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Tout savoir sur la SCPI de plus-value

Les SCPI sont une méthode efficace pour construire un portefeuille immobilier. Pourquoi ne pas plonger la tête la première ? Vous connaissez sans doute la SCPI de rendement et peut-être la SCPI Pinel, mais connaissez-vous la SCPI de plus-value ?

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Cette page va vous décrire leur fonctionnement. Mais aussi comment acheter des parts. Suivez le manuel !

Qu'est-ce qu'une SCPI de plus-value ?

Comme son nom l'indique, la SCPI de plus-value, également appelée SCPI de valorisation ou SCPI de capitalisation, crée des gains financiers. Contrairement à une SCPI de rendement ou fiscale, cet investissement ne procurera aucun revenu locatif. Ces SCPI sont destinées à ceux qui veulent maximiser leur patrimoine et leurs impôts. Les investissements concernent :

  • la résidence ;
  • des biens loués sous la législation de 1948 et 1989 ;
  • la nue-propriété ;
  • des magasins et des bureaux à rénover.

Comment la SCPI mesure-t-elle la plus-value ?

Cette forme d'investissement est avant tout destinée à créer des bénéfices financiers lors de la revente. Grâce à votre SCPI, vous bénéficiez de parts immobilières décotées. En d'autres termes, vous investissez dans des logements dont la valeur au mètre carré est inférieure à la moyenne du marché. Pourquoi faites-vous cela ? Parce qu'ils ont besoin d'importantes améliorations. Évidemment, cela entraînera des coûts, mais au fil du temps, ces propriétés auront une fantastique possibilité de s'apprécier.

Il s'agit évidemment d'un investissement à long terme. Pour profiter des fruits de ce travail, vous devrez être patient. La gratification, cependant, sera plus grande puisque le prix de vos actions aura considérablement augmenté, vous permettant de réaliser un gain financier par rapport à votre investissement initial. En d'autres termes, le prix de vente sera supérieur au prix d'achat.

Il n'y a pas de rendements réguliers ni d'avantages fiscaux, mais il y a une possibilité exceptionnelle de développement de votre investissement. Les SCPI de plus-value ne s'appliquent qu'à l'immobilier. Leurs sociétés de gestion utilisent les fonds des actionnaires pour acquérir :

  • des logements à louer à des personnes ;
  • des habitations unifamiliales ;
  • des immeubles d'habitation.

La fiscalité des SCPI de plus-value

Avant de s'y retrouver dans la fiscalité de cette forme d'investissement, il est essentiel de comprendre la signification d'une plus-value. Il s'agit de la différence entre le prix de la part au moment de la vente et le prix de la part au moment de l'achat. Cependant, il faut savoir que le gain financier n'est pas toujours certain. En effet, lorsque vous vendez vos parts de SCPI, vous pouvez subir une perte financière si vous les vendez à un prix inférieur à celui que vous avez payé.

Le processus fiscal fonctionne de manière similaire aux plus-values immobilières. Elles sont imposées à un taux fixe de 19 %, auquel s'ajoutent 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Le pourcentage global est de 36,2 %. Lors d'une vente à l'intérieur de la SCPI, le montant à communiquer est affiché immédiatement sur le formulaire. Cependant, lors de la vente des parts, la situation change quelque peu. En effet, il faut utiliser la formule suivante pour déterminer le montant de la plus-value à déclarer :

Prix de la vente - prix d'achat + frais d'acquisition.

Vous avez également la possibilité de conserver vos parts de SCPI pendant une durée prolongée afin de minimiser votre taux d'imposition et vos prélèvements sociaux. Ainsi, vous pouvez en bénéficier :

  • De la sixième année à la 21ème année, d'un abattement annuel de 6 %.
  • Au-delà de 21 ans, un abattement de 4 % supplémentaires est prévu.

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Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCPI pour les plus-values ?

Appréciation des avantages de la SCPI

Comme vous pouvez vous en douter, les SCPI de plus-values offrent de nombreux avantages. Et ce, malgré le fait qu'elles ne soient pas les SCPI préférées des Français. Tout d'abord, elles ont des points communs avec leurs proches, les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. La SCPI de rendement est une excellente méthode pour diversifier votre patrimoine immobilier. De plus, vous n'avez à vous soucier de rien. L'organisme de gestion s'occupe de la gestion locative, de l'acquisition des biens et de la vente. C'est un point crucial, surtout si l'on considère que les aspects techniques et administratifs d'un investissement sont souvent la plus grande source d'anxiété pour les investisseurs potentiels.

Enfin, et c'est une spécificité des SCPI de plus-value, vous allez très certainement faire mouche. Bien évidemment, il n'existe pas d'investissement sans risque, mais il y a une forte probabilité que le coût des parts de SCPI obtenues s'apprécie avec le temps. Vous permettant ainsi de réaliser un gain financier à la revente.

Aspects négatifs de la SCPI de plus-value

Que seraient les avantages sans les inconvénients ? Oui, les SCPI semblent attrayantes, mais nous devons vous avertir qu'elles ne sont pas sans danger ni inconvénient.

Commençons par le plus apparent : les coûts. En effet, les frais d'achat et de gestion varient entre 8 et 12 % ! Il faut également être prêt à investir sur le long terme. Comme indiqué précédemment, le prix au mètre carré inférieur à la moyenne des biens dans lesquels vous allez investir est dû à la probabilité de réparations et de rénovations importantes. Si vous voulez voir une croissance de la valeur, vous devrez être patient. Cet investissement n'est pas destiné aux personnes pressées. En outre, cette patience a des répercussions sur l'imposition des plus-values. En effet, pour bénéficier d'une exonération fiscale, vous devez conserver vos actions pendant au moins 30 ans. Ce qui peut en décourager plus d'un.

Comment investir dans une SCPI pour réaliser des plus-values ?

Où peut-on investir dans les SCPI ?

Les parts de SCPI peuvent être acquises de plusieurs manières :

  • auprès d'une entreprise de gestion et, ainsi, investir directement ;
  • auprès de votre établissement financier ;
  • auprès d'un conseiller en gestion de patrimoine ;

Il suffit de consulter les sites des différentes plateformes spécialisées dans ce type d'investissement sur Internet.

Par ailleurs, il existe d'autres méthodes pour investir dans les SCPI :

  • par le biais d'un prêt immobilier ;
  • par le biais d'un contrat d'assurance-vie ;
  • en argent ;
  • par le biais d'un démembrement.

Quel est le montant de l'achat d'une SCPI ?

Nous ne cesserons jamais de dire : "Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier !". Cela est valable aussi bien pour les investissements immobiliers classiques que pour les SCPI de plus-value. Il est donc prudent de diversifier ses investissements en SCPI. Ne misez pas tout sur un seul cheval. C'est une méthode efficace de partage des risques, notamment si vous souhaitez investir plus de 20 000 euros en SCPI.

De plus, gardez toujours à l'esprit vos objectifs et votre profil d'investisseur. Ainsi, nous vous recommandons de ne pas investir plus de 20% de votre trésorerie en SCPI. L'idéal est d'investir entre 15 et 20 % de votre patrimoine.

Sources :

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