Loi Pinel et zone B2 : quels sont les avantages ?

Dans cet article, vous trouverez tous les éléments pertinents sur la zone B2 dans le statut de la loi Pinel.

Une sortie de la zone B2 en loi Pinel

Depuis le 1er janvier 2018, la zone B2, tout comme la zone C, n’est plus éligible au dispositif Pinel, une mesure visant à recentrer les avantages fiscaux sur les zones où la demande locative est la plus forte. Toutefois, certaines exceptions ont été prévues pour les projets immobiliers en cours.

Ainsi, les logements situés en zone B2 peuvent encore bénéficier du dispositif Pinel sous réserve de deux conditions essentielles :

• Un permis de construire délivré avant le 31 décembre 2017 : cela signifie que le projet devait être déjà en cours avant l’entrée en vigueur de la restriction.
• Un achat formalisé avant une date limite : selon le projet de loi de finances 2019, l’acquisition devait être enregistrée ou déposée chez un notaire au plus tard le 31 décembre 2018 et finalisée avant le 15 mars 2019.

La zone B2 correspond aux agglomérations de plus de 50 000 habitants où le marché immobilier est jugé moins tendu que dans les zones A, A bis et B1. Ces dernières ont bénéficié d’une prolongation du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2022, afin de continuer à encourager l’investissement locatif dans les zones à forte pression immobilière.

En excluant progressivement les zones B2 et C, le gouvernement a cherché à concentrer les incitations fiscales sur les villes où l’offre locative est insuffisante par rapport à la demande. Cette réforme vise ainsi à renforcer la pertinence du dispositif Pinel en le rendant plus efficace dans les grandes métropoles et les zones où le besoin en logements intermédiaires est le plus criant.

Quels sont les avantages de la loi Pinel en zone B2 ?

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal important si vous investissez dans un logement neuf et que vous le mettez en location à titre de résidence principale, à condition de louer le bien non meublé. C’est une condition obligatoire sinon vous ne pourrez pas profiter de votre avantage fiscal ! De plus, des plafonds de loyer et de revenus doivent être respectés par les locataires. Le montant total de l’investissement est limité à 300 000 € par an et à 5 500 € par mètre carré de surface résidentielle. Les taux de réduction fiscale suivants sont applicables :

• Réduction de 12 % pour six ans de location (2 % par an pendant six ans) ;
• 18% de réduction pour neuf ans de location (2% chaque année pendant neuf ans) ;
• 21% pour douze ans de location (2% chaque année pendant neuf ans et 1% pour les trois dernières années).

Le montant de la réduction d’impôt dans le cadre du statut Pinel est immédiatement soustrait de l’impôt annuel sur le revenu dû (et non des revenus à déclarer).

Le dispositif Pinel sera prolongé jusqu’en 2024, mais il est essentiel de rappeler que ses avantages commenceront à diminuer en 2023 :

• 10% de réduction pour six années de location ;
• 15% pour neuf années de location ;
• 17,5 % pour une location de 12 ans.

Quelles sont les caractéristiques de la zone B2 de la loi Pinel ?

Avec la zone C, la zone B2 regroupe les communes dont les plafonds de ressources pour les locataires sont les plus bas. Ceux-ci sont de 28 876 € annuels pour une personne seule, 38 560 € annuels pour un couple, 46 372 € annuels pour un couple avec un enfant à charge, et 55 982 € annuels pour un couple avec deux enfants à charge.

En 2022, le loyer était fixé à 9,17 euros par mètre carré. Sur autorisation du préfet, plusieurs communes de la zone B2 sont également soumises à cette limitation.

Le logement acheté avant le changement de législation de janvier 2018, qui serait désormais situé dans une zone non éligible, conserve ses avantages. La zone B2 Pinel regroupe des localités dont le marché immobilier n’est pas très tendu en réalité.

Cette zone est propice à des investissements rentables et durables, d’autant plus qu’elle attire les locataires avec des loyers peu chers.

Ainsi, si vous aviez déjà réalisé votre investissement auparavant en zone B2, éligible à l’époque à la loi Pinel, vous êtes encore en mesure de conserver vos avantages.

Les perspectives d’évolution du marché immobilier en zone B2

Il est également intéressant de se pencher sur les perspectives à long terme pour les investisseurs en zone B2 en loi Pinel. En raison de l’attractivité croissante de certaines villes de cette zone, qui bénéficient de projets de revitalisation urbaine, le marché immobilier pourrait connaître une dynamique favorable. Les grandes métropoles, bien que moins tendues que celles des zones A et B1, connaissent un afflux constant de nouveaux habitants, notamment en raison des prix plus abordables et de la qualité de vie qui y est offerte.

Certains investissements réalisés aujourd’hui en zone B2 pourraient donc voir leur valeur augmenter à moyen ou long terme, notamment grâce à l’arrivée de nouvelles infrastructures de transport, la rénovation des centres-villes ou encore l’extension des réseaux de transport en commun. Ces projets pourraient rendre les logements plus attractifs et dynamiser le marché locatif. En conséquence, les investisseurs ayant opté pour cette zone pourraient bénéficier non seulement des avantages fiscaux actuels, mais aussi d’une valorisation de leur bien immobilier à l’avenir.

Que devient le dispositif Pinel en 2025 ?

Depuis le 31 décembre 2024, le dispositif Pinel a pris fin, mettant ainsi un terme à plus de quarante ans de politique de défiscalisation immobilière en France.

Bien que le dispositif ne soit plus en vigueur, les investisseurs ayant bénéficié de la loi Pinel avant cette date continuent de profiter de leurs avantages fiscaux. Pour compenser cette disparition, le gouvernement a mis en place de nouvelles mesures fiscales, telles que l’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ), désormais accessible à l’ensemble du territoire pour faciliter l’accession à la propriété des primo-accédants.

Par ailleurs, des ajustements réglementaires ont été instaurés, visant à mieux encadrer les loyers en fonction des ressources des locataires et à renforcer l’implication des maires dans l’attribution des logements sociaux. Ces réformes traduisent la volonté du gouvernement de réorienter la politique du logement, en remplaçant les anciens dispositifs de défiscalisation par des solutions plus ciblées et adaptées aux besoins actuels du marché locatif.

Voir aussi :

Investis : notre guide complet sur le dispositif Pinel

Investis : les conditions pour être éligible Pinel

Investis : le fonctionnement de la loi Pinel