Tout savoir sur la SCPI en démembrement

L’investissement dans une SCPI en démembrement est probablement la méthode la plus discrète pour accéder au marché de l’immobilier par le biais du papier. Néanmoins, le schéma financier du démembrement temporaire de propriété suggéré par la société de gestion offre un avantage considérable puisqu’il permet d’obtenir une réduction sur le coût des parts. Selon les circonstances, cela peut être plus judicieux qu’un investissement traditionnel dans une SCPI, en particulier pour la construction d’un patrimoine immobilier à un coût réduit.

Qu’est-ce que le démembrement ?

Pour saisir le concept du démembrement de propriété des parts de SCPI, il est essentiel de débuter par l’explication de ce qu’est la pleine-propriété.

Communément désignée sous le terme de propriété, la pleine propriété se réfère à la possession totale d’un bien immobilier. Cela signifie avoir la possibilité de le vendre, de le garder ou d’en recevoir les revenus locatifs s’il est loué.

On peut distinguer deux types de droits dans cette pleine propriété :

• L’usufruit
• La propriété nue

L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien, c’est-à-dire d’y vivre, et de récolter les bénéfices de ce bien, soit en percevant des loyers s’il est loué.

Le droit de disposer du bien à la fin de l’usufruit est ce que l’on appelle la nue-propriété.

Quels sont les différents démembrements possibles ?

Le démembrement viager

Le type de démembrement viager est le plus fréquemment observé. Il se présente souvent lors des successions, notamment lorsque l’un des parents décède. Le conjoint survivant se transforme en usufruitier tandis que les enfants deviennent les nus-propriétaires. Dans ce contexte, l’usufruitier maintient son droit de jouissance du bien ou de percevoir les revenus locatifs. Généralement, ce genre de démembrement facilite le processus de transmission aux bénéficiaires. Cette forme de démembrement offre une double protection au conjoint survivant tout en optimisant la fiscalité sur les futurs biens hérités.

Le démembrement temporaire

Le démembrement temporaire fait référence à une division de la propriété entre l’usufruitier et le nu propriétaire pour une période spécifiée. À l’issue de cette décomposition qui peut durer de 3 à 20 ans, l’usufruitier se voit dépouillé de ses droits, et le nu-propriétaire acquiert automatiquement la pleine propriété. C’est une question de remembrement.

Lorsque l’investisseur achète des parts de SCPI en démembrement, les périodes de possession des parts peuvent varier de 3 à 20 ans.

La SCPI en démembrement en nue-propriété

La nue-propriété est donc un élément du démembrement qui offre une autre façon d’investir dans les SCPI. L’investissement en usufruit prive l’investisseur de la rentabilité provenant des parts. En retour, l’investisseur obtient une réduction sur le coût de la part lors de l’acquisition. Cette décote, généralement considérée comme une réduction, peut varier entre 20 et 30% selon la durée du démembrement sélectionnée. Aussi connue sous le nom de clé de répartition, cette remise est d’autant plus significative lorsque la période de détention est prolongée. L’achat de parts en démembrement représente ainsi une option judicieuse pour placer des fonds en SCPI. Avec un budget identique, l’investisseur détient effectivement un plus grand nombre de parts.

La SCPI en démembrement en usufruit

La SCPI en démembrement en usufruit est l’équivalent du démembrement en nue-propriété effectué par la société de gestion. Habituellement détenu par une entité juridique, l’usufruit des parts de la SCPI offre la possibilité de profiter du bien immobilier, notamment en termes de revenus. Cette option est adéquate pour un investisseur qui bénéficie d’allègements fiscaux et qui cherche à obtenir rapidement des revenus complémentaires significatifs. Il est aussi judicieux d’y investir pour attribuer des déficits fonciers. Il est à noter que l’usufruitier prend également en charge les coûts liés au bien ou aux parts qu’il détient.

Quels sont les obstacles liés à un investissement en démembrement dans une SCPI ?

Les risques associés à la SCPI en démembrement sont équivalents à ceux d’un investissement en SCPI traditionnelle.

L’inconvénient supplémentaire lors de l’investissement en usufruit ou nue-propriété de SCPI est que votre investissement est complètement immobilisé pendant toute la période du démembrement. À l’opposé d’un investissement traditionnel en pleine propriété où l’on peut se retirer à tout moment, l’investissement en démembrement temporaire en SCPI exige une compréhension totale de l’immobilisation de la somme investie. En d’autres termes, durant cette période, l’investisseur ne sera pas en mesure de vendre ses parts pour récupérer son investissement.

Prêt pour l’aventure avec la SCPI en démembrement ?