Comment calculer le cash-flow immobilier pour évaluer la rentabilité locative ?

Le cash-flow immobilier est un indicateur financier clé pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif. En comparant les revenus générés par les loyers et les dépenses liées à l’acquisition et à la gestion du bien, il permet de déterminer si l’opération est bénéficiaire ou déficitaire.

Qu’est ce que le cash-flow immobilier et son importance ?

Cash-flow positif : des revenus complémentaires

Le cash-flow positif est le Graal de l’investissement immobilier locatif. Il signifie que les revenus générés par la location sont supérieurs à l’ensemble des dépenses (mensualités de crédit, charges, impôts). L’excédent constitue alors un complément de revenus significatif pour l’investisseur. Prenons l’exemple d’un investisseur qui perçoit 800€ de loyers par mois pour un appartement dont les charges (crédit, taxes, entretien) s’élèvent à 600€. Les 200€ de cash-flow positif représentent un revenu complémentaire appréciable.

Générer des revenus passifs grâce à l’immobilier est un objectif atteignable en optimisant les paramètres clés que sont le loyer, le prix d’achat et le plan de financement. Un bien acheté au juste prix, loué au meilleur tarif et financé dans des conditions optimales a toutes les chances de dégager un cash-flow positif dès le premier mois. C’est le cas par exemple d’un studio acheté 100 000€, loué 500€ par mois et financé sur 20 ans avec un taux à 1,5%. Le cash-flow net avoisinera les 150€ mensuels, soit près de 2000€ de revenus annuels.

Cash-flow négatif : un effort d’épargne qui peut s’inscrire dans une stratégie patrimoniale

À l’inverse, un cash-flow négatif implique que les loyers perçus ne couvrent pas l’intégralité des dépenses. L’investisseur doit alors puiser dans ses ressources pour payer la différence chaque mois. Si cette situation n’est pas idéale, elle n’est pas forcément problématique. Imaginons un investisseur qui achète un appartement 200 000€, générant 800€ de loyers mais 1000€ de charges mensuelles. Son cash-flow négatif de 200€ représente un effort d’épargne de 2400€ par an, certes, mais qui lui permet de rembourser son crédit et de se constituer progressivement un patrimoine.

En effet, un cash-flow négatif peut faire partie d’une stratégie d’investissement à long terme. L’effort d’épargne consenti permet de rembourser progressivement le crédit immobilier et de se constituer un patrimoine, potentiellement valorisable à terme. C’est notamment le cas avec les dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux) qui octroient une réduction d’impôt en échange d’un plafonnement des loyers. Prenons l’exemple d’un appartement Pinel acheté 300 000€, loué 1000€ mais dont les mensualités s’élèvent à 1200€. Malgré un cash-flow négatif de 200€ par mois, l’investisseur bénéficie chaque année de 6000€ de réduction d’impôt (2% x 300 000€) pendant 12 ans, soit un gain fiscal total supérieur à l’effort d’épargne consenti.

« Le cash flow est un indicateur financier, il est indispensable de faire le calcul dans le but de mesurer la rentabilité du projet immobilier (achat, revente ou location). »

Le calcul du cash-flow pour évaluer la rentabilité

Estimer le seuil de rentabilité avec un rendement brut d’environ 8%

En termes de rentabilité locative brute, un investissement s’autofinance généralement à partir de 8% environ, selon les données du marché. Le calcul du rendement brut est simple : il suffit de diviser le montant annuel des loyers par le prix total d’acquisition (frais inclus). Ainsi, un appartement acheté 200 000€ et loué 1200€ par mois (soit 14 400€ par an) offre un rendement brut de 7,2% (14 400 / 200 000). À ce niveau, il est probable que le cash-flow soit légèrement négatif après déduction des charges.

Cependant, ce calcul ne reflète pas la rentabilité réelle. Pour connaître le cash-flow net, il faut soustraire aux loyers toutes les dépenses liées au crédit (intérêts, assurance), à la gestion locative (charges, entretien) et à la fiscalité (taxe foncière, impôts). Le résultat peut être positif ou négatif selon les cas. Reprenons l’exemple précédent en intégrant 950€ de mensualités de crédit et 200€ de charges diverses. Le cash-flow net sera alors de 50€ par mois (1200 – 950 – 200). Le rendement net réel s’établit quant à lui à 3% (50 x 12 mois / 200 000€).

Anticiper l’effort d’épargne total sur la durée du prêt

Dans le cas d’un cash-flow négatif, il est important d’estimer précisément l’effort d’épargne à consentir pour équilibrer l’opération. Par exemple, sur un crédit de 25 ans, avec des mensualités de 1100€ pour 1000€ de loyers, le besoin de financement s’élève à 100€ par mois, soit 30 000€ sur la durée totale. Pour un primo-accédant souhaitant acheter sa résidence principale, cet effort d’épargne correspond finalement aux loyers qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire.

Cet effort peut ensuite être mis en perspective avec le capital remboursé et la valorisation potentielle du bien pour évaluer la pertinence de l’investissement. N’oublions pas qu’un cash-flow négatif correspond souvent à une stratégie d’accession progressive à la propriété, où l’investisseur devient pleinement propriétaire au terme du crédit, avec un patrimoine ayant pris de la valeur. Ainsi, pour un appartement acheté 200 000€ avec un apport de 20 000€ et un crédit sur 25 ans, l’effort total (apport + cash-flows négatifs) avoisinera les 50 000€. Mais en contrepartie, l’investisseur se sera constitué un patrimoine de 200 000€ potentiellement revalorisé à 250 000€ !

Saviez-vous qu’en général, un investissement locatif devient rentable à partir d’un rendement brut de 8% ? C’est en effet à ce niveau que les loyers perçus couvrent toutes les dépenses, selon les données de marché. Mais cette rentabilité brute ne suffit pas. Pour évaluer précisément la rentabilité réelle et le cash-flow net, il faut intégrer dans le calcul les mensualités de crédit, les charges locatives et la fiscalité. Un exercice complexe mais indispensable pour sécuriser son investissement !

Optimiser le cash-flow grâce aux bons choix immobiliers et financiers

Privilégier les biens à fort potentiel locatif en zone tendue

Pour dégager un cash-flow positif dès le départ ou minimiser un cash-flow négatif, la solution la plus efficace reste de maximiser les revenus locatifs. Cela implique de cibler des biens correspondant à la demande locative : petites surfaces en centre-ville, logements familiaux proches des bassins d’emplois, etc. Les zones tendues offrent ici les meilleures perspectives en termes de loyers et de taux d’occupation. Par exemple, un studio à Paris, même acheté cher, se louera facilement 800€ par mois, tandis qu’un grand appartement en zone rurale peinera à trouver preneur au-delà de 500€.

Il est également possible d’augmenter les revenus en proposant des prestations recherchées comme des locations meublées ou saisonnières. Dans les villes étudiantes par exemple, un studio meublé peut se louer 30 à 40% plus cher qu’un studio vide, moyennant certes quelques contraintes de gestion supplémentaires. Ainsi, pour un studio de 20m2 dont le loyer nu s’établit à 400€, une location meublée à 550€ améliorerait le cash-flow de 1800€ sur un an. Et dans les zones touristiques, un appartement familial loué de façon saisonnière peut voir sa rentabilité multipliée par deux ou trois !

Optimiser le plan de financement pour minimiser les mensualités

Côté dépenses, le levier le plus puissant concerne les mensualités de crédit qui représentent souvent 80% du total. L’enjeu est donc d’emprunter au meilleur taux et sur la plus longue durée possible pour réduire le montant de chaque échéance. Chaque dixième de point de taux en moins ou année en plus peut faire basculer un cash-flow négatif en cash-flow positif. Par exemple, pour un crédit de 200 000€ sur 20 ans, passer d’un taux à 1,5% à un taux à 1% réduit la mensualité de 949€ à 920€, soit une économie de 350€ par an améliorant d’autant le cash-flow.

Il peut être judicieux de mettre en concurrence plusieurs banques, voire de faire appel à un courtier spécialisé, pour obtenir les meilleures conditions de financement. L’apport personnel est également un paramètre clé pour rassurer les établissements bancaires et négocier un taux plus attractif. Plus l’apport est élevé, plus l’impact sur le cash-flow sera positif. Ainsi, pour un projet à 200 000€, un apport de 50 000€ (25%) permettra d’emprunter 150 000€ sur 20 ans à un taux préférentiel, générant une mensualité plus faible qu’un apport de seulement 10 000€.

Recourir aux dispositifs de défiscalisation immobilière (LMNP, Pinel)

Enfin, certains dispositifs de défiscalisation permettent d’améliorer significativement le cash-flow d’un investissement locatif. Les plus connus sont sans doute le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et la loi Pinel. En LMNP, les amortissements réalisés sur le prix du bien et des meubles viennent en déduction des revenus fonciers, générant une économie d’impôts conséquente, voire un déficit foncier reportable sur le revenu global.

Le LMNP autorise l’amortissement fiscal d’une partie du prix du bien et des meubles, générant une économie d’impôts bienvenue et potentiellement un cash-flow positif dès l’origine. Quant à la loi Pinel, elle donne droit à une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix d’achat en échange d’un plafonnement des loyers pendant 6, 9 ou 12 ans. Illustration avec un appartement Pinel de 200 000€ loué 800€ par mois avec une rentabilité nette de 3%. L’économie d’impôt de 42 000€ sur 12 ans améliore le cash-flow de 292€ par mois, le faisant passer à 392€. Le rendement net grimpe alors à 5% environ !

4- S’appuyer sur l’expertise d’Investis pour définir sa stratégie cash-flow

Utiliser les outils en ligne pour évaluer le potentiel cash-flow

Pour estimer facilement son futur cash-flow, rien de tel que les simulateurs en ligne proposés par les experts d’Investis. Quelques données suffisent pour obtenir une première estimation des mensualités, des loyers et du rendement locatif potentiel. Prenons l’exemple d’un studio à 150 000€ dans une grande ville. En renseignant le prix, l’apport (ex: 30 000€), le taux (ex: 1,2%), la durée (ex: 20 ans) et le loyer espéré (ex: 600€), le simulateur calculera la mensualité (ici 560€), le cash-flow net (ici 40€ par mois) et le rendement (ici 3,2% net).

Ces outils permettent de tester différents scénarios en termes de prix, d’apport ou de durée d’emprunt pour trouver le meilleur équilibre possible. Il devient alors plus simple d’identifier les leviers d’optimisation et d’affiner progressivement son projet d’investissement locatif. Par exemple, en rallongeant la durée à 25 ans, la mensualité tombe à 510€ et le cash-flow grimpe à 90€ par mois. À l’inverse, en abaissant le prix à 130 000€ mais en réduisant la durée à 15 ans, le cash-flow reste identique (90€) mais le crédit sera remboursé plus rapidement.

Bénéficier de conseils d’experts pour affiner l’analyse et optimiser la rentabilité

Si les simulateurs donnent un premier aperçu, rien ne vaut les conseils personnalisés d’un expert en immobilier pour aller plus loin. Les conseillers d’Investis peuvent ainsi réaliser une étude approfondie intégrant tous les paramètres de l’investissement : prix, loyer, charges, fiscalité, prévisionnel travaux, etc. Pour notre studio à 150 000€, l’expert affinera le montant du loyer atteignable (ex: 650€ meublé) et des charges réelles (ex: 90€), améliorant le cash-flow à 135€. Il chiffrera aussi l’impact fiscal d’un passage en LMNP (ex: 3000€ d’économie annuelle), faisant grimper le cash-flow net à 385€ par mois !

Cette analyse fine de la rentabilité permet d’anticiper précisément l’évolution du cash-flow dans le temps et d’identifier les meilleures options pour l’optimiser durablement.