Attention, nos conseils n’ont pas pour but de contourner la loi pour éviter de participer à la redistribution des richesses ! Ils vous proposent au contraire de tirer parti des opportunités offertes par la législation en vigueur pour orienter la gestion de vos revenus et de votre patrimoine et payer le juste impôt.
Commencez dès à présent à mettre en place une stratégie en 15 points !
Comprendre les différents impôts
Avant de s’attaquer au sujet, il faut bien comprendre de quoi il s’agit. « L’impôt » n’est pas un fait unique : il prend plusieurs formes et se calcule à partir de certains revenus et avec divers taux. La première étape est donc de se repérer dans ces subtilités. Ensuite, chaque impôt demandera un ajustement de nature différente pour limiter son impact sur vos finances.
1- L’IR ou impôt sur le revenu
L’IR est le grand classique des impôts. Il s’applique sur tous les types de revenus : salaires, bénéfices, hausses de capital etc.et concerne tous les individus d’un même foyer. Il se compose de l’impôt sur les revenus à proprement parler, de la CRDS (pour rembourser la dette sociale)et de la CGS (pour contribuer à la Sécurité sociale).
La quantité de revenus que vous devez déclarer est l’assiette : c’est la somme à partir de laquelle on calculera les pourcentages. Il ne s’agit pas de simplement additionner les revenus perçus pendant une année, mais il faut ajuster le résultat : certains frais sont déductibles et un abattement permet de calculer le pourcentage sur 90% de la somme finale.
En outre, les tranches sont comptées pour une seule part. Si plusieurs personnes composent le foyer (époux, conjoint, enfants…) le calcul plus favorable. C’est ce qu’on appelle le quotient familial.
Enfin, à chaque seuil de revenus, un pourcentage différent s’applique. C’est pourquoi on parle de tranches d’imposition. Il s’agit d’un barème progressif, c’est-à-dire que les pourcentages concernent les revenus compris dans la tranche elle-même et non pas, à chaque tranche, tous les revenus depuis zéro.
Par exemple, si votre revenu imposable de 2021 s’élevait à 24 000 €, vous avez payé en 2022 0% sur les 10 084 €, et 11% des 13 915 € restants (de 10 085 € à 24 000 €).
Tranche de revenu imposable
Taux d’imposition
0€ à 10 084€ > 0%
10 085€ à 25 710€ > 11%
25 711€ à 73 516€ > 30%
73 517€ à 158 122€ > 41%
159 123€ et plus > 45%
2- La taxe d’habitation
La taxe d’habitation est un impôt destiné à la collectivité locale, elle dépend du type de logement dans lequel vous habitez. Elle peut prendre en compte votre résidence principale mais aussi votre résidence secondaire ou d’autres locaux ou dépendances, même s’ils ne sont pas localisés au même endroit que votre lieu d’habitation, y compris s’ils ne sont pas meublés.
Les personnes concernées peuvent être propriétaires, en location ou en hébergement gratuit. La situation prise en compte est celle du 1er janvier de l’année concernée.
Cette taxe a fortement diminué ces dernières années, elle a même disparu dans certains cas. Elle est vouée à disparaître totalement.
D’ores et déjà, pour les personnes vivantes seules ou avec leur conjoint marié ou pacsé, ou celles qui ont la charge de plusieurs personnes ou des revenus limités, ou encore les personnes âgées, invalides ou handicapées, il est possible d’être exonéré de la taxe d’habitation.
Vous pouvez demander à l’administration de régler cette taxe mensuellement, afin de gérer votre budget au plus près. Vous déterminerez le montant à régler chaque mois et un ajustement sera fait le dernier mois.
3- La taxe foncière
La taxe foncière ressemble à la taxe d’habitation sur plusieurs points : elle concerne les logements, elle se calcule chaque année, elle se base sur votre situation le 1e janvier, et elle revient à la collectivité locale. Mais elle ne concerne cette fois que les propriétaires.
La taxe foncière s’applique sur toutes les propriétés immobilières, y compris les terrains non construits, et quelle que soit leur nature : habitation, professionnelle ou industrielle. Le gouvernement a mis en ligne l’algorithme de calcul de la taxe foncière. Ce système de calcul repose sur la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer annuel théorique que vous percevriez si le bien était en location. Cette valeur est calculée de manière forfaitaire, à partir du prix du marché en 1970, actualisé chaque année. À partir de cette valeur locative, on va calculer la base d’imposition en divisant par deux le premier montant et en déduisant les éventuels abattements et exonérations. Ensuite, on applique le taux déterminé par la collectivité locale pour obtenir le montant dû.
Dans certains endroits, on y ajoute d’autres taxes qui sont prélevées en même temps, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’Île de France.
La taxe foncière peut être mensualisée pour répartir son impact sur votre budget en la payant au fur et à mesure de l’année.
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4- Le nouvel impôt sur la fortune immobilière ou IFI
En 2018, l’IFI a été créé pour prendre la place de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune).
C’est un impôt qui s’applique aux personnes possédant un important patrimoine immobilier, y compris les autres membres du foyer et les enfants mineurs si les parents sont administrateurs légaux. Il concerne les personnes dont le patrimoine immobilier concerné représente plus de 1,3millions d’euros.
Différents biens immobiliers sont pris en compte dans la définition de ce patrimoine :
– Les maisons, appartements et leurs annexes : cave, parking, garage… Qu’ils soient mis en location ou à l’usage du propriétaire
– Les terrains : qu’ils soient constructibles ou non, ou agricoles, ou encore en cours de construction.
– Les monuments historiques, qui ont un statut à part (nous le reverrons par la suite)
– Les droits réels immobiliers, comme le droit d’usage et habitation ou l’usufruit
– Les parts détenues dans une SCPI (Société civile de placement immobilier : cela fera l’objet d’un paragraphe dédié ci-dessous).
Pour limiter le montant de cet impôt, on peut opter pour différentes solutions. L’une d’elles consiste à confier l’usufruit à plusieurs de vos enfants pour diminuer le montant de chacun. C’est une démarche réversible, qui est efficace si chacun des enfants concernés a son propre foyer fiscal.
5- Plusieurs options efficaces pour alléger vos impôts
Maintenant que nous connaissons mieux les impôts qui nous intéressent, rentrons dans le vif du sujet. Nous allons voir un panorama des différents leviers d’action, avant d’aborder les solutions en détail dans les sections suivantes.
Pour calculer un impôt, on l’a vu, il faut déterminer une base d’imposition sur laquelle on applique un taux d’imposition. Des ajustements peuvent être réalisés ensuite sur le montant de l’impôt calculé.
Diminuer la base d’imposition
Nous avons rédigé un guide complet pour diminuer le montant de la base d’imposition en jouant sur les déductions d’impôts mises en place par l’État : il s’agit du PER, du déficit foncier, des monuments historiques et d’autres encore.
Outre les déductions d’impôts, il peut être astucieux d’organiser sa situation familiale en fonction des biens possédés par les membres du foyer ou des demi-parts qui peuvent s’ajouter. Tout cela peut contribuer à réduire la base d’imposition.
Lorsque la base d’imposition est déterminée, on lui applique le taux prévu et on calcule ainsi le montant de l’impôt à payer. Mais d’autres ajustements peuvent intervenir a posteriori.
Investir pour diminuer le montant de l’impôt
On peut également profiter des dispositifs de l’État pour réduire le montant de l’impôt calculé. Ce sont les réductions fiscales ou crédits d’impôts.
Le gouvernement met en place ces incitations pour encourager les personnes qui investissent vers tel domaine ou tel autre. L’investisseur est en quelque sorte récompensé de son investissement par une réduction du montant de son impôt. C’est ce qu’on peut appeler une « carotte fiscale », car elle attire les investissements dans une direction choisie.
Différents types d’investissements sont concernés : les FCPI (pour l’innovation) et les FIP (pour l’investissement local) visent à orienter les investissements vers les PME et PMI, mais d’autres systèmes existent par ailleurs comme les groupements fonciers.
Il s’agit vraiment là d’une manière très efficace de réduire le montant de ses impôts : prenez le temps de l’examiner et de trouver les investissements qui vous permettront de bénéficier d’une diminution notable de vos impôts. Il peut être intéressant aussi de trouver des conseils auprès d’un conseiller fiscal professionnel qui vous fera les recommandations les plus adaptées.
Dans le cas des réductions d’impôts, il est à noter que la déduction finale ne peut pas aboutir à un résultat en dessous de zéro : si la déduction offerte par l’État est plus importante que la somme que vous deviez payer, alors vous ne payerez rien.
Dans le cas des crédits d’impôts, au contraire, la soustraction peut aboutir à un nombre négatif : si l’État vous doit plus en crédit d’impôt que ce que vous deviez comme impôt, alors il vous remboursera la différence (au-delà de 8€).
Maintenant que le panorama général vous est plus familier, étudions une à une les différentes options qui s’offrent à vous.
Les solutions sans investissement
Les investissements attractifs sont une bonne option, mais des solutions plus simples, en amont, peuvent être trouvés. Voici 5 astuces à mettre en œuvre pour vérifier que vous payez le juste prix. Sans investir un seul euro !
1- Optimiser le taux de prélèvement
Aujourd’hui, avec le prélèvement à la source, des vérifications sont à réaliser pour s’assurer que vous êtes prélevés de la somme adéquate.
En effet les avantages du prélèvement à la source sont d’éviter toute mauvaise surprise l’année suivante en étalant les paiements mensuellement et de rendre l’impôt sur le revenu « indolore » en le rendant moins visible. Vous savez que la somme reçue en salaire est nette et ne sera pas davantage réduite. Cependant le calcul doit faire l’objet des mêmes vérifications qu’auparavant et des modifications peuvent être nécessaires.
Le premier cas serait une augmentation d’impôts suite à l’augmentation de vos revenus au cours de l’année ou à des changements dans votre situation personnelle et familiale (un enfant qui sort de votre foyer fiscal ou une séparation par exemple). À la fin de l’année, un rattrapage sera fait avec un prélèvement complémentaire.
À l’inverse, si vous avez payé plus que ce que vous deviez, on parle d’un trop-perçu d’impôts. L’administration fiscale peut notamment avoir appliqué un taux trop élevé. Comment savoir quel taux s’applique dans votre cas ? Selon vos choix, il peut s’agir du taux individualisé, du taux non personnalisé ou du taux personnalisé. Votre choix se fera selon votre situation et vos préférences : préférez-vous ajuster au mieux le prélèvement à votre niveau de revenus et votre situation personnelle ? Ou garder la confidentialité de vos autres revenus et de votre vie privée, quitte à ajuster vos paiements par la suite, pour ne pas que votre entreprise puisse y accéder ? À vous de choisir.
Pour informer l’administration fiscale des changements de revenus ou de situation personnelle, un délai de 60 jours vous est accordé. Le taux pourra varier en conséquence. À noter, une réduction du taux de prélèvement à la source peut être accordée aux personnes qui ont subi de plein fouet la crise sanitaire.
2- N’oublier aucune déduction ou crédit d’impôts
Lorsque vous avez fait le point sur votre situation et les taux qui s’appliquent à vos revenus, il est important de faire le tour de vos dépenses de l’année pour vérifier si certaines d’entre elles permettent de bénéficier d’un crédit d’impôt ou d’une réduction d’impôts.
Dans le cas d’une déduction d’impôt, la dépense va se déduire de vos revenus déclarés, en amont du calcul. Cela diminue votre base d’imposition d’autant. Bien sûr, vos dépenses déductibles ne peuvent dépasser vos revenus. Dans le meilleur cas, ils seront ramenés à 0.
Dans le cas d’un crédit d’impôt, la déduction se fait après le calcul de l’impôt, directement sur la somme à payer. Cette fois, la soustraction peut donner un nombre négatif : ce sera alors à l’administration fiscale de vous rembourser la différence.
Les dépenses concernées sont variées et parfois inattendues ! Voici les plus courantes :
– Les dépenses liées au télétravail, dans la limite de 550€ chaque année, si vous ne percevez pas déjà une allocation de votre employeur et que vous optez pour une déclaration des frais réels. On compte alors un forfait de 2,50€ pour une journée de télétravail. Vous devrez bien sûr conserver tous les justificatifs de vos dépenses. Si vous choisissez de ne pas déclarer en frais réels, vous bénéficiez tout de même de l’abattement de 10 %, qui est automatiquement déduit de vos salaires déclarés.
– L’achat d’un véhicule peu polluant : la liste des véhicules concernés a été modifiée pour devenir plus stricte, mais en échange les montants de crédit d’impôt ont été augmentés.
– La réalisation de travaux d’économie d’énergie dans votre habitation principale, qui ouvre droit à un crédit d’impôt « transition énergétique », si les conditions sont remplies.
– Le recours à des aides à domicile pour faire le ménage, garder les enfants ou faire du soutien scolaire, réaliser des menus travaux ou l’entretien de votre jardin…
– L’installation de matériel destiné aux personnes à mobilité réduite ou aux personnes âgées
– Les dons à des ONG ou associations d’intérêt général
– Les cotisations pour un plan épargne retraite, quel que soit leur type (PER, PERP, PERE, ou « article 83 »…), ou encore un régime de retraite (PREFON, COREM ou CGOS), et quelle que soit la personne du foyer fiscal qui les réalise.
Toutes ces dépenses peuvent donner lieu à un crédit d’impôt total ou partiel : le mieux est de vous renseigner au cas par cas pour connaître le montant déductible.
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3- Prendre en compte sa situation personnelle et familiale
Évidemment, il ne s’agit pas ici de modifier votre situation personnelle ou familiale ! Mais plutôt de savoir comment bien porter à la connaissance de l’administration fiscale chaque aspect, pour ne perdre aucune occasion de réduire le montant de vos impôts.
Vos enfants
Cela commence par indiquer le nombre d’enfants que vous avez à charge. Le total des parts de votre foyer s’appelle quotient familial. Chacun de vos enfants représente une demi-part supplémentaire, ce qui améliore le calcul en votre faveur.
Si vos enfants font des études, cela doit être signalé aussi pour bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 183€ par enfant selon leur niveau (études secondaires ou études supérieures).
Enfin dans le cas de pensions alimentaires dues pour vos enfants, vous pourrez soustraire leur montant de votre revenu : soit totalement (enfant mineur), soit partiellement (enfant majeur).
Votre situation de couple
Nous mettons l’accent sur le statut offert par le Pacs : il vous permet de déterminer si vous déclarez conjointement ou séparément vos revenus, et quel type de taux s’y applique. Cela peut permettre de faire des économies sur les impôts que vous auriez payés en restant avec un simple statut de concubins.
Autres situations
Le fait d’avoir sous votre toit une personne âgée de plus de75 ans (sans lien de famille) ou dépendante (si elle fait partie de votre foyer) : certaines dépenses associées à la situation de ces personnes peuvent faire l’objet d’une déduction totale ou partielle d’impôts.
4- Décompter vos charges pour créer un déficit foncier
Si vous êtes propriétaire d’un bien en location, et que le montant de vos charges liées à ce bien dépasse les recettes que vous avez perçues, vous créez ce qu’on dénomme un déficit foncier. Certaines sommes sont alors déductibles de votre revenu ce qui réduit votre base d’imposition, donc votre impôt.
Le premier avantage, c’est que vous pourrez alors déduire certaines de vos charges des loyers perçus, et donc diminuer le montant de vos revenus imposables.
Le second bénéfice, c’est que vous pouvez déduire de votre impôt le déficit existant. Lorsqu’on soustrait les charges aux revenus locatifs, on obtient un résultat négatif : le montant en dessous de zéro est déductible de l’impôt, dans la limite de 10 700 € par an.
Toutes les charges ne sont pas concernées par ce mécanisme. Parmi celles que l’on peut déduire, on trouve : les travaux de réparation ou amélioration du logement ou local, le montant de la charge foncière, les charges de copropriété, le montant des assurances, les éventuels frais de gestion et intérêts du prêt que vous êtes en train de rembourser.
La démarche à effectuer pour déclarer un déficit foncier est de remplir le formulaire n°2044 et d’y ajouter tous les documents prouvant le type de dépenses et leur montant. C’est une condition sine qua non pour obtenir le bénéfice de ce système.
5- Conserver seulement la nue-propriété d’un bien
Il s’agit d’une manière assez radicale de diminuer le montant de la taxe foncière à payer.
Pour bien comprendre cette astuce, il faut savoir que les droits immobiliers se décomposent en :
– Usus (droit d’usage),
– Fructus (droit de percevoir des revenus)
– Et abusus (droit de disposer du bien c’est-à-dire le modifier, le détruire ou le vendre).
Dans les faits, on sépare parfois l’usufruit (usus + fructus) de la nue-propriété. C’est ce qu’on appelle : le démembrement.
Les personnes ayant un patrimoine immobilier très important peuvent envisager, pour diminuer le montant de la taxe foncière, de céder l’usufruit d’un bien à une autre personne, ou bien lors d’un achat, d’acquérir seulement la nue-propriété d’un bien. Il est possible de conclure par contrat que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien après un certain délai, ainsi il n’abandonne pas forcément ses droits de manière définitive.
L’avantage pour l’usufruitier, est de profiter de l’usage du bien ou de la possibilité de le mettre en location pour percevoir des loyers. En contrepartie, c’est lui qui devra prendre en charge toutes les dépenses liées au bien, qu’il s’agisse de travaux et entretien, ou des risques financiers liés au bien (non-paiement de loyers etc.). C’est notamment l’usufruitier qui devra s’acquitter de la taxe foncière.
L’avantage pour le nu-propriétaire est de se dégager de toute obligation financière vis-à-vis du bien, notamment de se libérer de la taxe foncière. La valeur du bien disparaîtra de la base d’imposition, diminuant d’autant le montant de sa taxe foncière totale.
Les investissements financiers intéressants fiscalement
Les solutions les plus efficaces pour alléger le montant de ses impôts restent les investissements financiers choisis. Voici les principaux, exposés en détail : ensuite à vous d’en faire bon usage !
1- Investir dans une SCPI : société civile de placement immobilier
Une SCPI est une société qui acquiert des immeubles pour le compte de ses associés, les met en location et reverse à chaque associé la part des revenus proportionnelle à son investissement.
Il s’agit d’une solution moins lourde et plus accessible financièrement que celle consistant à devenir propriétaire individuel. En effet, toute la gestion est prise en charge par l’organisme et le risque financier est réparti entre différents biens et entre les associés de la SCPI. L’associé n’a qu’à apporter une somme au départ, puis recueillir les fruits de son investissement.
Il faut tout de même prendre en compte qu’il s’agit d’une solution sur plusieurs années, puisqu’on ne peut pas sortir de la SCPI avant 8ans. Le système privilégie ainsi les associés s’engagent dans la durée.
On distingue 3 types de SCPI différents : les SCPI de rendement, de valorisation, ou fiscales. Les SCPI fiscales sont celles qui répondent à notre recherche d’allègement fiscal. Elles permettent de se voir appliquer les avantages des lois concernant l’investissement immobilier (que nous verrons ci-dessous).
Les SCPI fiscales présentent de nombreux aspects positifs.
Leur facilité d’accès est l’un des aspects les plus remarquables : le « ticket d’entrée », c’est-à-dire le montant minimum pour devenir associé d’une SCPI fiscale, est de 150€ seulement.
Ensuite, aucune connaissance en immobilier ni aucun talent de gestionnaire ne sont nécessaires, sans parler du temps passé à rechercher de nouveaux locataires ou gérer l’entretien courant du logement par exemple. Dans une SCPI en effet, en contrepartie d’un montant prélevé sur les revenus, la société prend en charge tout le travail de gestionnaire des immeubles qu’elle loue.
Enfin, les SCPI permettent d’avoir accès à des types de biens auxquels on ne pense pas de prime abord, ou qui se trouvent hors d’accès des investisseurs individuels, comme des locaux commerciaux ou bureaux, des entrepôts etc. Cela dit, dans les SCPI fiscales, il s’agit exclusivement de biens à usage résidentiel, mais la variété des immeubles acquis par les SCPI permet de sécuriser l’investissement. Les associés reçoivent tous les trimestres des communications de la société pour connaître l’évolution de la situation de leurs investissements.
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2- Investir en faveur des entrepreneurs français
L’État, dans son objectif de soutenir le tissu des PME et TPE, oriente les investissements vers ces entreprises, en les favorisant fiscalement.
On peut distinguer 3 types d’investissements différents :
– À destination de l’innovation :c’est le FCPI (Fonds commun de placement dans l’innovation)
– À destination des entreprises locales : c’est le FIP (Fonds d’investissement de proximité)
– À destination de l’industrie cinématographique : ce sont les SOFICA (Sociétés pour le Financement du Cinéma et de l’Audiovisuel)
Les entreprises concernées sont spécifiquement les PME et TPE : elles ont moins de 250 salariés et leur chiffre d’affaires ne dépasse pas 50 millions d’euros. De plus, leur siège social doit être fixé dans l’un des pays de l’Union européenne pour les FCPI, ou dans une zone prédéterminée pour les FIP. Dans le cas du FCPI, les entreprises ont en outre la condition d’être innovantes pour entrer dans le cadre de ce fonds.
Pour attirer les fonds vers ces entreprises, les avantages fiscaux sont très intéressants.
Premièrement, les investissements dans ces trois types de fonds permettent des déductions d’impôts : une partie du montant investi sera ainsi déduite des revenus imposables. L’État ne cesse d’augmenter les incitations fiscales pour ce type d’investissements. Jusqu’en 2020, le taux de réduction d’impôts pour les FIP et FCPI était de 18%, il a été augmenté à 25% depuis. Pour la SOFICA, ce taux est même de 30%.
Deuxièmement, les revenus issus des éventuels bénéfices de ces placements seront exonérés d’impôts.
Toutefois, quoique très attractif, ce mécanisme d’investissement, comme tout placement, comporte un risque. Nous recommandons fortement de se faire correctement conseiller et accompagner avant de placer son argent dans ces fonds, au risque de causer plus de dommages que d’avantages.
3- Épargner pour la retraite
Le PER (ou Plan Épargne Retraite a la cote) : c’est un produit d’épargne que les Français plébiscitent. Depuis 2019, le PER a été institué en lieu et place des anciens PERP, PERCO, contrats Madelin ou article83. Il s’agit d’une épargne spécifiquement dédiée à anticiper les revenus de sa retraite.
Le PER a des modalités d’utilisation très souples et confère à l’épargnant des choix sur la manière d’épargner et la manière future d’avoir recours à cette épargne.
Vous pouvez notamment choisir sous quelle forme récupérer ces fonds. Le PER laisse différentes options : obtenir un capital total ou partiel pour l’acquisition de son logement, obtenir un capital lors d’un événement inattendu, recevoir le capital total au passage à la retraite ou encore percevoir des rentes en complément des revenus de sa retraite.
De même, le système est souple pendant tout le temps de l’épargne, puisque l’on peut déplacer ses fonds d’un organisme de PER à l’autre, pour bénéficier des meilleures conditions.
Enfin, et c’est notre principal sujet, l’abondement est déductible de l’impôt sur le revenu. Cela signifie que toutes les sommes apportées au PER ne seront pas comptées au titre des revenus imposables. C’est ainsi une manière très efficace de réduire la base de l’imposition de l’impôt sur le revenu, donc le montant à payer à la fin du mois.
4- Mettre de côté pour plus tard (ou pour les générations futures) avec une assurance vie
L’assurance vie est un type d’épargne qui permet de mettre de côté un patrimoine financier au bénéfice de soi-même ou d’autres personnes. On dépose certaines sommes, qui constituent un capital, auquel s’ajoutent au fur et à mesure des intérêts.
Le modèle de l’assurance vie est relativement souple puisque l’on peut décider quelles sommes déposer, à quelle échéance se termine le contrat et qui bénéficie des sommes accumulées. Il est ainsi possible de faire hériter ses descendants par exemple, en contournant les droits de succession.
On peut également décider de quelle manière retirer les sommes épargnées, à intervalles de temps donnés ou sous forme de rentes. Lors du versement des rentes, le poids fiscal correspondant à ce revenu évoluera selon votre âge.
Enfin, on peut décider de tout retirer ou une partie, sans condition. Cependant, les intérêts sont considérés comme des plus-values et imposables à ce titre lors du calcul de l’impôt sur le revenu. Il vaut mieux être sûr de soi au moment de placer son argent dans une assurance vie, et envisager toutes les conséquences à moyen et long terme, si besoin accompagné d’un expert pour plus de sécurité.
L’assurance vie récompense les placements à long terme puisqu’au-delà de 8 ans, le taux d’imposition des plus-values ne dépasse pas7,5%. C’est un abattement fiscal intéressant. Enfin, les sommes économisées sur votre assurance vie sont exonérées d’impôts tout le temps qu’elles y restent et que vous ne les retirez pas. Ainsi, ce sont des sommes mises à l’écart de votre impôt sur le revenu, qui diminueront d’autant le poids de cet impôt.
5- Faire des placements forestiers ou viticoles
Une manière élégante de placer son argent pour alléger sa fiscalité est d’investir dans des groupements fonciers : soit un groupement foncier forestier (GFF) soit un groupement foncier viticole (GFV). Vous contribuez ainsi à maintenir des forêts et à soutenir la production de vin tout en économisant sur vos impôts.
Les GFF ou GFV sont des sociétés propriétaires de domaines forestiers ou domaines viticoles, qui offrent sous forme de parts sociales une parcelle de propriété.
Investir dans un groupement foncier permet d’allier revenus et parfois avantages en nature, ainsi que de notables avantages fiscaux.
Leurs revenus proviennent principalement des loyers qu’ils perçoivent. Les GFF louent leurs terrains pour le droit de chasse ou pour la vente de coupes de bois. Dans le cas des GFV, le loyer provient de la location aux viticulteurs qui cultivent le domaine ; les associés peuvent également se voir offrir de très bons prix pour les bouteilles de vin issu de l’exploitation, en guise d’avantage en nature.
En ce qui concerne les GFF, les avantages fiscaux représentent ce qu’on pourrait qualifier de niche fiscale. Pour commencer, vous pourrez déduire 18% des montants investis de vos revenus imposables. Ensuite, concernant l’impôt sur la fortune immobilière, les parts de GFF ne seront déclarées qu’à hauteur de 25%. Enfin, les bénéfices obtenus par les GFF sont tout simplement exonérés d’impôt sur le revenu. Il s’agit donc d’un placement particulièrement intéressant d’un point de vue fiscal.
En ce qui concerne les GFV, jusqu’à un certain montant, les parts sociales sont exonérées d’impôt et de droits de succession à hauteur de75%. C’est-à-dire qu’une fois encore, vous pourrez déclarer seulement 25% de la valeur de ces placements.
Investir dans l’immobilier
L’investissement dans la pierre est à la fois plus traditionnel et plus rassurant que les placements immobiliers. Acquérir des biens immobiliers peut être aussi un excellent complément aux placements décrits dans la section précédente. Nous allons présenter l’une après l’autre les différentes options pour diminuer le montant de vos impôts en réalisant des affaires immobilières.
Restaurer de l’immobilier ancien
1- La loi Malraux
Cette loi, actualisée en 2021, a pour objectif de protéger le patrimoine bâti en incitant les investisseurs à rénover des bâtiments anciens pour les remettre dans un état convenable et approprié pour la location. En échange, l’État octroie des conditions fiscales attractives.
Les sommes dépensées pour réaliser ces restaurations peuvent être déduites des revenus imposables jusqu’à 30%. Ce taux peut dépendre des sommes engagées mais aussi de l’emplacement du bien ancien. Certaines zones sont appelées « secteurs sauvegardés » et bénéficient des 30% de déduction d’impôt. D’autres zones sont dénommées « zones de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager » et bénéficient d’un taux de22%.
Notons qu’il s’agit ici d’immobilier ancien dans des zones protégées, et non pas de monuments historiques, qui font l’objet d’une loi spéciale que nous vous présentons à la suite.
2- La loi sur les Monument historiques
Cette loi elle-même est historique puisqu’elle date de 1913. Elle a été adoptée pour préserver le patrimoine historique et immobilier français. Si l’on considère les montants en jeu, on comprend vite que cette loi s’adresse aux personnes qui ont un patrimoine et des revenus très importants et qui payent donc de fortes sommes aux impôts. (Nous parlons ici d’impôts dépassant les 30 000 € par an.)
Il ne s’agit pas d’un investissement anodin. Investir dans un monument historique réclame une sensibilité particulière au patrimoine historique et d’y engager du temps.
Il s’agit d’un bien dont vous avez hérité ou que vous souhaitez acquérir. Dans tous les cas, la restauration d’un bien classé Monument historique et sa mise en location vous permettront d’obtenir d’importants avantages fiscaux. Le déficit foncier, tel que nous l’avons vu plus haut, s’applique ici sans limite de montant. Ainsi, lorsque vos charges et les coûts de rénovation dépassent le montant des loyers ou autres revenus provenant du bien, alors vous pourrez déduire la différence du reste de vos revenus imposables. Vu l’ampleur de la tâche, cela peut atteindre des sommes conséquentes.
Bien sûr, l’acquisition ou l’entretien d’un monument historique impose certaines contraintes. Il peut être difficile de mettre en location un tel bien s’il est imposant ou isolé. Il faut avoir recours à des architectes des Bâtiments de France pour effectuer des travaux. Il peut s’avérer compliqué de trouver un tel bien à acquérir, compte tenu du nombre limité de bâtiments classés Monuments historiques.
Dans tous les cas, l’importance de ces décisions réclame le conseil d’un expert dans ce domaine, pour vous apporter toutes les informations nécessaires et personnalisées.
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Investir dans l’immobilier locatif
Une autre option consiste à investir dans le but de louer. Il existe plusieurs dispositifs, découlant de différentes lois, que nous allons vous présenter ci-dessous.
1- La loi Pinel : investir dans le neuf
Un avantage fiscal est conféré par la Loi Pinel en échange d’un investissement locatif de longue durée dans un immeuble neuf, pendant 6ans minimum. Plus la durée d’engagement est longue, plus les avantages fiscaux sont importants.
Le but d’un investissement Pinel est double : se doter d’un patrimoine immobilier qui générera des revenus sous forme de loyer, et en parallèle bénéficier des atouts fiscaux qu’il procure.
La diminution du montant d’impôts peut même atteindre300 000 € ! Concrètement, pour un engagement de mise en location de 6ans, la réduction d’impôts est de 12% de l’investissement. Pour un engagement de 9 ans, le taux s’élève à 18% et pour 12 ans, c’est 21% du montant de l’investissement qui est déductible des revenus imposables.
Pourcentage de réduction d‘impôts
Durée de l’engagement de mise en location
12 % du montant de l’investissement > 6 ans
18% du montant de l’investissement > 9 ans
21% du montant de l’investissement > 12 ans
Ce mécanisme existe depuis plusieurs années, avec des variantes : loi Scellier, puis loi Duflot et enfin loi Pinel. Il est important de noter que le dispositif Pinel est prolongé aux conditions en vigueur jusqu’à la fin de l’année 2022. Par la suite, les gestes fiscaux octroyés seront beaucoup moins avantageux.
Comme tout investissement, les risques qui y sont liés méritent qu’on se renseigne précisément, voire qu’on se fasse accompagner par un professionnel pour trouver le bon promoteur, le projet le plus rentable et les conditions les plus appropriées à votre situation.
2- Le statut de LMNP : louer en meublé
Plutôt que de louer selon un bail classique, pourquoi ne pas opter pour la location meublée ? Le statut de LMNP est simple à comprendre et mettre en place.
Vous pouvez choisir ce statut pour louer des chambres ou logements indépendants et correctement meublés. (Il faut que le locataire dispose de tous les équipements nécessaires à son installation.) Mais il peut s’agir aussi d’une chambre louée dans votre propre logement, ou de locations touristiques comme la location saisonnière ou les chambres d’hôtes, ou encore de résidences de service destinées aux étudiants ou aux personnes âgées.
Les loyers perçus relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). On peut déclarer ces revenus soit selon le régime MicroBIC soit selon le régime réel.
Micro BIC : Dans le premier cas, la déclaration est simple, vous déclarez l’ensemble de vos bénéfices annuels mais seulement 50% de ce montant seront soumis à l’impôt.
Régime réel : Dans le second cas, vous pouvez retrancher de vos revenus annuels les montants effectivement dépensés pour les charges (avec des justificatifs), ainsi que la diminution de la valeur de votre bien dans le temps, que l’on appelle « amortissement ».
3- Loi Denormandie : investir dans l’ancien
La loi Denormandie a été adoptée en 2019. Il s’agit du pendant de la loi Pinel mais cette fois elle s’applique non pas à l’immobilier neuf mais à l’immobilier ancien. Elle ne concerne que certaines villes, dans lesquelles l’État veut attirer les investisseurs immobiliers. C’est un moyen de les encourager à rénover et réhabiliter des maisons et immeubles anciens, dans le but de rendre certains quartiers à nouveau attractifs.
Le principe est similaire à celui de la loi Pinel :vous vous portez acquéreur d’un bien, ancien cette fois, et vous vous engagez à réaliser tous les travaux de restauration nécessaires et à le louer pendant 6ans minimum. Les taux de réductions d’impôts sont exactement identiques à ceux de la loi Pinel : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans. L’État favorise ainsi les investissements de longue durée.
Attention, tout comme la loi Pinel, ce dispositif n’est valable que jusqu’au 31 décembre 2022. Pour en profiter, vos investissements devront avoir été conclus avant cette date.
Comme toujours, pour éviter les déconvenues, n’hésitez pas à consulter un professionnel dans ce domaine. Il sera le plus à même de vous apporter tous les détails nécessaires, notamment pour identifier les villes et quartiers concernés par la mesure.
4- La loi Cosse : opter pour des loyers modérés
La loi Cosse offre la possibilité d’investir dans des logements à loyers plafonnés, avec de beaux avantages fiscaux à la clé. Cela permet de développer le parc immobilier de logements à loyers intermédiaires ou modérés, et de permettre à des foyers ayant peu de ressources de se loger décemment. Cette loi prend la suite des lois Borloo et Besson concernant l’immobilier ancien. C’est l’Anah (Agence nationale de l’habitat) qui gère ces dossiers, sous forme d’une convention signée avec l’investisseur.
Les conditions varient selon deux critères, l’emplacement du logement et le plafonnement du loyer. Lorsqu’on accepte de percevoir des loyers plus modestes, on bénéficie d’un taux beaucoup plus favorable de déduction des revenus. Le taux varie entre 15% et 85% des revenus locatifs bruts. Le cas le plus avantageux fiscalement est de confier le logement à un organisme gérant des logements sociaux et proposant des loyers très bas.
Certaines conditions sont requises pour que le bien puisse être loué sous ce statut : il doit être non meublé mais il peut être neuf ou ancien, et avoir ou non fait l’objet d’une rénovation ou d’un rafraîchissement.
La location est elle aussi soumise à conditions : le propriétaire ne peut pas appartenir au même foyer fiscal que le locataire. Le locataire doit avoir des ressources en dessous de certains plafonds et louer le bien en tant que résidence principale. Le loyer doit être limité par certains plafonds en fonction de son type : loyer modéré ou loyer intermédiaire.
Comme pour les deux autres mesures présentées ci-dessus, la loi Cosse est en vigueur seulement jusqu’à la fin 2022. Il ne faut pas dépasser cette date si vous voulez vous lancer dans un investissement de ce type :l’acquisition du logement ainsi que la convention avec l’Anah doivent ainsi être conclues avant la fin de l’année.
Réaliser des placements financiers dans les DOM-TOM
Une source d’avantages fiscaux méconnue consiste à investir dans le DOM-TOM, pour lesquels des conditions attractives sont mises en place.
1- Investir en loi Pinel ou en FIP dans les DOM-TOM
Deux des mesures déjà abordées concernant l’allègement fiscal et l’incitation à investir offrent des conditions bien meilleures, pour peu que l’investissement soit réalisé dans les départements ou territoires d’outre-mer. Il s’agit de la loi Pinel et des investissements dans l’innovation ou FIP.
En ce qui concerne la loi Pinel, le système est exactement identique. Mais pour inciter les investisseurs à placer leur argent en Outre-Mer, les taux de déduction d’impôts sont beaucoup plus élevés dans ce casque pour les investissements en métropole.
Pour un investissement à 6 ans, le taux passe de 12% à23% ; pour 9 ans, le taux passe de 18% à 29%, enfin pour un investissement de 12 ans, le taux s’élève à 32% au lieu de 21%.
Pourcentage de réduction d‘impôts
Durée de l’engagement de mise en location
23 % du montant de l’investissement (vs 12%) > 6 ans
29% du montant de l’investissement (vs 18%) > 9 ans
32% du montant de l’investissement (vs 21%) > 12 ans
En ce qui concerne le dispositif FIP, il offre des conditions encore plus attractives lorsqu’on investit en Corse ou dans les DOM-TOM. La réduction d’impôts, c’est-à-dire la part d’investissement déductible du revenu imposable, passe alors de 25% (en métropole) à 30% soit presque un tiers.
Toutes les autres conditions et le mécanisme général de ces deux avantages fiscaux sont strictement identiques aux mécanismes mis en place en métropole. Seul le taux de déduction des investissements augmente. Et bien sûr, l’emplacement de l’investissement diffère.
2- Investir dans le développement en Outre-Mer
C’est la loi Girardin qui organise les avantages fiscaux destinés à encourager le développement économique et social des DOM-TOM. En effet, les sociétés d’outre-mer peinent parfois à attirer les investisseurs de métropole à cause de leur distance.
La loi Girardin prévoit deux méthodes :
– Le dispositif « Girardin industriel » : il s’agit d’un investissement dans des entreprises dont la mission est d’acquérir des équipements industriels puis de les mettre en location auprès de sociétés des DOM-TOM pendant une durée d’au moins 5 ans.
– Le dispositif « Girardin social » : il s’agit d’un investissement dans des sociétés qui vont bâtir ou restaurer des habitations afin de les mettre en location avec des loyers modérés. Il ne s’agit pas de détenir une partie des immeubles (comme dans une SCPI) mais de financer globalement un parc de logements à loyers modérés.
Les avantages fiscaux sont élevés : ils peuvent parfois atteindre 50 000 € d’économies.
Il est important de comprendre que vous ne pourrez pas récupérer votre apport initial. On dit qu’il est versé « à fonds perdu ». Votre avantage découle seulement de la déduction fiscale qui s’ensuit. Il faut donc calculer l’avantage fiscal comparé à l’investissement initial : l’économie fiscale réalisée doit être supérieure à la somme investie.
La rentabilité est ainsi estimée à 10 ou 20%. Cela signifie que si vous mettez par exemple un apport de 10 000 € dans un tel investissement cette année, vous pourrez déduire de vos revenus une somme comprise entre 11000 € et 12 000 € l’année prochaine.
Le côté positif de la loi Girardin est d’avoir une application assez souple. Votre apport est libre et vous pouvez le déterminer selon vos propres intérêts financiers et fiscaux.
Un risque est toutefois à souligner : celui de la non-application des réglementations concernant la destination des investissements. Vous pourriez alors vous voir refuser l’avantage fiscal attendu. Encore une fois, il est plus sûr de vous faire conseiller par un professionnel qui connaît les astuces et les pièges de ce type de stratégie fiscale.
Sources :
