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LMNP

Comment fonctionne l’investissement en LMNP ?

Est-il judicieux d'investir dans le LMNP ? De nombreux investisseurs dans l'immobilier locatif sont attirés par la location meublée non professionnelle. Pour quelle raison ? Cet investissement est accessible à tous et présente plusieurs avantages.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Pourquoi et comment investir en LMNP et comment obtenir ce statut ? Nous vous décrivons les particularités de cet investissement ci-dessous.

Investissement LMNP : définition

Qu'est-ce qu'un investissement dans le LMNP ? Lorsque vous décidez d'investir en LMNP, vous devez acheter un logement et l'équiper avant de le mettre en location. Cependant, toutes les maisons ne sont pas considérées comme des logements meublés ! En effet, le bien doit respecter des restrictions spécifiques.

Qu'est-ce que le LMNP exactement ?

L'investissement LMNP est, par définition, l'une des niches fiscales accessibles aux contribuables dont le foyer fiscal est basé en France et qui souhaitent diminuer leur impôt sur le revenu. Depuis 1949, la location meublée non professionnelle est parmi les plus anciennes !

La législation LMNP fait partie des investissements locatifs immobiliers, avec la loi Pinel et les investissements en sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Cela implique que vous achetez un bien immobilier qui est ensuite loué en tant que logement meublé. Ainsi, vous obtenez des revenus constants de la part de vos locataires.

La location meublée étant une niche fiscale, vous bénéficiez également d'un avantage fiscal en plus des loyers perçus : vous avez la possibilité de récupérer jusqu'à 20 % de la TVA (ou taxe sur la valeur ajoutée) sur l'acquisition de votre bien, et selon le régime fiscal choisi, vous pouvez également bénéficier d'une déduction forfaitaire sur vos revenus locatifs ou de la déduction de vos charges.

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Qui peut acheter des LMNP ?

Si vous souhaitez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez être le propriétaire du bien loué. Sous le statut LMNP, il est impossible de sous-louer un logement meublé. Par ailleurs, si vous exercez actuellement la profession de loueur en meublé professionnel (LMP), vous ne pouvez pas accéder à la fonction de loueur en meublé non professionnel, ces deux titres étant incompatibles.

Enfin, pour bénéficier du statut LMNP, vos revenus locatifs doivent dépasser 23 000 € par an ou plus de la moitié de votre revenu global.

Quels sont les logements concernés par le LMNP ?

Pour bénéficier d'un investissement LMNP, le logement doit répondre à une exigence de surface minimale de 9 mètres carrés. De plus, vous devez équiper votre maison avant de la mettre en location. Depuis août 2015, il existe une liste de nécessités pour l'équipement d'un bien meublé. Parmi les biens mentionnés, vous trouverez spécifiquement :

  • Les ustensiles de cuisine ;
  • La vaisselle ;
  • De la literie ;
  • Les produits d'entretien ;
  • Un local de rangement.

Notez que vous pouvez également investir en LMNP en vous tournant vers les nouvelles résidences de services : ces établissements comprennent tous les services nécessaires à la qualification de logement meublé, notamment un service de ménage, un service de petit-déjeuner, la fourniture de linge de maison, et l'accueil de la clientèle. Ainsi, vous pouvez investir en LMNP dans un EHPAD, un logement étudiant, ou une résidence de tourisme : on parle alors d'investissement LMNP géré.

Quels sont les avantages du LMNP ?

Que peut-on faire avec le LMNP ?

Le dispositif LMNP offre différents avantages aux propriétaires bailleurs. Tout d'abord, investir en LMNP permet d'obtenir un revenu régulier de la location du bien. Cet excédent de trésorerie peut être utilisé pour financer vos initiatives, réaliser un nouvel investissement, épargner pour la retraite, etc...

En outre, l'investissement locatif vous donne accès à la propriété, ce qui renforce votre héritage. Ainsi, à l'issue de la période de location, vous pourrez léguer la maison à vos descendants ou même y vivre si vous le souhaitez.

Quels sont les avantages fiscaux du LMNP ?

Les avantages auxquels vous pouvez prétendre du fait de votre investissement dépendent du régime applicable. Au début de votre opération LMNP, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro BIC (ou bénéfices industriels et commerciaux) et le régime réel. La première catégorie est destinée aux investisseurs dont les revenus locatifs annuels sont inférieurs ou égaux à 70 000 €. Il permet d'être imposé sur seulement 50 % des revenus locatifs, puisqu'il existe un abattement forfaitaire de cinquante pour cent sur les revenus perçus !

Quant au régime réel, il s'applique automatiquement si vos revenus locatifs atteignent 70 000 € par an, mais il peut aussi être choisi si vos revenus locatifs sont inférieurs à ce seuil. Cette approche vous permet de déduire les dépenses liées à la location de votre logement, comme les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et les charges de copropriété.

Par ailleurs, vous devez savoir que si vous investissez dans un logement neuf, vous pouvez récupérer jusqu'à 20 % de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) dans certaines circonstances.

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Comment investir dans le LMNP ?

Comment commencer son exploitation ?

Pour devenir un LMNP, vous devez soumettre le formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce afin d'obtenir un numéro SIRET, également appelé numéro d'enregistrement. Vous disposez de deux semaines après la signature de l'acte de vente du bien pour entamer cette démarche. Ensuite, le Service des Impôts des Entreprises (SIE) vous contactera et vous devrez remplir le formulaire n°1447 pour la cotisation foncière des entreprises (CFE), une taxe annuelle que vous devrez payer.

Comment déclarer les revenus locatifs ?

Vos revenus locatifs sont déclarés différemment selon que vous êtes imposé au régime micro BIC ou au régime réel :

  • Pour le régime micro BIC, remplissez le formulaire n°2042 C Pro dans la case "Revenus des locations meublées non commerciales" ;
  • Pour le régime réel, vous devez déposer une déclaration de résultat à l'aide du formulaire n°2031 et des annexes 2033-A à 2033-E. Envoyez ces documents au SIE et reportez le résultat sur votre déclaration n°2042 C Pro.

Sources :

Notaires France : Dispostif Censi-Bouvard
ANIL France: Loi finance LMNP

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