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Fiscalité des SCPI - Tout savoir sur l'imposition de ces revenus

Le deuxième placement le plus populaire auprès des Français, après l'assurance-vie, est la pierre-papier. Avec une capitalisation de 78,6 milliards d'euros en 2021, les SCPI ont la cote ! Et pour cause : les rendements sont plutôt favorables et l'activité de gestion prend en charge tous les aspects de la gestion locative.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Les revenus des SCPI étant soumis à l'impôt, la transparence fiscale est de mise. Il est donc essentiel de comprendre le fonctionnement de la fiscalité des SCPI. Comment sont taxés les revenus fonciers et financiers des SCPI ? Comment sont taxées les parts de SCPI à l'achat, à la détention et à la revente ? Nous vous répondons ici.

La fiscalité des SCPI

Les SCPI sont des placements financiers particulièrement intrigants qui attirent chaque année un nombre croissant de Français. Leurs excellents revenus sans les risques liés à l'entretien des biens immobiliers font de la pierre-papier un instrument de placement recherché. En ce qui concerne les impôts, il n'y a pas lieu de s'inquiéter ! En effet, les revenus générés par l'investissement en SCPI sont imposés. Nous étudierons ci-après de manière approfondie le cas des revenus immobiliers et des revenus financiers.

Toute SCPI doit respecter certaines obligations afin que ses affiliés puissent faire face à leurs responsabilités fiscales. A partir de la déclaration annuelle de résultats n° 2072, la date limite de dépôt est le deuxième jour ouvré suivant le premier du mois. Cette déclaration doit préciser les revenus associés à chaque action, tels que définis par la réglementation applicable à chaque type de détenteur :

Les personnes physiques sont soumises à la réglementation relative à leurs revenus fonciers et à leurs plus-values.

La réglementation des bénéfices industriels et commerciaux s'applique aux entreprises soumises à un régime réel d'imposition et aux sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (BIC).

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La fiscalité des SCPI sur les revenus fonciers

Chaque investisseur affilié à une SCPI a investi des capitaux plus ou moins importants dans l'immobilier locatif. Ces biens immobiliers vont procurer aux investisseurs des revenus fonciers. Ces revenus seront proportionnels au nombre de parts dans lesquelles il a investi au départ. On parle alors de quote-part. Pour l'instant, rien n'a été prévu.

Sans surprise, ces revenus sont soumis à l'impôt. Dans le cadre de l'impôt sur le revenu, chaque associé sera imposé sur sa part des revenus fonciers, déduction faite des dépenses (frais de gestion ou d'acquisition). Chaque année, l'entreprise de gestion de votre SCPI doit vous communiquer le montant imposable. Vous aurez alors le choix entre deux régimes fiscaux distincts.

Le régime micro-foncier :

  • si vous possédez des biens immobiliers directs en plus des parts de SCPI ;
  • si vous ne bénéficiez pas d'un régime fiscal spécifique (Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, LMP, LMNP, Censi Bouvard) pour les biens achetés en direct ou par l'intermédiaire de votre SCPI ;
  • si vos revenus locatifs bruts (hors charges) sont inférieurs à 15 000 €, vous êtes exonéré. Dans ce cas, vous bénéficiez d'une déduction forfaitaire de 30%.

Cette technique est donc intéressante si vos charges sont inférieures à 30 %.

Le régime réel :

Dans ce cas, les revenus (nets des déductions) sont imposés au taux marginal d'imposition de votre famille + 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

L'imposition des revenus issus des SCPI

Outre les revenus locatifs et les éventuelles plus-values à la revente, les SCPI produisent des revenus complémentaires qui doivent être déclarés dans la catégorie des revenus financiers. L'objet d'une SCPI est d'investir dans l'immobilier afin de dégager des bénéfices à distribuer par la suite à ses membres. Ainsi, il est tout à fait viable d'investir dans la trésorerie de la SCPI en attendant, par exemple, un futur investissement immobilier.

Ainsi, cet argent produira des intérêts chaque année, qui viendront s'ajouter aux revenus de la SCPI. Et vous aurez compris qu'elle sera tenue de déclarer ces revenus. La fiscalité des revenus financiers est similaire à celle des revenus immobiliers, les recettes sont soumises au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Depuis janvier 2018, un investisseur en SCPI a la possibilité de choisir le régime du prélèvement forfaitaire unique (PFU), communément appelé flat tax et s'élevant à 30 % (12,8 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). Pour bénéficier de cet impôt, il faut se situer dans la tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 % ou plus du barème fiscal.

Comme pour les livrets bancaires classiques, vous n'avez aucune information à saisir manuellement, l'enregistrement se fait automatiquement.

Fiscalité sur l'acquisition de parts de SCPI

Les souscriptions initiales de parts de SCPI ne sont pas soumises à des frais d'enregistrement. En revanche, l'achat de parts sur le marché secondaire est soumis à un droit d'enregistrement proportionnel de 5% du prix de la part, à la charge de l'associé.

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Fiscalité en cas d'achat de parts démembrées

Cette valeur est exigée pour les frais d'enregistrement, que le démembrement soit effectué ou non :

  • cession de la nue-propriété ou de l'usufruit à titre onéreux
  • ou à titre gratuit (c'est-à-dire à la suite d'une donation ou d'une succession).

Lorsque l'usufruit est viager, la valeur relative de l'usufruit et de la nue-propriété doit être déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, selon le barème de l'article 669 du code des impôts.

La fiscalité sur la détention de parts de SCPI

L'achat de parts de SCPI peut créer deux types de revenus distincts :

  • Celui-ci est soumis à l'impôt sur le revenu au même titre qu'un investissement immobilier direct. Dans ce contexte, un choix entre le régime micro-foncier et le régime réel d'imposition est envisageable.
  • Il n'est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu que si les revenus d'intérêts imposables du foyer sont inférieurs à 2 000 € par an. Dans le cas contraire, il est possible d'utiliser soit le barème progressif, soit le PFU.

L'impôt sur la revente

La vente de parts de SCPI est soumise à l'imposition des plus-values immobilières. Il sera indispensable de combler la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Ce montant est soumis à un taux d'imposition de 19 % et à des prélèvements sociaux de 17,2 %. Il existe un abattement pour chaque année de détention, les plus-values sont exclues de l'impôt sur le revenu après 22 ans, et les prélèvements sociaux ne sont pas exigés après 30 ans.

Sources :

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