Tableau amortissement LMNP : Exemple avec un fichier Excel

Le calcul d’amortissement pour le LMNP est plutôt simple. Nous allons vous donner un exemple et vous aurez ensuite la possibilité de le faire par vous-même à l’aide d’une feuille Excel.

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N’oubliez pas que les pourcentages d’amortissement ci-dessous sont variables d’un bien à l’autre.

1) Comment calculer l’amortissement en LMNP ?

Le calcul de l’amortissement en LMNP est basé sur la méthode d »amortissement linéaire.

Il faut diviser le coût d’acquisition du bien immobilier parla durée d’amortissement (30 ans). Cela donne le montant annuel d’amortissement.

Ensuite, il faut soustraire ce montant annuel d’amortissement des revenus locatifs pour obtenir les revenus locatifs imposables pour l’année en cours.

 

2) Tableau de calcul de l’amortissement LMNP

Prenons un bien à 200 000 € acheté en 2023, loué 700 €/mois (8 400 €/an).

Décomposition du prix d’acquisition :

• Amortissement des murs : 70 % du prix, soit 140 000 € sur 30 ans → 4 667 €/an
• Amortissement des meubles : 7 %, soit 14 000 € sur 10 ans → 1 400 €/an
• Le terrain n’est jamais amortissable : c’est ce qui explique qu’on ne parte pas de 100 % du prix.

Autres charges de l’année :

• Taxe foncière : 1 000 €
• Intérêts d’emprunt : 2 000 €

Le calcul se fait en deux temps, et c’est là que beaucoup se trompent.

D’abord on déduit les charges classiques, hors amortissement :

8 400 € (loyers) − 3 000 € (taxe foncière + intérêts) = 5 400 €

Ensuite on applique les amortissements — mais pas librement. L’article 39 C du CGI pose une règle stricte : l’amortissement ne peut ni créer, ni aggraver un déficit. Il s’arrête à zéro.

Ici, l’amortissement théorique s’élève à 6 067 € (4 667 + 1 400), alors que le résultat à absorber n’est que de 5 400 €. On déduit donc 5 400 €, et pas un euro de plus.

Résultat imposable 2023 : 0 €. Vous ne payez aucun impôt sur vos revenus locatifs cette année-là.

Les 667 € d’amortissement non utilisés ne sont pas perdus : ils sont reportables sans limite de durée et viendront s’imputer sur les bénéfices des exercices suivants, quand vos intérêts d’emprunt auront diminué et que votre résultat sera devenu positif.

C’est la nuance essentielle du LMNP : le régime ne crée pas de déficit qui viendrait s’imputer sur vos autres revenus. Il constitue un stock d’amortissements qui neutralise votre imposition locative pendant de longues années.

3) Quel intérêt du LMNP en France ?

En tant que Loueur en Meublé non professionnel, vous pouvez prétendre à la fiscalité avantageuse du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Vous pouvez ainsi imputer les amortissements et les déficits de votre activité de loueur en meublé sur l’ensemble de vos recettes BIC.

Vous avez également la possibilité de déduire les frais d’acquisition de l’immeuble, contrairement à une location nue imposable au revenu foncier. Cet avantage est très intéressant car il vous permet donc de réduire fortement l’imposition des bénéfices réalisés. Concrètement, ce régime fiscal particulier vous permet de percevoir des revenus non fiscalisés, pendant une très longue période.

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Sources :