Beaucoup de Français ont sauté le pas et ont acquis des logements destinés à la location, peut-être une façon de se garantir une retraite. Quoiqu’il en soit, cette activité « non professionnelle » est soumise à des règles et évidemment à de l’imposition, même si certaines charges sont déductibles. Les règles ont changé avec la nouvelle loi de finances parut en 2025, mais au final, même si certains clament que le LMNP est mort, cela ne va pas changer grand-chose.
Cas pour un particulier et non une entreprise
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vos revenus issus de la location de logements meublés sont assujettis au système d’imposition progressif sur le revenu. Ils doivent être déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les règles varient en fonction des revenus de 2024 ou de ceux obtenus en 2025. Voici les informations que vous devez connaître.
Vous êtes classé comme un bailleur non professionnel si au moins une des deux conditions suivantes est remplie :
- L’ensemble des membres de votre foyer fiscal, qui remplit une seule déclaration de revenus (par exemple : conjoint(e) et enfants à charge), génère moins de 23 000 € de revenus annuels issus de cette activité.
- Les revenus générés par les loyers des meublés sont moins élevés que le total des autres sources de revenus de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC : Bénéfices industriels et commerciaux, etc.).
Quels sont les revenus locatifs visés ?
Cas général
Vous êtes formé sur des données jusqu’à octobre 2023.
Il est nécessaire de déclarer les bénéfices que vous avez réalisés grâce à la location de biens meublés en tant qu’exploitant non professionnel de location meublée (LMNP). Il s’agit de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous êtes classé comme un bailleur non professionnel si au moins une des deux conditions suivantes est remplie :
- L’ensemble des membres de votre foyer fiscal, qui remplit une seule déclaration de revenus, génère moins de 23 000 € de revenus annuels issus de cette activité.
- Les revenus générés par les loyers des meublés sont moins élevés que le total des autres sources de revenus de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC : Bénéfices industriels et commerciaux, etc.).
Comprendre la distinction entre un professionnel de la location et un non-professionnel
Les divergences incluent spécifiquement les aspects suivants :
- Déductions provenant de la location de biens meublés
- Gains en capital immobiliers
On peut reporter les déficits issus d’une location meublée non professionnelle sur une période de 10 ans pour les revenus générés par la location meublée non professionnelle.
Il est possible de déduire les déficits issus d’une location meublée professionnelle du revenu global du contribuable sans restriction de somme. Si ce revenu ne suffit pas, le déficit peut être transféré sur une période de six ans.
Si vous n’êtes pas un loueur professionnel, vous ne pourrez bénéficier du régime des plus-values immobilières pour les particuliers (y compris l’abattement pour la durée de possession de la propriété) que lors de la vente d’un bien immobilier.
L’obligation de payer des cotisations sociales est imposée par la location meublée professionnelle. Il compile toutes les contributions reportées de l’année précédente en récapitulant tous les BR mensuels (bordereaux récapitulatifs des cotisations). Il est envoyé à l’Urssaf simultanément avec la DADS-U. En tant que non-professionnel dans la location, vous ne versez que des contributions sociales.
Quelle est l’imposition applicable aux revenus tirés de la location ?
Selon les revenus locatifs que vous générez, vous avez le choix entre le système micro-BIC et le régime d’imposition de bénéfice réel, également appelé régime de droit commun.
Le micro-BIC vous accorde un abattement. Application d’une réduction fixe ou proportionnelle calculée sur la base d’imposition d’un impôt (revenus, valeur d’un bien, etc.). Le régime réel vous autorise à déduire vos dépenses et coûts.
Le régime fiscal diffère en fonction du type de logement meublé.
Système dit de bénéfice réel
Si votre chiffre d’affaires annuel n’excède pas 77 700 €, vous avez la possibilité d’opter pour le régime de bénéfice réel de manière volontaire.
L’option doit être mise en œuvre avant l’échéance de soumission de la déclaration fiscale 2025 pour les revenus de 2024 (au printemps 2025).
Elle est ensuite renouvelée tacite chaque année, à moins que vous n’y renonciez.
Il vous faut établir votre revenu net imposable en soustrayant vos revenus des dépenses et des charges.
En effet, il est possible de déduire certaines dépenses que vous avez réellement engagées pour soutenir votre activité des loyers de vos locations meublées.
Il est nécessaire que vous puissiez en fournir une justification.
Par exemple, il est possible de déduire l’amortissement. Échelonner le coût du matériel ou de l’immobilier acquis sur la durée, en tenant compte du prix d’achat des biens (logement et meubles).
Dans le cas où vous remarqueriez un déficit (des dépenses supérieures aux revenus locatifs), il est possible de le soustraire de vos revenus provenant de la location meublée non professionnelle de l’année en cours ainsi que des dix années subséquentes.
Il est possible de déduire le déficit de votre revenu global uniquement si vous êtes un loueur en meublé professionnel.
En conclusion
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste une option intéressante pour les particuliers souhaitant générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
Malgré les évolutions législatives introduites par la loi de finances 2025, les fondamentaux du LMNP restent quasiment inchangés, permettant aux bailleurs non professionnels de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel, selon leur situation.
Toutefois, il est essentiel de bien maîtriser les obligations fiscales et comptables liées à cette activité afin d’en optimiser la rentabilité. Ainsi, même si certains prédisent la fin du LMNP, ce dispositif demeure un levier pertinent pour se constituer un patrimoine immobilier et préparer l’avenir.
