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La déclaration des revenus issus de la SCPI : comment faire ?

Comme la majorité des investissements immobiliers, les revenus des SCPI sont imposables. En effet, la pierre-papier permet de ressentir des dividendes considérés comme des revenus réels.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Cependant, les choses changent lorsqu'il s'agit d'enregistrer vos revenus. Que vous déclariez sous le régime micro-foncier ou réel, la procédure sera différente. Comment déclarer vos revenus financiers et immobiliers ? Existe-t-il une circonstance particulière pour les plus-values ? Investis vous explique comment éviter de commettre des erreurs dans votre déclaration. Suivez le manuel !

Comment choisir son régime ?

Avant d'aborder la manière de déclarer vos revenus en fonction d'un certain régime, il est nécessaire de choisir le régime approprié. Les SCPI sont soumises à une imposition sur le principe des revenus fonciers, à l'instar de l'imposition des locations d'appartements. En réalité, de nouvelles sources de revenus sont imposées. Par conséquent, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux s'appliquent à vos revenus.

Le régime micro-foncier et le régime réel sont deux régimes fiscaux qui peuvent être adaptés à la détention de SCPI. Que vous soyez concerné par l'un ou l'autre, la déclaration sera différente. En ce qui concerne le régime micro-foncier :

  • Il n'est pas nécessaire que vos revenus fonciers proviennent intégralement de parts de SCPI.
  • Cette méthode permet d'alléger la procédure de déclaration (déduction forfaitaire de 30 % pour chaque associé),
  • Elle est particulièrement adaptée aux investisseurs qui achètent des parts de SCPI au comptant.
  • Les recettes brutes annuelles produites par votre investissement ne doivent pas dépasser 15 000 €.

Ceux qui optent pour un investissement à crédit le trouveront moins adapté. En effet, la déductibilité des dépenses est parfois supérieure aux 30 % autorisés par ce dispositif.

En revanche, le régime réel vous permet de déduire tous les frais liés à l'investissement immobilier. Plus précisément, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus locatifs bruts afin de réduire vos impôts.

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Comment déclarer les recettes des SCPI en utilisant le régime micro-foncier ?

Passons aux choses sérieuses en commençant par le régime micro-foncier. Les investisseurs y voient souvent un régime avantageux et simple à mettre en œuvre. Néanmoins, il faut garder à l'esprit que les conditions suivantes doivent être respectées :

  • Le total annuel des revenus locatifs ne peut pas dépasser 15 000 €.
  • L'associé doit gagner de l'argent grâce à des biens immobiliers supplémentaires,
  • L'investisseur ne doit pas posséder de biens immobiliers ou de parts de SCPI dont les revenus bénéficient déjà d'un régime fiscal favorable (Scellier, Robien...).

Si toutes ces conditions sont remplies, l'associé pourra bénéficier d'un abattement de 30% sur ses revenus bruts fonciers. Cette déduction est appliquée automatiquement par l'administration fiscale et doit couvrir tous les frais liés à l'immobilier. Au moment de votre déclaration, vous ne pouvez déduire aucune dépense. Pour déclarer ses revenus immobiliers, l'investisseur doit :

  • Prendre le relevé annuel délivré par la SCPI qui détaille les loyers bruts annuels perçus.
  • Prendre 70 % et, si nécessaire, ajouter les revenus de ses autres micro-entrepreneurs.
  • Puis mettre le total dans la case 4BE de la page 3 du formulaire 2042, la déclaration de revenus de base.

Le régime micro-foncier n'est cependant pas toujours avantageux. Comme nous l'avons vu, si vous achetez des parts de SCPI à crédit, les frais afférents dépassent souvent 30% du total des revenus locatifs. Cela s'explique principalement par les intérêts d'emprunt. Par conséquent, les avantages du régime du micro-foncier sont annulés.

En revanche, en cas de paiement comptant, ces frais sont réduits d'environ 30%. Notez également que l'emploi de ce régime ne vous permet pas de bénéficier des avantages fiscaux des SCPI européennes.

Comment déclarer les revenus des SCPI sous le régime réel ?

Contrairement au régime micro-foncier, le régime réel est mis en œuvre lorsque la somme des intérêts d'emprunt et de l'assurance emprunteur dépasse la limite de 30 % du premier régime. Pour choisir ce type de régime, il faut que :

  • Soit vos revenus fonciers annuels dépassent 15 000 €,
  • Soit, si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €, vous devrez utiliser l'option pendant trois ans.

Chaque année, l'entreprise de gestion de la SCPI fournit à chaque associé un IFU détaillant les revenus bruts, les coûts et les revenus nets qui doivent être déclarés sur le formulaire n° 2044. De son côté, la banque délivre le relevé annuel des intérêts d'emprunt. En résumé, il s'agit du calcul conservé :

Loyer brut - intérêts d'emprunt - frais de gestion égalent les revenus fonciers nets.

Comment déclarer vos revenus locatifs ?

Si vous avez choisi le régime micro-foncier, vous avez choisi le chemin de la moindre résistance ! En effet, le régime micro-foncier rend la déclaration de vos revenus de SCPI assez simple. Vous bénéficiez d'un abattement de 30% sur vos revenus locatifs bruts. Les calculs sont donc simples : il suffit de préciser l'intégralité de vos revenus locatifs dans la case 4BE du formulaire n° 2042. Sinon, si vous avez opté pour le régime réel, vous devez remplir la déclaration n° 2044, que vous trouverez sur le site des impôts. Vous devez préciser :

  • Au cadre 111 du formulaire 2044, les revenus bruts perçus
  • Les dépenses figurant au cadre 112 du formulaire 2044,
  • Dans le cadre 113 du formulaire 2044, les intérêts d'emprunt.
  • Dans la case 114 du formulaire 2044, indiquez votre revenu net.

Pour la dernière case :

  • Si un bénéfice est déclaré, traduisez le montant dans la case 4BA.
  • Si vous avez un déficit, remplissez la case 430 du même formulaire.

Comment déclarer vos revenus financiers ?

Pour la déclaration des revenus financiers, il faut comprendre une chose : lorsqu'un associé apporte des liquidités à une SCPI, la société de gestion doit immédiatement les investir dans l'immobilier. Mais dans les faits, cela peut prendre plusieurs semaines. Pour éviter de perdre du temps et de l'argent, la société de gestion est autorisée à investir ces actifs dans des produits financiers sûrs rapportant quelques euros.

De ce fait, il est possible que vous remarquiez de l'argent sur votre relevé annuel. Par conséquent, vous devez le déclarer. Ne vous inquiétez pas, c'est assez simple ! En effet, ces revenus financiers sont automatiquement comptabilisés sur le formulaire 2042. Il vous suffit de vérifier les quantités indiquées. Ces revenus sont soumis aux prélèvements sociaux et au taux marginal d'imposition, tout comme les revenus fonciers (TMI).

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Comment déclarer une plus-value ?

Le cas d'une vente au sein du portefeuille de la SCPI

Il faut savoir qu'un portefeuille immobilier de SCPI n'est pas statique. En effet, il vit au gré des achats, mais aussi des ventes d'un ou plusieurs biens au cours d'une année. Lorsqu'un bien est vendu, il peut y avoir des plus-values qui seront imposées au niveau de la fiscalité personnelle des associés.

Comme nous l'avons vu plus haut avec les revenus financiers, la déclaration sera très simple. En effet, ces plus-values sont automatiquement intégrées dans votre déclaration de revenus et vous n'aurez qu'à vérifier les montants.

Le cas de la vente de parts de SCPI

La plus-value immobilière est calculée par la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des frais d'acquisition. Un abattement doit être appliqué sur ces frais. Depuis le 1er septembre 2013, voici la règle d'application des abattements prévus*.

Pour le calcul de l'impôt sur le revenu : 

  • 6 % pour chaque année de détention entre la 6ème et la 21ème année,
  • 4% à la fin de la 22ème année de détention.

Pour le calcul des cotisations de sécurité sociale :

  • 1,65% pour chaque année de détention entre la 6ème et la 21ème année,
  • 1,60% pour la 22ème année de détention,
  • 9 % pour chaque année de propriété entre la 23ème et la 30ème année.

L'exonération totale des prélèvements sociaux s'applique aux biens détenus depuis plus de 30 ans. La plus-value est soumise à un impôt forfaitaire équivalent à 19% plus les prélèvements sociaux (17,2%), soit un taux global de 36,2%.

Sources :

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