SCPI vs Livret A : le match 2026 sur 10 ans (calculs chiffrés)

Vous avez 10 000€ à placer. Livret A ou SCPI ? La question revient sans cesse. Et pour cause, le taux du Livret A vient de chuter à 1,5% en février 2026. De l’autre côté, les SCPI affichent des rendements moyens autour de 4,5% à 6%.

Mais entre les deux, combien ça rapporte vraiment ? Sur 10 ans, avec les frais, la fiscalité et tous les détails qu’on préfère ignorer ?

Voici la comparaison chiffrée. Celle qu’on ne vous montre jamais complètement. Avec les vrais calculs, les vrais tableaux et surtout, la vraie différence à l’arrivée.

Le Livret A en 2026 : la chute libre

Février 2026. Le taux du Livret A passe officiellement à 1,5%. Contre 3% en janvier 2025. Oui, divisé par deux en un an.

La formule de calcul n’a pourtant pas changé. C’est simple : moyenne entre l’inflation sur 6 mois et le taux interbancaire européen. L’inflation redescend autour de 0,8%. Les taux baissent. Résultat mécanique.

Pour vos 10 000€ sur un Livret A en 2026, ça donne quoi concrètement ? 150€ bruts d’intérêts par an. 12,50€ par mois. Sans fiscalité certes, mais bon.

Et encore, ce 1,5% ne tiendra probablement pas. Les économistes anticipent déjà une baisse à 1,4% dès août 2026. On est loin des 3% d’il y a un an.

Le Livret A reste ce qu’il a toujours été, une épargne de précaution. Disponible immédiatement, sans risque, garantie par l’État. Parfait pour votre matelas de sécurité. Moins pour faire fructifier votre argent.

Les SCPI en 2026 : quel rendement réel

Le rendement moyen des SCPI en 2024 s’établit à 4,56%. Certaines affichent bien plus. D’autres un peu moins. La fourchette va de 4% à 11% selon les SCPI et leur stratégie.

Prenons Corum Origin par exemple. Créée en 2012, elle a tenu son objectif de 6% minimum chaque année depuis 14 ans. Son TRI sur 10 ans ressort à 6,75%. Pas mal comme régularité.

Cette SCPI investit dans 13 pays de la zone euro avec 167 immeubles au patrimoine. Taux d’occupation financier de 96,23% fin 2025. Capitalisation de 3,79 milliards d’euros. Ce sont des indicateurs qui rassurent.

Mais attention aux mirages. Les jeunes SCPI qui affichent 9% ou 11% n’ont souvent que quelques mois d’historique. L’effet relutif joue à fond : peu de parts, rendements achat excellents, distribution qui explose. Méfiez-vous.

Une SCPI solide avec 10-15 ans d’historique qui tient 5-6% nets de frais de gestion, c’est déjà excellent. Vraiment.

L’exemple réel sur 11 ans : 10 000€ en 2012

Avant de faire nos propres calculs, regardons ce qui s’est réellement passé pour quelqu’un qui a investi 10 000€ dans Corum Origin en 2012.

Les chiffres sont officiels. Publiés par Corum lui-même. Et franchement impressionnants.

Investissement initial 2012 : 10 000€

Situation en 2023 :

• Patrimoine valorisé : 11 350€ (+13,5%)
• Dividendes cumulés perçus : 8 209€
• Valeur totale : 19 559€
• Performance totale : +95,59%
• TRI réel sur 11 ans : 7,06%

Oui, vous lisez bien. Les 10 000€ ont presque doublé en 11 ans.

Comment ? Trois sources de gains :

1. Les loyers versés chaque mois (6% par an)
2. Les plus-values sur ventes d’immeubles redistribuées
3. Les revalorisations du prix de part (de 200€ en 2012 à 1 135€ en 2023)

Le graphique Corum montre l’évolution année par année. Le patrimoine (en bleu) progresse régulièrement. Les dividendes (en orange) s’accumulent. L’effet cumulé est spectaculaire.

Ce n’est pas une simulation. C’est ce qui s’est passé réellement pour les premiers investisseurs Corum Origin.

Et si on compare avec un Livret A sur la même période 2012-2023 ? Avec un taux moyen de 1,3% sur cette période (il était à 0,75% de 2015 à 2019), les 10 000€ auraient donné environ 11 500€. Gain de 1 500€.

Différence : +8 000€ en faveur de Corum Origin sur 11 ans réels.

Simulation 2026-2036 : les calculs détaillés

Comparons maintenant ce que donnent 10 000€ placés pendant 10 ans à partir de 2026. D’un côté le Livret A. De l’autre une SCPI comme Corum Origin.

Hypothèse Livret A :

• Montant investi : 10 000€
• Taux 2026 : 1,5%
• Taux moyen sur 10 ans (hypothèse prudente) : 1,6%
• Fiscalité : 0% (exonéré)
• Frais : 0€

Hypothèse SCPI Corum Origin :

• Montant versé : 10 000€
• Frais de souscription : 11,96%
• Capital effectivement investi en parts : 8 804€
• Délai de jouissance : 6 mois (aucun dividende perçu)
• Rendement moyen annuel : 6% (objectif Corum Origin, net de frais de gestion)
• Fiscalité étrangère : 20% (prélevée à la source avant versement)
• Fiscalité française : TMI 30% sur dividende net
• Prélèvements sociaux : 0% (exonérés pour revenus étrangers zone euro)
• Risques : perte en capital possible, liquidité limitée, rachat non garanti

Tableau comparatif année par année

Livret A (capitalisation intérêts)

Année	Capital début	Intérêts 1,6%	Capital fin
1	10 000€	160€	10 160€
2	10 160€	163€	10 323€
3	10 323€	165€	10 488€
4	10 488€	168€	10 656€
5	10 656€	171€	10 827€
6	10 827€	173€	11 000€
7	11 000€	176€	11 176€
8	11 176€	179€	11 355€
9	11 355€	182€	11 537€
10	11 537€	185€	11 722€

Total intérêts perçus : 1 722€
Capital final : 11 722€
Performance totale : +17,22%

SCPI Corum Origin (8 804€ de parts)

Année	Parts	Dividendes 6%	Fisc. 20%+30%	Net perçu	Cumul
1	8 804€	264€ *	106€	158€	158€
2	8 804€	528€	211€	317€	475€
3	8 804€	528€	211€	317€	792€
4	8 804€	528€	211€	317€	1 109€
5	8 804€	528€	211€	317€	1 426€
6	8 804€	528€	211€	317€	1 743€
7	8 804€	528€	211€	317€	2 060€
8	8 804€	528€	211€	317€	2 377€
9	8 804€	528€	211€	317€	2 694€
10	8 804€	528€	211€	317€	3 011€

*Année 1 : seulement 6 mois de dividendes (délai de jouissance)

Calcul fiscalité :

• Dividende brut : 528€
• Après fiscalité étrangère 20% : 528€ × 0,80 = 422€
• Après TMI française 30% : 422€ × 0,70 = 317€ net final

Hypothèse valorisation part : +0,5% par an (conservateur)
Valorisation capitale sur 10 ans : 8 804€ → 9 253€

Total dividendes nets perçus : 3 011€
Valorisation du capital : +449€
Valeur finale : 9 253€ + 3 011€ = 12 264€
Performance totale : +22,64%

Le match en chiffres bruts

Si vous placez 10 000€ aujourd’hui et que vous les laissez travailler pendant 10 ans :

Livret A :

• Versé : 10 000€
• Récupéré : 11 722€
• Gain net : +1 722€
• Performance : +17,22%

SCPI Corum Origin :

• Versé : 10 000€
• Revenus nets perçus : 3 011€
• Capital valorisé : 9 253€
• Total récupéré : 12 264€
• Gain net : +2 264€
• Performance : +22,64%

Différence : +542€ en faveur de la SCPI

Soit environ 30% de gain supplémentaire malgré les frais de souscription de 11,96% et le délai de jouissance de 6 mois.

Ce que les tableaux ne disent pas

Les chiffres c’est bien. Mais il faut parler des différences concrètes entre ces deux placements.

Le Livret A est disponible à 100% à tout moment. Vous voulez récupérer vos 11 722€ au bout de 10 ans ? Aucun problème. Vous en avez besoin au bout de 3 ans ? Pareil. Zéro contrainte.

La SCPI non. C’est un placement immobilier peu liquide. Revendre vos parts peut prendre plusieurs semaines, voire quelques mois selon les conditions de marché. Corum Origin affiche généralement un délai de 2 à 4 mois pour la revente. Pas immédiat.

Le Livret A est garanti par l’État. Zéro risque de perte en capital. Jamais. Même si le système bancaire s’effondre, votre épargne est protégée.

La SCPI comporte un risque de perte en capital. Si le marché immobilier s’écroule, la valeur de vos parts baisse. Les loyers peuvent diminuer. Le taux d’occupation peut chuter. Rien n’est garanti.

Le Livret A ne demande aucune gestion. Vous ouvrez, vous déposez, c’est fini. Pas de déclaration fiscale, pas de suivi, rien.

La SCPI demande un minimum d’attention. Vous recevez des bulletins trimestriels. Vous déclarez les revenus chaque année (l’IFU est pré-rempli mais quand même). Vous suivez un peu l’évolution du patrimoine.

Le poids réel des frais SCPI

Parlons franchement des frais. Parce que sur Corum Origin, ils sont lourds.

Frais de souscription : 11,96%

Sur 10 000€ versés, vous perdez 1 196€ immédiatement. Votre capital de départ tombe à 8 804€.

C’est AVANT même d’avoir touché le moindre dividende. Ces 1 196€, vous ne les reverrez jamais.

Frais de gestion annuels : 12% des loyers perçus

Déjà déduits du rendement affiché. Quand Corum annonce 6%, c’est APRÈS prélèvement de ces frais. Heureusement.

Délai de jouissance : 6 mois

Pendant les 6 premiers mois après votre souscription, vous ne touchez RIEN. Zéro dividende. Le temps que la société de gestion investisse votre argent dans des immeubles.

Sur la première année, vous ne percevez donc que 6 mois de dividendes au lieu de 12.

Ces trois éléments combinés expliquent pourquoi, sur 10 ans, la différence n’est « que » de +542€ malgré un rendement de 6% contre 1,6%.

Les frais mangent une grosse partie de la performance. C’est la réalité.

L’avantage fiscal méconnu des SCPI européennes

On n’en parle pas assez. Les SCPI qui investissent hors de France bénéficient d’un avantage fiscal énorme.

Les revenus locatifs provenant de l’étranger ne sont PAS soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Uniquement à votre TMI.

Corum Origin investit à 95% hors de France. Résultat : sur vos dividendes, vous ne payez que votre TMI + la fiscalité étrangère à la source.

Différence concrète pour une TMI à 30% :

SCPI 100% France :

• Dividendes : 528€
• TMI 30% : 158€
• Prélèvements sociaux 17,2% : 91€
• Total impôts : 249€
• Net perçu : 279€

SCPI européenne (Corum Origin) :

• Dividendes : 528€
• Fiscalité étrangère 20% : 106€
• TMI française 30% : 127€
• Prélèvements sociaux : 0€
• Total impôts : 233€
• Net perçu : 295€

Économie : +16€ par an soit +160€ sur 10 ans.

Pas énorme mais ça compte. Surtout que dans notre simulation, c’est déjà intégré dans les calculs.

Livret A : quand il reste pertinent

Le Livret A n’est pas mort. Il garde trois cas d’usage très clairs en 2026.

L’épargne de précaution. Vous devez avoir entre 3 et 6 mois de dépenses sur un support immédiatement disponible. Le Livret A est parfait pour ça. Pas de risque, pas de délai, pas de frais.

L’épargne court terme. Vous savez que vous aurez besoin de cet argent dans moins de 3 ans (achat voiture, acompte appartement, travaux). Ne le mettez pas en SCPI. La liquidité limitée et les frais d’entrée vous pénaliseraient.

L’épargne sans risque absolu. Vous ne supportez aucun risque de perte en capital, même minime. Vous dormez mal si votre capital fluctue. Le Livret A reste votre seule option sans stress.

Pour le reste ? Pour les 10 000€ que vous n’allez pas toucher pendant 10 ans ? Le Livret A sous-performe clairement.

SCPI : pour qui vraiment

Investir en SCPI ne convient pas à tout le monde. Vraiment pas.

Vous devez avoir un horizon de placement minimum de 8 à 10 ans. En dessous, oubliez. Les frais de souscription ne seront pas amortis et vous risquez de revendre en perte.

Vous devez déjà avoir votre épargne de précaution ailleurs. Ne mettez jamais l’argent « au cas où » en SCPI. Jamais. Si vous en avez besoin dans 2 mois et que le marché est bloqué, vous êtes coincé.

Vous devez accepter la volatilité du capital. Le prix de la part peut baisser. Les dividendes peuvent diminuer. Rien n’est garanti. Si ça vous angoisse, passez votre chemin.

Vous devez comprendre que c’est de l’immobilier. Avec ses cycles, ses hausses, ses baisses. Le marché immobilier est cyclique. Toujours. Investir en SCPI en 2026 alors que les taux remontent et que les prix baissent demande un peu de courage.

Le profil fiscal qui change tout

Votre tranche marginale d’imposition change complètement l’équation.

TMI 0% ou 11% : Le Livret A devient très compétitif. Vous ne payez presque rien sur les dividendes SCPI mais les frais restent lourds. L’écart se réduit.

TMI 30% : La SCPI commence à creuser l’écart. Surtout les SCPI européennes qui échappent aux prélèvements sociaux.

TMI 41% ou 45% : La SCPI européenne devient clairement plus intéressante malgré la fiscalité lourde. L’effet rendement compense.

Mais attention. Si vous êtes à TMI élevée, regardez aussi l’assurance-vie. Après 8 ans de détention, vous ne payez que 7,5% d’impôt sur les gains (dans la limite de 4 600€ par an pour une personne seule). Les fonds euros affichent 4% à 4,5% en 2025-2026. À étudier.

Le risque qu’on sous-estime

Le vrai risque des SCPI n’est pas la baisse des loyers. C’est la liquidité.

Quand le marché immobilier va mal, deux choses se produisent simultanément :

1. Les sociétés de gestion arrêtent les souscriptions (capital variable)
2. Elles freinent ou bloquent les retraits

Résultat ? Vous voulez sortir mais vous ne pouvez pas. Votre argent est bloqué. Vous attendez. Des semaines. Des mois. Parfois plus.

Corum Origin a un historique plutôt bon sur ce point. Mais le risque existe. Toujours.

En mars 2020 pendant le Covid, beaucoup de SCPI ont temporairement suspendu les retraits. Normal, elles ne voulaient pas brader les actifs. Mais les épargnants qui avaient besoin de liquidités étaient coincés.

C’est pour ça qu’on répète : investissez uniquement l’argent dont vous n’aurez PAS besoin. Vraiment pas.

La diversification intelligente

La meilleure stratégie en 2026 ? Mixer les deux.

Gardez votre épargne de précaution sur le Livret A. 3 à 6 mois de dépenses. Disponibles immédiatement. Sans risque. C’est votre matelas de sécurité.

Pour le reste de votre épargne long terme, diversifiez. Une partie en SCPI pour le rendement. Une partie en assurance-vie fonds euros pour la sécurité ET un meilleur rendement que le Livret A. Une partie en ETF actions si vous avez 15-20 ans devant vous.

Ne mettez jamais 100% de votre épargne sur un seul support. Jamais. Même si c’est le meilleur du marché.

Les questions à se poser avant d’investir

Avant de mettre 10 000€ en SCPI, posez-vous ces questions :

Est-ce que j’aurai besoin de cet argent dans les 8 prochaines années ? Si oui, oubliez la SCPI.

Est-ce que je peux supporter une baisse de 10% de mon capital sans paniquer ? Si non, restez sur du Livret A.

Est-ce que j’ai déjà une épargne de précaution équivalente à 3-6 mois de dépenses ? Si non, constituez-la d’abord.

Est-ce que je comprends que les dividendes peuvent baisser et ne sont pas garantis ? Si vous pensez que 6% c’est acquis pour toujours, relisez l’article.

Est-ce que je suis prêt à bloquer cet argent pendant 10 ans ? Si vous hésitez, c’est non.

Si vous répondez oui à toutes ces questions, alors la SCPI peut avoir du sens pour vous.

Le verdict chiffré

Sur 10 000€ placés pendant 10 ans à partir de 2026 :

Livret A à 1,6% moyen : Gain total : +1 722€ Performance : +17,22% Disponible : immédiatement Risque : zéro

SCPI Corum Origin à 6% (frais 11,96%) : Gain total : +2 264€ Performance : +22,64% Disponible : délai 2-4 mois Risque : perte en capital possible

La SCPI rapporte 30% de plus. Mais elle demande du temps, de la patience et une vraie tolérance au risque.

Le Livret A rapporte moins. Mais il dort tranquille et reste disponible 24h/24.

À vous de choisir selon votre profil. Votre horizon. Votre capacité à supporter l’incertitude.

Il n’y a pas de mauvais choix. Juste des choix adaptés ou non à votre situation.