Tout savoir sur la SCPI de plus-value

On identifie trois types de SCPI dans le domaine de la pierre papier : les SCPI à rendement traditionnel, les SCPI fiscales qui offrent des bénéfices fiscaux et les SCPI axées sur la plus-value. Découvrez ici ce qu’est une SCPI de plus-value et les avantages que cela peut vous apporter.

La SCPI de plus-value : qu’est-ce que c’est ?

Une SCPI de plus-value, également connue sous le nom de SCPI de capitalisation ou moins fréquemment SCPI de valorisation, est un moyen d’investissement collectif. À l’instar de la SCPI de rendement traditionnelle, elle détient un portefeuille immobilier qu’elle loue à des particuliers ou à des entreprises. La particularité de la SCPI de plus-value est qu’elle ne vise pas à distribuer des dividendes constants à ses membres, mais plutôt à générer des plus-values immobilières.

Une plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de revente d’un bien. Cela peut se présenter sous la forme de :

• Distribution exceptionnelle à la suite de la vente d’un bien immobilier
• Augmentation de la valeur de la part pour tirer parti du montant investi.

En réalité, les investisseurs d’une SCPI de plus-value profitent non pas des loyers, mais des transactions d’acquisition et de cession d’actifs ainsi que de l’augmentation à long terme de la valeur immobilière.

Par conséquent, les SCPI orientées vers la plus-value tendent à investir dans l’immobilier résidentiel en raison de son potentiel élevé de valorisation.

L’atout des SCPI de plus-value : la valorisation

L’investissement dans une SCPI de capitalisation peut offrir une plus-value potentielle. En effet, après une période prolongée de détention, l’investisseur peut opter pour la vente de ses actions, dont la valeur aura sans doute augmenté depuis leur acquisition. C’est uniquement lors de la revente qu’il récupère son investissement initial, assorti d’une plus-value variable. Donc, l’investisseur bénéficie d’une valorisation croissante de ses parts tout au long de la période de détention. Cette démarche permet à l’investisseur d’optimiser à la fois son capital et sa fiscalité, car celui-ci n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu, sauf pour les SCPI de plus-value qui offrent également un rendement.

Le point faible des SCPI de capitalisation : l’irrégularité du rendement

Les SCPI de plus-value ne sont pas destinées aux investisseurs qui cherchent à bénéficier d’un revenu constant ou d’avantages fiscaux. Leur intention est effectivement de réhausser la valeur de leur patrimoine ou de réaliser des plus-values lors de la vente de biens. Il n’est pas possible que ces deux objectifs soient constants ou qu’ils puissent être prévus avec exactitude dans le temps. Néanmoins, quelques-uns de ces véhicules présentent un taux de distribution peu élevé. Hormis ce désavantage, un investissement en SCPI de plus-value comporte autant de risques qu’un investissement en SCPI de rendement traditionnel, tels que l’absence de garantie sur le prix des parts et le rendement, l’insuffisance de liquidité, la diminution du capital, etc.

La fiscalité de la SCPI de plus-value

L’imposition sur les plus-values des SCPI est identique à celle applicable aux biens immobiliers détenus directement. Ainsi, tout associé qui bénéficie d’un gain en capital est soumis à une imposition de 19%, auxquels s’ajoutent les contributions sociales (CSG, CRDS), pour un total de 17,2%.

À partir de la sixième année de détention des parts, un abattement fiscal prévu réduit la base imposable.

Pour le calcul de l’impôt sur la plus-value à 19%, la base sera diminuée de :

• 6% annuel, de la 6ème à la 21ème année
• 4% pour la 22ème année
• Au-delà de 22 ans, la plus-value n’est plus soumise à l’impôt.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux de 17,2%, la base sera diminuée de :

• 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année
• 1,6% lors de la 21ème année
• 9% par an de la 23ème à la 30ème année
• Après 30 ans, la plus-value n’est plus soumise aux prélèvements sociaux.

Quelles sont les différentes SCPI de plus-value ?

Novapierre Résidentiel : une SCPI résidentielle

Novapierre Résidentiel a été fondée comme une SCPI axée sur les actifs qualifiés de « loi 48 », à savoir des propriétés localisées dans des communes spécifiques et érigées avant 1948. Elle s’est ensuite globalement tournée vers l’immobilier résidentiel ancien et neuf à prix réduit. Son objectif est de créer des bénéfices par le biais de valorisations immobilières. Elle a notamment accompli une performance comparable à celle d’une SCPI de rendement : 6% d’augmentation du prix de la part et 2% de diffusion des plus-values. En effet, sa société de gestion, Paref, ajuste chaque année la valeur de son prix de part. La plus récente indique une hausse de +4,31%.

Patrimmo Croissance

Fondée en 2014, Patrimmo Croissance est une SCPI qui oriente principalement ses investissements vers les actifs résidentiels en nue-propriété. Elle se spécialise dans le choix de logements sociaux dont les propriétaires bailleurs ont la gestion locative complète.

À l’issue du démembrement, la SCPI vend ses actifs et réinsère le bénéfice de cette vente. Patrimmo Croissance, au-delà de son caractère de SCPI de capitalisation, vise à créer un impact social et environnemental bénéfique en facilitant l’accès au logement pour les familles les plus vulnérables, particulièrement dans les communes où la location est fortement demandée. Ce fonds ne distribue pas de dividendes, mais son rendement se mesure par l’appréciation de son prix à long terme : une hausse de 44% entre sa création et le premier trimestre 2022.

Sofiprime

Sofiprime est une SCPI à capital constant créée par Sofidy. Elle s’implique dans les résidences dites « prime », c’est-à-dire situées dans les quartiers les plus prisés de la capitale. Au lieu de se concentrer sur le rendement à court terme, elle privilégie la quête de performance sur le long terme grâce à une stratégie de choix des actifs très rigoureuse. Elle offre donc un rendement modeste, mais elle augmente régulièrement la valeur de son prix.