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Fonctionnement du LMNP - Savoir comment marche ce statut

L'immobilier locatif meublé est important pour vous ? C'est un investissement immobilier qui génère des revenus récurrents. Vous devez acheter un bien, l'équiper et le meubler, puis le mettre en location !

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Mais comment investir dans l'immobilier ? Quelles sont les conditions à remplir pour obtenir le statut LMNP ? Quelles sont les taxes applicables ? Comment sortir du programme LMNP ? Nous vous en disons plus !

Comment définir la location meublée non professionnelle ?

La signification du terme "location meublée”

L'immobilier occupe traditionnellement une place importante dans la culture française. Nombreux sont ceux qui choisissent l'investissement locatif afin de combiner plusieurs objectifs patrimoniaux, tels que l'achat d'un bien physique et la création d'un revenu régulier, tout en bénéficiant d'un avantage fiscal.

Comme indiqué précédemment, la location meublée non professionnelle consiste à louer une maison qui a été meublée. L'objectif est simple : votre maison doit être habitable au moment de l'occupation par le locataire. 

Quels sont les avantages des appartements meublés ?

Cette classification unique offre plusieurs avantages. Grâce à elle, vous pouvez :

  • Créer passivement plus de revenus ;
  • Utiliser le bien immobilier ;
  • Bénéficier d'avantages fiscaux.

Vos locataires vous versent régulièrement un loyer, ce qui vous permet de générer des revenus passifs. Grâce à ces revenus accrus, vous pouvez épargner pour votre retraite, investir dans d'autres actifs ou préparer votre retraite. De plus, l'investissement en LMNP vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier que vous pourrez éventuellement transmettre ou vendre. Vous aurez également la possibilité d'habiter ou de relouer ce bien à l'expiration de votre bail.

En outre, sachez que la location meublée non professionnelle est fiscalement intéressante. Il existe deux régimes fiscaux avantageux : le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier vous permet de déduire 50 % de vos revenus de manière forfaitaire, tandis que le second vous permet de déduire vos frais réels pour diminuer votre base imposable.

Qui peut acheter en LMNP ?

Une niche fiscale accessible à tous

Dès lors que votre foyer fiscal est situé sur le territoire français, vous êtes éligible à la location meublée non professionnelle. Théoriquement, tous les contribuables français sont éligibles au statut LMNP ! Mais en théorie seulement, car les candidats à la location meublée doivent répondre aux critères suivants :

  • Être le propriétaire du bien mis en location ;
  • Ne pas exercer d'activité en qualité de loueur en meublé professionnel (LMP).

Quelles sont les conditions associées au bien ?

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé, votre logement doit être convenablement meublé. Il existe une liste élaborée d'équipements et de meubles qui doivent être présents pour qu'un logement soit qualifié d'équipé. Comme indiqué précédemment, votre logement doit être habitable lorsque votre locataire arrive.

La surface habitable de votre logement est également réglementée, puisque les logements locatifs doivent comporter au moins une pièce de 9m². Ce critère de surface est un élément nécessaire pour définir la décence d'un logement.

Comment un non-professionnel peut-il devenir loueur en meublé ?

Pour être qualifié de loueur en meublé non professionnel, vous devez en faire la demande auprès du greffe du tribunal de commerce dans les deux semaines qui suivent le lancement de votre cabinet. Il vous sera alors attribué un numéro SIRET, qui est un numéro d'identification. Ce numéro vous identifie auprès de l'administration et sera également utilisé pour nombre de vos démarches. Enfin, le Service des Impôts des Entreprises vous contactera (SIE).

La fiscalité de l'investissement dans le LMNP

Comment est défini le régime fiscal ?

Lorsque vous devenez propriétaire non professionnel, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux.

  • Le régime micro-BIC (ou bénéfices industriels et commerciaux)
  • Le régime réel.

Chacun a ses avantages et ses caractéristiques propres. Le premier est l'option par défaut des propriétaires bailleurs, il vous permet de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs (contre 30 % en location nue). Quant au régime réel, il vous permet de déduire de vos revenus locatifs les frais engagés dans le cadre de votre location meublée.

La collecte de la TVA

Dans certains cas, vous pouvez récupérer jusqu'à 20 % de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur votre bien immobilier. Pour cela, vous devez toutefois avoir acheté une maison de service neuve. Néanmoins, ce n'est pas la seule nécessité, car vous devez également:

  • Avoir confié l'entretien de votre bien à un professionnel pendant au moins neuf ans ;
  • Conserver le bien pendant au moins vingt ans ;
  • Payer la taxe par vos propres moyens.

Vous obtenez votre numéro de TVA grâce aux documents que vous présentez au greffe du tribunal de commerce pour déclarer votre activité LMNP. Pour demander le remboursement de la TVA, vous devez fournir votre numéro SIRET.

La déclaration des revenus locatifs

Pourquoi est-il obligatoire de déclarer les revenus locatifs ?

Tous les revenus perçus au cours de l'année doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus. Bien évidemment, cela s'applique également aux revenus locatifs de votre bien meublé. Selon les articles 12 et 13 du Code des Impôts, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus imposables. Les loyers que vous obtenez dans le cadre de votre activité LMNP doivent donc être déclarés à l'administration fiscale.

Quels sont les risques liés à la non-déclaration ?

Si vous dissimulez intentionnellement une partie de vos revenus à l'administration fiscale, vous avez commis une fraude fiscale. Cette expression décrit les contribuables qui choisissent de :

  • De ne pas déclarer leurs revenus dans le délai légal ;
  • Dissimuler une partie de leurs revenus ou de leurs biens imposables ;
  • Se rendre insolvable (c'est-à-dire incapable de payer ses dettes).

En cas de déclaration fiscale délibérément incomplète, une taxe peut être appliquée. Les pénalités fiscales encourues sont de :

  • 40 % en cas d'omission intentionnelle ;
  • 80 % en cas de violation des droits ou de manœuvres frauduleuses.

Il peut arriver que les agents du fisc engagent des procédures pénales. Dans ce cas, vous risquez une amende de 500 000 euros et cinq ans de prison en plus de la pénalité fiscale !

Comment mettre fin au statut de LMNP ?

Déclarer la cession de son activité de LMNP

Vous souhaitez cesser d'être un locataire meublé non professionnel. Vous devez en informer le greffier du tribunal de commerce dans les 30 jours qui suivent la fin de votre activité. Pour ce faire, vous devez déposer une déclaration de cessation d'activité. Suite à cette démarche, la désactivation de votre numéro SIRET interviendra.

La mise en vente de votre logement

Votre bien LMNP peut être revendu d'une manière similaire à celle d'un logement classique. Vous devez d'abord estimer le prix de vente optimal afin de rester compétitif sur le marché tout en tentant d’obtenir la somme approximative que vous désirez. Vous pouvez ensuite choisir d'être accompagné par un agent immobilier ou de faire toute la transaction vous-même.

Sources :

Notaires France : Dispostif Censi-Bouvard
Bouygues immobillier France: Investir en LMNP
ANIL France: Loi finance LMNP

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