Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont le vent en poupe auprès des investisseurs français désireux de diversifier leur patrimoine. Cependant, la fiscalité SCPI peut paraître complexe aux néophytes. Cet article décortique les principales notions fiscales relatives à ce type d’investissement pour vous aider à mieux comprendre et optimiser cette fiscalité.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet aux épargnants d’investir dans l’immobilier sans les inconvénients de la gestion locative directe. La SCPI collecte des fonds auprès d’épargnants puis investit cet argent dans un parc immobilier varié : bureaux, commerces, habitations, etc. Les revenus provenant de ces investissements sont ensuite redistribués aux associés sous forme de dividendes.
Comment fonctionnent les dividendes de SCPI ?
Les dividendes issus des SCPI proviennent essentiellement des loyers perçus par la société et des plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Les associés reçoivent ces dividendes proportionnellement à leurs parts détenues dans la SCPI.
La fiscalité des revenus issus des SCPI
Les revenus encaissés par une SCPI sont soumis à diverses impositions. Comprendre ces mécanismes est crucial pour évaluer la rentabilité nette de votre investissement.
L’impôt sur le revenu
Les revenus fonciers générés par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils s’ajoutent aux autres revenus du foyer fiscal et sont taxés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, plus l’impact fiscal sera conséquent.
Les prélèvements sociaux
En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers des SCPI sont également assujettis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%. Cela inclut la CSG, la CRDS et divers autres prélèvements. Ces contributions sociales viennent alourdir la fiscalité globale de vos revenus SCPI.
Optimisation fiscale des SCPI : les stratégies à adopter
Pour anticiper l’impact fiscal potentiel, il existe plusieurs stratégies d’optimisation fiscale des SCPI. Il est essentiel de choisir celle qui convient le mieux à votre situation patrimoniale et fiscale.
Investir via une SCPI transparente fiscalement
Investir dans des SCPI transparentes fiscalement, c’est-à-dire non soumises à l’impôt sur les sociétés, peut permettre aux associés de bénéficier directement des déficits fonciers. Ces derniers peuvent être imputés sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Cette stratégie est particulièrement intéressante si vous prévoyez des travaux de rénovation coûteux sur les biens détenus par la SCPI.
Opter pour la flat tax
Depuis 2018, les investisseurs ont le choix entre le barème progressif de l’impôt sur le revenu ou la flat tax de 30% (Prélèvement Forfaitaire Unique) pour les revenus du capital. Ce régime simplifié peut s’avérer avantageux lorsque son taux est inférieur à celui de votre tranche marginale d’imposition.
La fiscalité des plus-values issues des SCPI
Lors de la cession de parts de SCPI, la fiscalité applicable diffère de celle des simples revenus fonciers. Les plus-values réalisées sont soumises à des régimes spécifiques.
Calcul de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est calculée comme la différence entre le prix de cession des parts et leur prix d’acquisition augmenté des frais engagés et des travaux réalisés. Une déduction forfaitaire pour durée de détention est appliquée dont le taux varie selon le nombre d’années pendant lesquelles vous avez détenu les parts.
Imposition des plus-values SCPI
Les plus-values sont imposées selon deux régimes distincts :
- Impôt sur le revenu : Les plus-values sont taxées au taux de 19%. Des exonérations partielles existent cependant après 22 ans de détention.
- Prélèvements sociaux : Elles supportent aussi les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, avec des exonérations possibles après 30 ans de détention.
L’impact de l’impôt sur les sociétés
Si votre SCPI opère à travers une structure soumise à l’impôt sur les sociétés, cela peut modifier considérablement la fiscalité des revenus distribués. Voici comment intégrer cette information à votre stratégie d’investissement.
SCPI sous l’impôt sur les sociétés
Dans ce cas, les bénéfices réalisés par la SCPI sont d’abord taxés à l’impôt sur les sociétés avant d’être distribués. Les dividendes touchés par les associés sont ensuite soumis à l’imposition des personnes physiques (impôt sur le revenu ou flat tax). Cette double imposition peut réduire significativement le rendement net de l’investissement.
Analyse coûts-bénéfices
Analyser attentivement les rendements nets après impôts aide à décider si l’investissement vaut la peine. Comparer divers types de SCPI (transparente fiscalement vs soumise à l’impôt sur les sociétés) devient alors indispensable pour optimiser la performance globale de votre portefeuille.
D’autres leviers d’optimisation fiscale
En dehors des solutions mentionnées plus haut, d’autres outils fiscaux permettent de maximiser votre rendement. Voici quelques exemples supplémentaires.
Investissement en nue-propriété
Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété offre un avantage fiscal certain. Vous ne percevez certes pas les loyers durant la période de démembrement, mais n’avez aucune charge fiscale sur ces revenus. À l’issue de la période, vous récupérez la pleine propriété des parts avec le droit de toucher les loyers et une éventuelle valorisation des parts.
Déficit foncier
Le déficit foncier généré par des charges supérieures aux revenus perçus peut être imputé directement sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. En optant pour des travaux sur les biens détenus par la SCPI, vous pouvez donc réduire substantiellement votre base imposable.
Comprendre et maîtriser la fiscalité SCPI constitue un atout majeur pour tout investisseur souhaitant optimiser ses placements immobiliers. Diverses stratégies et options s’offrent à vous pour alléger la pression fiscale et augmenter la rentabilité nette de vos investissements. Un conseil avisé et une planification minutieuse permettront de tirer pleinement profit des opportunités offertes par les SCPI.
