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Comment fonctionne l’investissement en LMNP ?

Vous vous demandez comment fonctionne le statut LMNP ? Cette abréviation désigne la location meublée non professionnelle, ainsi que l'acte de louer un logement meublé en tant que particulier : on parle alors de location meublée non professionnelle.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Quelles sont les circonstances du LMNP en 2022 ? Qui peut obtenir la certification LMNP et comment ? Comment déclarer une location meublée non commerciale ? Nous avons toutes les réponses !

Comment fonctionne le statut LMNP ?

Qu'est-ce que le LMNP exactement ? C'est un dispositif défiscalisé : vous économisez de l'impôt sur le revenu en investissant dans un bien locatif. Le statut de loueur en meublé non professionnel est accessible à tous et fonctionne de manière simple. Vous achetez une maison qui doit être meublée et louée. Vous êtes éligible au statut LMNP si vos revenus locatifs annuels n'excèdent pas 23 000 €.

Comment fonctionnent les locations meublées non professionnelles ?

Comment fonctionne la location meublée si vous n'êtes pas un expert ? L'activité LMNP est détaillée dans les étapes suivantes :

  • Pour recevoir son numéro d'immatriculation, ce dernier doit se déclarer au Greffe du Tribunal de Commerce en tant que loueur meublé non professionnel.
  • Les logements sont alors loués à des locataires ;
  • La propriété génère de l'argent de location pour le propriétaire.

Pourquoi louer en LMNP ?

La location meublée offre plusieurs avantages aux propriétaires :

  • Les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, ils bénéficient donc d'un traitement fiscal plus favorable qu'un loyer vacant.
  • Ils deviennent propriétaires et créent ainsi un patrimoine immobilier.
  • Ils sont en mesure d'obtenir de l'argent supplémentaire constant via la location.

Voilà des arguments convaincants pour investir dans le LMNP ! A noter qu'une location en meublé non professionnel est un investissement plus attractif qu'une location nue puisqu'elle permet de percevoir des loyers plus importants qu'une location vide. Enfin, vous pouvez utiliser l'argent pour préparer votre retraite, faire d'autres investissements ou simplement profiter de votre nouveau patrimoine !

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Comment bénéficier d'une location meublée non commerciale ?

Qui est éligible au statut LMNP ?

L'immatriculation en tant que loueur en meublé non professionnel est ouverte à tous les contribuables : il n'y a pas de condition de revenus pour devenir LMNP, ni de règles sur la localisation de votre bien locatif. Cependant, les conditions suivantes doivent être remplies pour obtenir le statut :

  • Vous devez être propriétaire du bien que vous souhaitez louer. Par exemple, il est difficile d'être LMNP si vous sous-louez votre logement ;
  • Les revenus locatifs ne peuvent excéder 23 000 € par an, ni dépasser 50 % de vos revenus globaux.
  • Il vous est interdit de vous inscrire en tant que professionnel de la location meublée (LMP), les statuts LMP et LMNP étant incompatibles.

Quelles restrictions s'appliquent à la propriété ?

De plus, le logement que vous souhaitez louer doit répondre à des normes extrêmement strictes ! Pour correspondre au terme fourni, l'article doit être équipé en tant que tel. Il existe une liste du mobilier et des équipements nécessaires pour un logement meublé. On retrouve notamment dans cette liste :

  • literie;
  • une chambre avec rideaux ou volets;
  • vaisselle et couverts;
  • ustensiles de cuisine;
  • table et sièges;
  • espaces de stockage;
  • appareils d'éclairage.

L'objectif est que la propriété soit habitable dès l'occupation des locataires. Un tribunal peut requalifier votre bail en bail d'habitation vide si le bien est insuffisamment meublé.

Votre propriété doit également respecter une exigence de taille : elle doit mesurer au moins 9 m2.

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Comment s'inscrire en tant que loueur meublé non professionnel ?

Quel est le cadre juridique du LMNP ?

Au démarrage d'une société de location de logements en meublé non professionnel, il faut choisir entre le micro BIC et les régimes réels. Le premier vous permet une déduction de 50% sur les loyers payés, tandis que le second vous donne droit à des réductions pour les dépenses LMNP. Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 €, vous pouvez choisir entre les deux formules ; au-delà de ce seuil, le régime réel s'applique automatiquement.

Les bailleurs qui choisissent le régime micro BIC ne sont imposés que sur la moitié de leur chiffre d'affaires puisqu'ils bénéficient d'une réduction de 50% contre 30% pour les locations vacantes !

Le régime actuel permet l'amortissement de votre LMNP. En effet, vous amortissez le prix d'achat de votre logement en soustrayant les charges locatives : c'est ce qu'on appelle l'amortissement comptable, propre à la location meublée. Parmi les charges particulièrement déductibles figurent les intérêts hypothécaires, les frais de notaire, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière.

Comment déclarez vos revenus LMNP ?

Vos revenus locatifs sont imposables et, à ce titre, doivent figurer sur votre déclaration de revenus. Selon que vous choisissez le plan réel ou le plan micro BIC, le mode de déclaration diffère.

Le formulaire 2031 et les annexes 2033-A à 2033-E doivent être remplis si vous êtes un LMNP dans le cadre du système actuel. Ensuite, vous devez remettre ces documents par voie électronique au Service des Impôts des Entreprises (SIE). Reportez les informations sur votre déclaration 2042 C Pro.

Remplissez la déclaration 2042 C Pro si vous avez sélectionné le plan micro Bic pour votre location meublée. Joindre le formulaire Cerfa n°11222*22 s'il s'agit d'une déclaration papier, mais s'il s'agit d'une déclaration en ligne, il suffit de cocher la case "Revenus de la location meublée non professionnelle" pour déclarer vos revenus du LMNP.

Sources :

ANIL France: Loi finance LMNP
impôts France : Regime d'imposition

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