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Générer des revenus locatifs en LMNP - location meublée

La location meublée permet de générer des revenus locatifs stables pour augmenter ses revenus et préparer sa retraite. Voyons ensemble le fonctionnement de l location meublée ainsi que les dispositifs fiscaux adaptés.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Le contrat de location pour un bien meublé

La loi Alur encadre les contrats de locations meublées depuis l’année 2015. Plusieurs possibilités s’offrent aux propriétaires. Dans la majorité des cas, un bail classique a une durée de 1 an renouvelable. Cependant, il est également possible de louer moins longtemps dans certains cas précis.

- Si le locataire est étudiant, par exemple, le bail peut être fixé à 9 mois sans renouvellement.

- Si le locataire recherche un logement temporaire pour un voyage d’affaires ou une mission, le bail peut durer de 1 mois à 10 mois (contrat de mobilité).

Le préavis du locataire est d’une durée minimale de 1 mois, pour une location meublée ainsi que pour un contrat de mobilité. C’est trois fois plus court que pour les logements vides. Ce délai réduit peut compliquer la gestion locative des propriétaires, qui devront trouver un nouveau locataire très rapidement pour conserver leurs revenus.

Le préavis des bailleurs est également plus court pour un logement meublé. Il est de 3 mois minimum, contre 6 mois pour un logement vide.

Les critères de la location meublée

Les critères de décence

Chaque propriétaire a l’obligation de proposer un logement décent à ses locataires. Les critères de décences, fixés par décret, concernent la surface, les équipements et la sécurité.

Tout d’abord, la surface habitable minimum pour un logement décent est de 9m². La hauteur sous plafond doit être au moins de 2,20 mètres. Le volume habitable minimum, quant à lui est fixé à 20m³.

La santé et la sécurité des locataires représentent une partie importante de la réglementation. On retrouve notamment les conditions suivantes :

- La solidité du logement et sa protection contre la pluie, les infiltrations d’air, ainsi que le ruissellement.

- L’isolation des fenêtres et des portes.

- La présence de garde-corps au niveau des fenêtres, des balcons ou encore des escaliers pour assurer la sécurité (dispositif de retenue des personnes).

- Les équipements de gaz et de chauffages conformes aux normes de sécurités.

- Les dispositifs d’aération, de ventilation et d’évacuation de l’humidité.

- Présence de fenêtres dans les pièces principales.

Les meubles et équipements

Pour louer un bien meublé, il est nécessaire de l’équiper correctement, selon les critères de décences. Les meubles obligatoires sont :

- Une literie avec couverture, des volets ou des rideaux pour les fenêtres de l’espace chambre

- Une cuisine avec des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-onde, des ustensiles de cuisine, de la vaisselle, un réfrigérateur et un congélateur.

- Une table et des sièges.

- Des éclairages.

- Des rangements, étagères.

- Du matériel d’entretien ménager.

Les équipements comme la télévision, la climatisation ou encore le linge de lit sont facultatifs. Cependant, ils sont très appréciés des locataires.

Quel type de bien est idéal pour la location meublée ?

Les biens meublés les plus faciles à louer sont généralement les studios, les T2 et éventuellement les T3. Les petites surfaces meublées sont en effet plus demandées que les grandes. Cela s’explique par le profil type des locataires intéressés par ces logements. Il s’agit le plus souvent d’étudiants, de jeunes couples ou de retraités.

Lorsque l’on prend l’exemple des familles avec enfants, on se rend compte qu’elles possèdent généralement déjà leurs meubles. Elles vont donc plus facilement se tourner vers des surfaces plus vastes et non meublées.

En revanche, les célibataires, étudiants et jeunes couples sont au commencement de leur indépendance. Ils sont donc majoritairement en recherche de surfaces plus petites et déjà habitables. Enfin, les retraités représentent également une demande locative élevée, notamment dans les résidences séniors et les EHPADS. Les logements meublés sont pratiques et facilitent la vie quotidienne.

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Les dispositifs de défiscalisation immobilière adaptés à la location meublée

LMNP et LMP

Les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel et Loueur Meublé Professionnel permettent de louer des biens meublés à titre d’activité secondaire ou principale. L’avantage majeur de ces statuts réside dans les revenus locatifs non imposables. Il s’agit donc d‘un moyen efficace d’augmenter ses revenus, sans payer plus d’impôts.

Bien que ces dispositifs puissent s’adapter aux biens anciens, ils concernent majoritairement le neuf. Les biens éligibles peuvent aussi bien être des logements classiques que des résidences de services.

L’investissement en résidence de service neuve peut d’ailleurs accorder de nombreux avantages, notamment au niveau de la rentabilité. Nous aborderons ces avantages à la fin de cet article. Pour connaître tous les détails du dispositif LMNP, n’hésitez pas à consulter notre guide complet sur le LMNP.

Censi-bouvard

La loi Censi-Bouvard prendra fin le 31 décembre 2021. Il reste donc quelques mois pour profiter des avantages fiscaux de ce dispositif. Les caractéristiques sont assez semblables à celles du statut LMNP :

- Les biens doivent être loués pendant 9 ans minimum.

- Le propriétaire a l’obligation de meubler le bien selon les critères que nous avons vus précédemment.

- Les biens doivent être neufs ou en état futur d’achèvement.

- Les recettes locatives sont plafonnées à 23 000€ par an.

Les avantages de la location meublée dans le neuf

Investir dans une résidence de service neuve est particulièrement avantageux. D’une part au niveau de la gestion, d’autre part au niveau financier. Comme nous l’avons vu dans plusieurs de précédents articles, les résidences de services neuves peuvent permettre de :

- Dégager une rentabilité importante.

- Répondre à une demande locative élevée.

- Récupérer la TVA (20% du coût de l’acquisition).

- Obtenir les services d’une agence de gestion locative.

Consultez nos articles dédiés aux logements neufs :

- Louer un bien meublé : pourquoi investir en LMNP 2021 ?

- Investissement locatif neuf : 5 erreurs à éviter

- 5 raisons d’investir en résidence étudiante neuve

Sources :

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