Charges déductibles en LMNP : la liste complète 2026

13 mars 2026

Le régime réel LMNP est l’un des plus puissants de la fiscalité immobilière française, principalement parce qu’il permet de déduire un spectre très large de charges réelles, auxquelles s’ajoute l’amortissement du bien. Mais encore faut-il savoir exactement ce qui est déductible, ce qui ne l’est pas, et dans quelles conditions. En 2026, avec la réforme sur la réintégration des amortissements et la vigilance accrue de l’administration fiscale, une liste précise et à jour est indispensable pour tout bailleur meublé au régime réel.

Les intérêts d’emprunt

Les intérêts du prêt immobilier contracté pour financer l’acquisition du bien loué en meublé sont intégralement déductibles du résultat BIC au régime réel. Cette déductibilité s’applique également aux intérêts d’un prêt complémentaire contracté pour financer des travaux ou l’achat du mobilier.

Modalités pratiques

La déduction porte sur les intérêts effectivement payés dans l’année civile, tels qu’ils figurent sur le tableau d’amortissement du prêt et sur les relevés annuels d’intérêts fournis par votre banque. Les frais de dossier bancaire liés à la mise en place du prêt sont également déductibles, étalés sur la durée du prêt ou intégralement l’année de l’emprunt selon l’option retenue. Les indemnités de remboursement anticipé sont également déductibles l’année où elles sont versées.

Exemple chiffré

Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,2 %, les intérêts représentent environ 6 200 € la première année et décroissent progressivement. Sur les 5 premières années, la déduction cumulée d’intérêts dépasse 28 000 €, ce qui est considérable pour réduire le bénéfice imposable.

Les assurances

Toutes les primes d’assurance liées au bien loué ou à l’activité de location sont déductibles au régime réel.

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

L’assurance PNO couvre les dommages au bien en l’absence du locataire ou en cas de sinistre non couvert par l’assurance de ce dernier. Elle est obligatoire pour tout bailleur et entièrement déductible. Son coût varie de 80 € à 250 €/an selon le bien et l’assureur.

Assurance loyers impayés (GLI)

La garantie loyers impayés couvre les impayés de loyers et les frais de procédure. En LMNP classique (longue durée), elle est déductible. Son taux est généralement de 2,5 % à 3,5 % des loyers annuels charges comprises.

Assurance emprunteur

Les primes d’assurance emprunteur (décès, invalidité, incapacité) liées au prêt immobilier contracté pour le bien loué sont déductibles en tant que charges d’emprunt. Selon l’âge et l’état de santé, elles peuvent représenter 0,2 % à 0,8 % du capital emprunté par an.

La taxe foncière

La taxe foncière sur le bien loué est intégralement déductible du résultat BIC au régime réel, à l’exclusion de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui est récupérable sur le locataire et donc non déductible (elle est neutre). La déduction s’effectue l’année de paiement de l’avis de taxe foncière. Sur un appartement à 180 000 €, la taxe foncière oscille généralement entre 600 € et 1 500 €/an selon la commune.

Les frais de gestion locative

Si vous confiez la gestion de votre bien à une agence immobilière ou à une société de gestion locative, les honoraires correspondants sont intégralement déductibles. Ces frais comprennent :

Les honoraires de gestion courante (recherche de locataire, encaissement des loyers, états des lieux) : généralement 7 % à 12 % des loyers HT.
Les honoraires de mise en location (rédaction du bail, constitution du dossier) : plafonnés par la loi Alur à un mois de loyer hors charges.
Les frais de contentieux et d’huissier en cas d’impayés.

Les travaux et dépenses d’entretien

C’est l’un des postes les plus importants et les plus mal compris de la fiscalité LMNP. La distinction entre travaux déductibles immédiatement et travaux à amortir est fondamentale.

Travaux déductibles immédiatement (charges)

Sont déductibles en charges l’année de paiement :

Les réparations et entretiens courants : remplacement d’un chauffe-eau vétuste, réparation de volets, remise en état de la plomberie, reprise de la peinture entre deux locataires.
Les dépenses de remise en état qui ne constituent pas une amélioration substantielle du bien.
Le remplacement à l’identique d’équipements : robinetterie, serrures, appareils électroménagers de même gamme.

Travaux à amortir (immobilisations)

Sont en revanche à immobiliser et à amortir sur leur durée d’utilisation :

Les travaux qui constituent une amélioration : création d’une nouvelle salle de bain, extension, surélévation.
Les travaux qui augmentent la valeur du bien ou qui remplacent un composant entier par un composant de qualité supérieure.
L’achat de meubles et d’équipements d’une valeur unitaire supérieure à 500 € HT.

La distinction charge/immobilisation est un sujet de contentieux fréquent avec l’administration. En cas de doute, consultez votre expert-comptable.

Les frais de comptabilité

Au régime réel simplifié LMNP, la tenue d’une comptabilité est obligatoire. Les honoraires de l’expert-comptable sont intégralement déductibles. En pratique, ces frais s’élèvent à :

400 à 600 €/an pour un bien unique géré par un cabinet spécialisé en LMNP.
600 à 1 000 €/an pour plusieurs biens ou des situations complexes (TVA, SCI, etc.).

Une réduction d’impôt de 2/3 des frais de comptabilité (plafonnée à 915 €) est accordée aux adhérents d’un Centre de Gestion Agréé (CGA). L’adhésion à un CGA (environ 200 €/an) est quasi systématiquement rentable.

Les frais de notaire et d’acquisition

Les frais de notaire et d’acquisition peuvent être déduits de deux façons selon l’option retenue :

Option 1 (la plus courante) : intégration dans la valeur amortissable du bien. Les frais de notaire sont ajoutés au prix d’acquisition pour constituer la base amortissable. Ils sont donc déduits progressivement via l’amortissement sur la durée de vie du bien (25 à 30 ans).
Option 2 : déduction immédiate en charge la première année. Possible mais moins avantageuse si le déficit n’est pas reportable efficacement.

Autres frais d’acquisition déductibles

Droits d’enregistrement et droits de mutation (inclus dans les frais de notaire).
Honoraires d’agence immobilière acquittés par l’acheteur.
Frais de garantie (hypothèque, PPD, caution bancaire).
Frais de diagnostic (DPE, amiante, plomb, etc.) si à la charge de l’acquéreur.

Pour une stratégie de financement optimisée, consultez notre guide /financement-immobilier.

L’amortissement : la charge fictive la plus puissante

L’amortissement n’est pas une sortie de trésorerie réelle mais une charge comptable qui réduit le bénéfice imposable. Il se calcule par composants sur la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier.

Composant	Durée d’amortissement	Taux annuel indicatif
Gros œuvre (structure)	50 à 80 ans	1,25 % à 2 %
Façade	20 à 30 ans	3,3 % à 5 %
Toiture	20 à 30 ans	3,3 % à 5 %
Installations générales (plomberie, électricité)	15 à 25 ans	4 % à 6,7 %
Agencements intérieurs	10 à 15 ans	6,7 % à 10 %
Mobilier et équipements	5 à 10 ans	10 % à 20 %

Pour un bien à 200 000 € (dont 170 000 € de bâti), l’amortissement global est souvent de 5 000 à 7 000 €/an selon la décomposition retenue par l’expert-comptable. Sur 25 ans de détention, ce sont 125 000 à 175 000 € de charges fictives déduites — avec l’impact à la revente lié à la réforme 2026.

Ce qui n’est PAS déductible en LMNP réel

La liste des charges non déductibles est moins longue mais essentielle à connaître pour éviter les redressements fiscaux.

Le remboursement du capital de l’emprunt : seuls les intérêts sont déductibles, pas le capital remboursé chaque mois.
Les dépenses personnelles : aucune charge personnelle (courses, déplacements non liés au bien, repas) ne peut être déduite, même partiellement.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : refacturée au locataire, elle est neutre. Si elle n’est pas refacturée, sa déductibilité est admise mais à vérifier au cas par cas.
La taxe d’habitation : supprimée pour les résidences principales depuis 2023, elle reste applicable sur certains logements vacants et n’est pas déductible en tant que charge LMNP.
Les amendes et pénalités : aucune sanction administrative ou fiscale ne peut être déduite.
Les travaux sur les parties communes (au-delà de la quote-part propriétaire incluse dans les charges de copropriété déjà déductibles).
Le déficit LMNP reportable mais non imputable sur le revenu global : contrairement au déficit foncier, le déficit LMNP ne peut pas s’imputer sur le revenu global. Il est reportable uniquement sur les bénéfices LMNP des 10 exercices suivants.

Pour une analyse complète de la fiscalité immobilière, consultez notre guide sur la /fiscalite-immobiliere et notre page dédiée au statut LMNP.

L’essentiel à retenir

Le régime réel LMNP permet de déduire un spectre très large de charges : intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion, travaux d’entretien, comptabilité et frais d’acquisition.
L’amortissement est la charge la plus puissante : il peut neutraliser entièrement le bénéfice imposable pendant 15 à 20 ans, mais ses effets sont désormais partiellement annulés à la revente par la réforme 2026.
La distinction travaux en charges vs travaux immobilisés est critique : une erreur peut entraîner un redressement fiscal.
L’adhésion à un CGA et le recours à un expert-comptable spécialisé LMNP sont fortement recommandés : ils sécurisent les déductions et offrent une réduction d’impôt complémentaire.
Le remboursement du capital d’emprunt et les dépenses personnelles ne sont jamais déductibles, quelle que soit la situation.

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