La SCPI
Dans ce cadre, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) se positionnent comme des atouts considérables, souvent ignorés lorsqu’il s’agit d’organiser sa succession. Elles offrent non seulement une méthode simple et diversifiée d’investir dans l’immobilier, mais elles procurent aussi des avantages juridiques et fiscaux.
La SCPI pour TOUS
Ce guide se destine à tous. Que vous soyez un dirigeant d’entreprise, un professionnel libéral, un cadre supérieur ou même une personne souhaitant préserver ses proches. Découvrez une perspective claire et pratique sur les opportunités que présentent les SCPI dans le contexte d’une stratégie patrimoniale orientée vers le futur.
PARTIE 1 : LE PRINCIPE DE BASE DE LA SCPI
Les SCPI, aussi connues sous le nom de Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des dispositifs d’investissement commun qui offrent la possibilité à des particuliers ou à des professionnels d’investir dans l’immobilier locatif sans la contrainte de gestion directe d’un bien tangible.
En pratique, une entreprise de gestion rassemble des capitaux auprès d’investisseurs, qu’elle utilise ensuite pour l’achat et la gestion d’un portefeuille immobilier (bureaux, boutiques, établissements médicaux, habitations). En échange, les investisseurs obtiennent des parts de SCPI, leur permettant d’avoir une fraction des loyers collectés, habituellement distribués tous les trimestres.
Ainsi, investir dans une SCPI signifie :
Mise en commun de son capital avec d’autres
Avoir accès à de l’immobilier de niveau institutionnel
Obtenir des revenus potentiels de manière régulière
Confier totalement la gestion à des experts certifiés par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
La liquidité de la SCPI
Par opposition à une action qui est listée en bourse, la SCPI se présente comme un investissement non coté. Elle procure une certaine liquidité, mais celle-ci est conditionnée par le marché secondaire structuré par la société de gestion. Il est donc conseillé de penser à une perspective d’investissement à long terme (au moins 8 à 10 ans).
La fiscalité de la SCPI
Les revenus provenant des SCPI sont classés en tant que revenus fonciers. En pleine propriété, ils sont assujettis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Cependant, il existe des stratégies d’optimisation fiscale comme le démembrement, l’assurance-vie ou la détention en société.
La transmission de la SCPI
Les SCPI offrent un avantage significatif en termes de succession : elles sont fractionnables, aisément transmissibles par voie de donation ou d’héritage, et peuvent être sujettes à une séparation de propriété, instrument particulièrement utile pour minimiser les droits successoraux tout en conservant un certain degré de contrôle ou une source de revenu.
PARTIE 2 : LA TRANSMISSION DE PATRIMOINE
Pourquoi prévoir sa succession ?
De nombreuses personnes choisissent de repousser la question de la transmission de patrimoine, soit par réticence, manque de disponibilité ou crainte des complications. Cependant, planifier sa succession est primordial pour sauvegarder ses proches, maintenir la cohésion familiale et minimiser l’impact fiscal de l’héritage.
Sans une bonne préparation, une succession peut rapidement se transformer en un foyer de tensions et d’entraves. Les héritiers peuvent parfois être forcés de céder certains biens de manière précipitée pour s’acquitter des droits de succession. Dans certaines situations, la division peut engendrer des conflits, particulièrement lorsqu’il s’agit de biens indivis tels qu’une résidence familiale ou un patrimoine immobilier.
En revanche, une succession bien organisée offre la possibilité de distribuer ses biens conformément à ses désirs, d’étaler les transmissions dans le temps à travers les donations, et de bénéficier des mécanismes fiscaux en place. C’est également l’occasion de transmettre graduellement, tout en gardant parfois un certain contrôle sur les biens transférés, comme c’est le cas avec l’usufruit.
Les fondamentaux de la fiscalité des successions en France
En France, les règles fiscales relatives à l’héritage sont rigoureuses, cependant, il existe des possibilités pour ceux qui prévoient. Quand un bien est transféré, que ce soit par héritage ou par don, il est assujetti aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG), souvent connus sous le nom de droits de succession ou de donation. 6
L’évaluation de ces droits se fait sur la base de deux critères :
La relation de parenté entre le donateur et le donataire
La valeur des biens transférés, après l’application des réductions fiscales.
Par exemple, un parent a la possibilité de donner jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans, sans que cela ne soit soumis à l’impôt. Au-delà, un système de taxation progressive est mis en place, avec des taux pouvant monter jusqu’à 45 % directement, et plus encore s’il n’y a pas de lien de parenté.
Ces règles font de la succession un sujet qui mérite d’être pris au sérieux. Une transmission mal planifiée pourrait diminuer significativement la valeur nette qui sera transmise à vos proches. Par contre, en maniant astucieusement les abattements, il est envisageable de léguer une portion significative de son patrimoine sans être soumis à l’impôt.
Pourquoi les SCPI se prêtent-elles bien à la transmission ?
Pour ceux qui désirent planifier leur succession de manière tranquille, les SCPI présentent de nombreux avantages. Tout d’abord, elles favorisent une transmission aisée en raison du fractionnement des parts. À la différence d’un appartement ou d’une maison, les parts de SCPI se divisent aisément entre plusieurs héritiers, sans division indivise ni besoin de vente.
De plus, les SCPI s’accordent parfaitement avec des stratégies de démembrement de propriété. Par exemple, on peut transférer la nue- propriété des parts à ses descendants tout en gardant l’usufruit, c’est-à-dire les bénéfices issus des SCPI, pour une période fixée ou jusqu’à son décès. Ce dispositif permet de minimiser considérablement l’assiette fiscale et par conséquent les taxes sur la donation, tout en gardant la possibilité de générer des bénéfices.
Autre bénéfice : les sociétés de gestion font évoluer de façon transparente les parts de SCPI. Cela permet d’éviter les évaluations onéreuses ou les litiges de valeur, comme c’est parfois le cas pour des propriétés immobilières ordinaires. En outre, la gestion est entièrement confiée à un tiers : ni l’investisseur, ni les héritiers ne sont tenus de gérer les aspects administratifs ou locatifs.
En résumé, les SCPI représentent un instrument patrimonial flexible, sûr et discret, parfaitement approprié à une approche de transmission progressive et optimisée.
PARTIE 3 : INVESTIR POUR TRANSMETTRE SON PATRIMOINE
L’investissement en SCPI ne vise pas seulement à produire des revenus additionnels. C’est également une approche judicieuse lorsqu’on envisage de transmettre progressivement et stratégiquement son patrimoine, en tenant compte de la spécificité fiscale française.
Pourquoi inclure les SCPI dans une stratégie de transmission ?
L’un des grands avantages des SCPI réside dans leur souplesse juridique et financière. Contrairement à un bien immobilier physique, difficilement divisible ou gérable à distance, les SCPI permettent :
De transmettre progressivement son patrimoine (par donation de quelques parts à la fois)
De répartir équitablement entre plusieurs bénéficiaires (en choisissant le nombre de parts attribuées à chacun)
De minimiser les coûts de gestion ou de revente, puisque la société de gestion s’occupe de tout.
Par ailleurs, les SCPI s’intègrent idéalement dans divers dispositifs patrimoniaux tels que le démembrement, la SCI ou l’assurance-vie.
Sans contraintes de location, avec des revenus constants et une gestion administrative simplifiée, ce moyen est parfait pour orchestrer un transfert paisible, sans augmenter la charge mentale des bénéficiaires.
Bien immobilier et SCPI : un cas concret
Vous possédez un appartement évalué à 300 000 €, que vous souhaitez léguer à vos deux enfants. C’est une propriété locative traditionnelle qui vous rapporte 900 € de loyer net chaque mois.
Le transfert de ce bien pose plusieurs questions :
Il est indivisible : les enfants devront soit le vendre, soit opter pour l’indivision (ce qui peut souvent être source de conflits).
Il requiert une administration locative (occupants, réparations, défaut de paiement).
On peut remettre en question sa valorisation, et celle-ci devra être déterminée par un expert.
Il ne peut pas être démembré si facilement.
En revanche, si vous aviez placé le même montant dans des SCPI :
Il est possible d’attribuer à chacun 50 % des actions, sans qu’il y ait de copropriété.
Les enfants ne sont pas responsables de la gestion des biens en location.
L’évaluation est claire (valeur de part accessible).
Il est possible de céder uniquement la nue-propriété tout en gardant les loyers (usufruit), ce qui diminue significativement l’assiette imposable de la donation.
Investir dans la SCPI dans un objectif de transmission vous permet de partager équitablement entre vos héritiers, mais ce n’est pas tout.
Cela va vous permettre également de les protéger des futurs conflits entre eux. A l’heure actuelle, combien de maisons tombent en ruine à cause d’une vente qui ne peut pas se faire ? Tout simplement parce que les héritiers ne sont pas tous d’accord.
PARTIE 4 : SCPI ET DEMEMBREMET DE PROPRIETE
Le démembrement de propriété est l’un des instruments les plus puissants et fréquemment employés dans une stratégie de transmission du patrimoine. Lorsqu’il est appliqué aux SCPI, il devient encore plus accessible, flexible et performant. Cela offre la possibilité de transmettre une partie de l’héritage dès maintenant, tout en préservant un revenu et en minimisant l’effet fiscal de la donation.
Démembrement de propriété : c’est quoi ?
Le démembrement fait référence à la division de la pleine propriété d’un bien en deux droits séparés :
Le droit d’usage ou de perception des revenus du bien (pour les SCPI, ce sont les loyers) est accordé par l’usufruit.
La nue-propriété confère le droit de gérer le bien sans en bénéficier des revenus, et offre la possibilité de retrouver la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (soit au décès ou à la date d’expiration fixée).
Autrement dit, il vous est possible de léguer la nue-propriété de vos parts de SCPI à vos descendants, tout en gardant l’usufruit afin de maintenir le revenu locatif.
Ce processus offre donc la possibilité de préparer la transmission de son héritage de manière tranquille tout en gardant une source de revenus stable.
Quels sont les avantages du démembrement ?
L’avantage majeur du démembrement dans une perspective de transmission est qu’il offre la possibilité de diminuer la valeur fiscale des parts transférées.
Par exemple, si vous décidez aujourd’hui de transmettre la nue- propriété de parts de SCPI à vos enfants, les droits de donation ne seront pas calculés sur la valeur intégrale des parts, mais uniquement sur celle correspondant à la nue-propriété. Cette dernière est influencée par votre âge (ou par la durée du démembrement si ce dernier est temporaire).
Par exemple :
Votre âge est de 65 ans.
Vous transmettez la nue-propriété de parts d’une valeur de 100 000 € à vos enfants.
Conformément à l’échelle fiscale, la nue-propriété représente 60% de la valeur totale.
👉 Ainsi, le calcul des droits de donation se fera sur une base de 60 000 € plutôt que de 100 000 €, ce qui vous offre la possibilité de transmettre davantage tout en réduisant le montant des droits à payer.
Autre bénéfice : en cas de décès, la pleine propriété se rétablit automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans aucune imposition additionnelle.
L’option du démembrement temporaire : une alternative à considérer
Le démembrement peut également être de nature temporaire. Cela implique que vous acquérez (ou cédez) des parts fractionnées pour une période déterminée, comme 5, 8 ou 10 ans.
Cette approche peut s’avérer utile dans deux scénarios :
Vous désirez maximiser vos bénéfices sur une période déterminée (par exemple : dans le cadre de votre préparation à la retraite, vous acquérez l’usufruit temporaire de parts).
Vous envisagez de préparer la transmission de vos SCPI tout en cherchant à minimiser leur imposition actuelle.
À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans avoir à payer de frais ou d’impôts.
Le fonctionnement de la SCPI avec le démembrement
La société de gestion supervise l’investissement ou la donation en démembrement de SCPI. Il vous est possible de :
Acquérir directement des parts en nue-propriété ou en usufruit temporaire.
Mettre en place une donation de nue-propriété à vos enfants tout en gardant l’usufruit.
Établir la durée du démembrement.
Profiter d’une évaluation précise de chaque part, fondée sur les taux fiscaux.
On peut aussi associer SCPI et SCI ou SCPI et assurance-vie pour une flexibilité accrue.
PARTIE 5 : SCPI ET SCI : COMMENT ORGANISER EFFICACEMENT SA TRANSMISSION
La Société Civile Immobilière, fréquemment désignée par l’acronyme SCI, est un outil indispensable en matière de gestion de patrimoine. On fait souvent appel à elle comme un outil de détention d’actifs immobiliers concrets, mais elle peut aussi revêtir une importance importante dans la détention de parts de SCPI, surtout pour faciliter et structurer leur transmission à sa descendance.
Pourquoi associer SCI et SCPI ?
Àu premier abord, il peut paraître inutile d’investir en SCPI par le biais d’une SCI. En fin de compte, les SCPI constituent déjà une forme d’investissement collectif administrée par des experts. Néanmoins, la SCI offre une dimension de personnalisation et de souplesse juridique qui peut être déterminante dans le cadre d’une succession.
En intégrant des parts de SCPI à une SCI familiale, vous ne transférez plus les parts de la SCPI elles-mêmes, mais plutôt les parts sociales de la SCI. Ceci vous offre la possibilité de maintenir un contrôle sur la gestion et la distribution des biens via les statuts de l’entreprise. Par exemple, il se peut que les décisions importantes (comme la vente de parts, les modifications des statuts, etc.) ne puissent être décidées qu’avec l’approbation de certains partenaires – généralement vous inclus.
Cette structure facilite également une transmission échelonnée, grâce à l’octroi successif de parts sociales, exploitant les réductions fiscales récurrentes tous les 15 ans. Ainsi, vous avez la possibilité de planifier votre transmission sans avoir à attendre le moment du décès, tout en conservant un certain contrôle sur votre patrimoine.
Le contexte légal et fiscal
La SCI offre une flexibilité de gestion, mais requiert tout de même un certain niveau de rigueur. La création de celle-ci implique la rédaction de statuts, l’inscription au registre du commerce et la gestion d’une comptabilité. En retour, elle propose un cadre légal sur mesure, idéalement ajusté aux défis familiaux.
En matière d’imposition, la SCI peut être assujettie soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS). Pour un investissement en SCPI, le régime fiscal de l’IR est généralement préféré, car il autorise la distribution des bénéfices directement aux associés proportionnellement à leur part de détention, évitant ainsi une double taxation.
Posséder des SCPI par le biais d’une SCI n’altère pas la fiscalité liée aux SCPI en question. Cependant, cela offre une opportunité d’optimiser la succession grâce à une distribution améliorée de l’héritage, et surtout, cela rend plus facile l’évaluation des parts sociales. Effectivement, lors d’une évaluation en cas de donation ou de succession, les parts de SCI peuvent être soumises à un abattement, notamment selon les conditions statutaires ou la détention minoritaire.
Exemple de cas concret
Supposons un couple désirant léguer petit à petit une somme de 400 000 € placée en SCPI à leurs deux descendants. En constituant une SCI et en y plaçant les parts de SCPI, ils ont la possibilité de diviser ces parts à moitié. Ensuite, ils peuvent transférer la pleine propriété ou la nue-propriété à leurs enfants tout en gardant l’usufruit ou le contrôle de la gestion.
Cette approche facilite une transmission progressive, exploite les réductions fiscales et assure une gestion cohérente du patrimoine familial sans nécessité de vente ou de fractionnement des parts de SCPI. En définitive, les enfants hériteront d’un patrimoine immobilier bien organisé, administré de façon professionnelle et transmis dans un cadre fiscal avantageux.
Ce que vous devez retenir
L’association de la SCPI et de la SCI dans une stratégie patrimoniale est particulièrement judicieuse pour ceux qui désirent transmettre tout en gardant le contrôle. C’est une approche pour adapter la gestion du patrimoine, pour simplifier la distribution entre les héritiers et pour profiter d’un cadre fiscal possiblement plus avantageux.
Cette structure pourrait nécessiter l’intervention d’un notaire ou d’un spécialiste en ingénierie patrimoniale, mais elle apporte une véritable valeur ajoutée dans une démarche de transmission organisée, prévue et contrôlée.
PARTIE 6 : SCPI ET ASSURANCE-VIE POUR LA TRANSMISSION
Sans aucun doute, l’assurance-vie est l’un des mécanismes les plus couramment employés en France pour transmettre un patrimoine dans une optique fiscale avantageuse. Ce qui est moins connu, c’est qu’il est tout à fait envisageable d’y placer des parts de SCPI. Ce mariage propose un grand nombre d’avantages, en particulier concernant la flexibilité de transmission, la fiscalité allégée et une gestion facilitée.
Pourquoi envisager l’inclusion de SCPI dans un contrat d’assurance-vie ?
Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie permet de combiner les atouts de deux supports puissants :
D’un côté, les revenus réguliers et la diversification immobilière offerts par les SCPI
De l’autre, la fiscalité attractive de l’assurance-vie en matière de succession.
Concrètement, les loyers issus des SCPI sont réinvestis dans le contrat, sans fiscalité immédiate. De plus, tant que l’épargnant ne retire pas de fonds, les plus-values restent non imposées, ce qui permet de faire croître le capital dans un cadre fiscal très avantageux.
En pratique, les revenus locatifs provenant des SCPI sont réinjectés dans le contrat, sans imposition immédiate. En outre, tant que l’investisseur ne procède pas à un retrait, les plus-values restent exonérées d’impôt, ce qui favorise l’accroissement du capital dans un environnement fiscal très favorable.
Toutefois, l’intérêt véritable se manifeste lors de la transmission. En cas de décès, les montants (y compris les parts de SCPI) attribués aux bénéficiaires spécifiés dans le contrat sont exemptés de droits de succession jusqu’à 152 500 € par destinataire (pour les contributions faites avant l’âge de 70 ans), puis soumis à une imposition assez faible au-delà. C’est nettement plus bénéfique que le contexte de la succession traditionnelle.
Une plus grande souplesse
L’assurance-vie offre aussi la possibilité d’une transmission directe, sans nécessiter le recours à un notaire. Les bénéficiaires reçoivent leur part très rapidement, sans avoir à attendre la conclusion de la succession. On peut également prévoir la distribution des parts de SCPI entre les enfants ou d’autres destinataires à l’avance, en changeant la clause bénéficiaire du contrat quand on le souhaite.
Autre avantage : cette disposition est tenue secrète. À l’inverse des biens dans une succession traditionnelle, les destinataires ne sont pas nécessairement identifiés par les héritiers. Cela pourrait être bénéfique dans certaines situations familiales plus compliquées.
L’assurance-vie offre aussi la possibilité d’une transmission directe, sans nécessiter le recours à un notaire. Les bénéficiaires reçoivent leur part très rapidement, sans avoir à attendre la conclusion de la succession. On peut également prévoir la distribution des parts de SCPI entre les enfants ou d’autres destinataires à l’avance, en changeant la clause bénéficiaire du contrat quand on le souhaite.
Autre avantage : cette disposition est tenue secrète. À l’inverse des biens dans une succession traditionnelle, les destinataires ne sont pas nécessairement identifiés par les héritiers. Cela pourrait être bénéfique dans certaines situations familiales plus compliquées.
Il n’est pas possible d’accéder à toutes les SCPI via l’assurance-vie. On parle généralement de SCPI dites « à capital variable et de rendement », choisies par les compagnies d’assurance. En outre, l’investissement en SCPI via l’assurance-vie se réalise en unités de compte, et la liquidité peut être moins importante comparée à d’autres fonds.
CONCLUSION
La planification de sa succession ne se limite pas à envisager l’avenir. C’est également une manière d’établir les fondations d’un héritage organisé, judicieux et bénéfique pour nos proches. On mentionne fréquemment le patrimoine en termes de collection d’objets, mais en vérité, on transmet également une perspective, des décisions et parfois un certain apaisement d’esprit.
Les SCPI constituent une véritable alternative pour ceux qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier sans restrictions, tout en ayant une vision tournée vers le futur. Qu’il s’agisse de démembrer, d’établir une SCI ou de souscrire à une assurance-vie, des modalités pratiques, tangibles et abordables pour assurer une transmission efficace sont désormais disponibles.
Au final, tout se résume à une question essentielle : Que souhaitez- vous véritablement transmettre comme héritage ?
Un objet à partager ? Un revenu stable pour vos enfants ? Ou simplement la gratification d’avoir prévu, structuré et évité les complications ?
Il n’est jamais trop tôt pour commencer à y penser. Plus vous débutez tôt, plus vous aurez de latitude pour sélectionner, modifier et transmettre à votre convenance.
