Loi Jeanbrun vs LMNP : quel dispositif choisir en 2026 ?
Face à la loi Jeanbrun, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est souvent cité comme alternative. Les deux permettent l’amortissement d’un bien immobilier, mais leurs mécaniques diffèrent sensiblement. Voici un comparatif objectif pour choisir le régime le plus adapté à votre situation.
Principe commun : l’amortissement comptable
LMNP et loi Jeanbrun partagent l’usage de l’amortissement comme levier de réduction fiscale. Dans les deux cas, une fraction du prix du bien est déduite chaque année des revenus locatifs, créant un déficit ou réduisant l’imposition.
La différence fondamentale : en LMNP, l’amortissement s’impute sur les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), tandis qu’en loi Jeanbrun, il s’impute sur les revenus fonciers (location nue). Ce point entraîne des conséquences très différentes sur la fiscalité globale.
LMNP : amortissement sans plafond, mais imputation limitée
En LMNP au régime réel, l’amortissement porte sur :
- La valeur des murs (hors terrain, sur 30 à 40 ans)
- Les composants (toiture 25 ans, installation technique 10 ans…)
- Le mobilier (5 à 10 ans)
Pour un bien à 200 000 € (hors terrain 15 %), la valeur amortissable est 170 000 €. Sur 30 ans = 5 667 €/an. Le mobilier (10 000 €) ajoute 1 000-2 000 €/an.
Limite LMNP : l’amortissement ne peut pas créer un déficit BIC déductible du revenu global. Le déficit est reporté sur les bénéfices BIC des années suivantes, sans imputation immédiate sur salaires ou autres revenus.
Loi Jeanbrun : déficit imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €
C’est l’avantage décisif de la loi Jeanbrun : le déficit foncier généré par l’amortissement est imputable jusqu’à 10 700 € sur le revenu global (salaires, revenus mobiliers…). Le surplus est reportable sur les revenus fonciers sur 10 ans.
Cette imputation immédiate sur le revenu global est bien plus puissante fiscalement qu’un simple report BIC indéfini, surtout pour un contribuable avec un revenu salarial élevé.
Tableau comparatif
| Critère | LMNP réel | Loi Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type de location | Meublée | Nue |
| Régime fiscal | BIC (revenus industriels et commerciaux) | Revenus fonciers |
| Base amortissable | 100 % valeur hors terrain + mobilier | 80 % valeur hors terrain (± travaux) |
| Déficit imputable sur revenu global | Non | Oui, jusqu’à 10 700 €/an |
| Plafond de loyer imposé | Non | Oui (intermédiaire/social/très social) |
| Zonage géographique | Non | Non |
| Revente : taxation plus-value | Régime des particuliers (exo 22 ans) | Régime des particuliers (exo 22 ans) |
| Cotisations sociales (>23 000 €) | Oui si LMP (Professionnel) | Non |
Simulation comparative : même bien, TMI 41 %
Appartement de 220 000 € (terrain 15 %), revenus fonciers/BIC existants : 8 000 €/an.
LMNP réel (meublé) :
- Valeur amortissable = 187 000 € sur 30 ans = 6 233 €/an + mobilier 1 500 €/an = 7 733 €/an
- Loyer mensuel 900 € = 10 800 €/an de revenus BIC
- Charges déductibles (intérêts, charges, taxe foncière) : 4 200 €/an
- Bénéfice BIC = 10 800 – 4 200 – 7 733 = -1 133 € (déficit reportable sur BIC futurs)
- Aucune imputation sur salaires → économie immédiate : 0 €
Loi Jeanbrun (nu, loyer intermédiaire) :
- Base amortissable = 187 000 × 80 % = 149 600 €
- Amortissement 3,5 % = 5 236 €/an
- Loyer plafonné = 750 €/mois = 9 000 €/an
- Charges déductibles : 3 800 €/an
- Résultat foncier = 9 000 – 3 800 – 5 236 = -36 € (déficit ≤ 10 700 €, totalement imputable)
- Économie sur revenu global TMI 41 % : 36 × 41 % ≈ 15 € — résultat quasi neutre cette année
Cet exemple illustre une situation où le loyer du LMNP (non plafonné) est supérieur, réduisant l’écart. L’avantage Jeanbrun est maximal quand le loyer est significativement en dessous du marché (social/très social) et le contribuable fortement fiscalisé.
Quand préférer le LMNP ?
- Vous investissez dans une résidence gérée (étudiante, EHPAD, tourisme) → LMNP par défaut
- Votre bien est meublé et vous ne souhaitez pas appliquer les plafonds de loyer
- Vous avez déjà des déficits BIC reportables à absorber
- Votre TMI est basse (≤ 11 %) et l’imputation sur revenu global est peu significative
Quand préférer la loi Jeanbrun ?
- TMI ≥ 30 % et revenus globaux élevés (salaire, dividendes)
- Vous souhaitez de la location nue (moins de gestion, baux plus longs)
- Vous investissez dans du neuf RE2020 ou de l’ancien à rénover fortement
- Vous disposez d’autres revenus fonciers susceptibles d’absorber le report du déficit excédant 10 700 €
FAQ – Jeanbrun vs LMNP
- Peut-on passer d’un régime LMNP à la loi Jeanbrun sur le même bien ?
- Non directement. Un bien meublé soumis au LMNP devrait d’abord être reloué nu, ce qui entraîne potentiellement un changement de régime fiscal et la perte des amortissements LMNP restants.
- Le LMNP sera-t-il réformé en 2025 ?
- Des discussions parlementaires sont en cours pour réduire les avantages du LMNP (réintégration des amortissements dans la plus-value de cession). En l’état de la législation connue à mars 2024, le LMNP conserve son régime actuel, mais une surveillance de l’actualité législative est indispensable.
