mercredi, juin 12, 2024

SARL de Famille et LMNP : Comment investir ?

Investir dans l’immobilier locatif via une SARL de famille en optant pour le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) présente de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. En alliant la transparence fiscale illimitée de la SARL familiale et les atouts du régime LMNP, vous pourrez optimiser la rentabilité de votre investissement tout en constituant un patrimoine immobilier pérenne.


Comprendre les avantages fiscaux de la SARL de famille en LMNP

Bénéficier de la transparence fiscale illimitée

En optant pour la création d’une SARL de famille dans le cadre d’un investissement locatif meublé non professionnel (LMNP), vous pourrez profiter du régime fiscal avantageux de la transparence fiscale sans limitation de durée. Contrairement à une SARL classique soumise à l’impôt sur les sociétés, la SARL familiale vous permet d’éviter une double imposition sur vos revenus locatifs.

Les bénéfices générés par la location des biens immobiliers détenus via la SARL seront directement imposés à l’impôt sur le revenu des associés, tout en conservant les avantages du statut LMNP. Cette option fiscale optimisée est rendue possible grâce au lien de parenté unissant les membres de la SARL familiale. Prenons l’exemple d’une famille qui crée une SARL pour investir dans un appartement destiné à la location meublée. Grâce à la transparence fiscale, les loyers perçus seront directement déclarés sur les revenus de chaque associé au prorata de leurs parts, sans être soumis à l’impôt sur les sociétés au niveau de la SARL.

Profiter d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs

En cumulant les atouts du statut LMNP et de la transparence fiscale propre à la SARL de famille, vous serez en mesure de percevoir jusqu’à 23 000 € de revenus locatifs annuels bénéficiant d’un abattement fiscal de 50%. Cet avantage vous permettra d’améliorer la rentabilité de votre investissement immobilier.

De plus, vous pourrez déduire diverses charges de vos revenus fonciers afin d’optimiser encore davantage votre fiscalité. Les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien ou de rénovation ainsi que les frais de gestion sont autant de dépenses déductibles qui viendront alléger vos revenus imposables. Imaginons que votre SARL familiale perçoive 20 000 € de loyers annuels pour un appartement en LMNP. Grâce à l’abattement de 50%, seuls 10 000 € seront soumis à l’impôt sur le revenu des associés. En déduisant 5 000 € de charges, le revenu imposable net de la famille se limitera à 5 000 €, optimisant ainsi substantiellement la fiscalité de l’investissement locatif.

La transparence fiscale permet à une SARL de droit commun, normalement soumise à l’impôt sur les sociétés, de payer un impôt calculé sur le bénéfice fiscal qu’elle a généré, sauf si l’option pour la soumission à l’IR a été formulée pour une durée limitée.

Constituer un patrimoine immobilier rentable en famille

Réduire l’apport initial de chaque associé

La SARL de famille offre l’opportunité de mutualiser les fonds de plusieurs membres d’une même famille afin de réduire l’apport initial individuel nécessaire pour acquérir un bien immobilier destiné à la location meublée. En mettant en commun vos ressources financières, vous pourrez plus facilement réunir les capitaux requis pour concrétiser votre projet d’investissement locatif.

Cette approche collaborative présente l’avantage de rendre accessible l’investissement immobilier à un plus grand nombre de personnes, en répartissant l’effort d’épargne sur plusieurs associés. La SARL familiale agit ainsi comme un levier pour constituer progressivement un patrimoine immobilier rentable. Prenons l’exemple d’une fratrie de 4 personnes souhaitant investir ensemble. Au lieu de devoir apporter chacun 50 000 € pour acheter un bien à 200 000 €, ils pourront se limiter à un apport individuel de 12 500 € en créant une SARL familiale, rendant le projet nettement plus accessible.

Une personne en costume d'affaires tient un petit modèle de maison jaune tout en examinant des documents et des graphiques à un bureau.

Diversifier les investissements locatifs

En investissant via une SARL de famille, vous aurez la possibilité de diversifier votre patrimoine immobilier en acquérant différents types de biens dédiés à la location meublée. Résidences services, étudiantes, séniors ou de tourisme sont autant d’opportunités à saisir pour varier les sources de revenus locatifs et répartir les risques.

La mutualisation des fonds au sein de la société familiale vous permettra d’accéder à des biens immobiliers variés et complémentaires, afin de construire un portefeuille d’investissements équilibré et performant sur le long terme. Cette stratégie de diversification renforcera la résilience de votre patrimoine face aux aléas du marché locatif. Imaginons qu’une SARL de famille dispose d’une capacité d’investissement de 500 000 €. Plutôt que d’acquérir un seul bien locatif, elle pourra acheter en LMNP un studio étudiant, un appartement dans une résidence sénior et un chalet en montagne. En variant ainsi les locataires cibles et les zones géographiques, les revenus locatifs seront plus stables et le patrimoine immobilier moins exposé aux risques.

Type de bien immobilier Rendement locatif brut moyen Abattement fiscal en LMNP
Résidence étudiante 4 à 5% 50%
Résidence service sénior 3,5 à 4,5% 50%
Appartement de tourisme 3 à 6% 50%

Respecter les conditions de la SARL de famille

Choisir les membres parmi la famille proche

Pour bénéficier du régime fiscal favorable de la SARL familiale dans le cadre d’un investissement en LMNP, il est primordial de respecter les conditions de composition de la société. Les associés doivent impérativement avoir un lien de parenté direct ou être unis par les liens du mariage ou d’un PACS.

Concrètement, vous pouvez choisir vos associés parmi vos parents, grands-parents, enfants, frères et sœurs, conjoint ou partenaire de PACS. Le respect de cette règle est essentiel pour pouvoir prétendre à la transparence fiscale et aux avantages qui en découlent. Veillez donc à bien sélectionner les membres de votre SARL familiale en fonction de ces critères. Par exemple, un couple marié avec deux enfants majeurs pourra créer une SARL de famille en y associant leurs deux enfants. En revanche, il ne sera pas possible d’intégrer les conjoints des enfants s’ils ne sont pas mariés ou pacsés.

Rédiger des statuts sur-mesure

La rédaction de statuts adaptés est une étape clé dans la constitution de votre SARL de famille dédiée à l’investissement locatif meublé. Ce document juridique fondateur doit définir précisément les règles de fonctionnement de votre société, notamment en termes de répartition du capital, de modalités de prise de décisions et de rémunération de la gérance.

Une personne signe un document en tenant une petite maquette de la Maison Blanche. Des clés, du papier-monnaie et un bloc-notes sont visibles sur la table.

Faire appel à un expert-comptable ou un avocat spécialisé vous permettra de rédiger des statuts sur-mesure, parfaitement en phase avec vos objectifs patrimoniaux et les spécificités de votre projet familial. Des statuts bien rédigés et pensés éviteront les conflits et assureront une gouvernance sereine et efficace de votre SARL. Prenons l’exemple d’une famille où les parents détiennent 70% du capital et leurs deux enfants 15% chacun. Les statuts pourront prévoir que les décisions courantes soient prises à la majorité simple, permettant aux parents de gérer aisément la SARL au quotidien, tandis que les décisions plus stratégiques requièrent une majorité qualifiée incluant nécessairement les enfants pour garantir leurs intérêts.

La SARL de famille est une société formée entre personnes physiques ayant soit un lien de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré (parent, grands-parents, enfants, frères et sœurs), soit par les personnes mariées ou partenaires de pacs (pacte civil de solidarité).

Optimiser la gestion locative des biens en LMNP

Suivre l’évolution des loyers et des charges

Une fois les acquisitions immobilières réalisées par la SARL de famille, l’enjeu est d’optimiser la gestion locative des biens pour sécuriser les revenus fonciers. Cela passe en premier lieu par un suivi régulier et rigoureux de l’évolution des loyers et des charges.

Il est essentiel de s’assurer que les loyers sont payés à échéance et de procéder rapidement aux éventuelles révisions ou indexations prévues dans les baux. Parallèlement, toutes les charges déductibles des revenus fonciers (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion) doivent être comptabilisées et imputées. Un bilan annuel permettra ainsi d’évaluer précisément la rentabilité réelle de l’investissement LMNP. Par exemple, la mise en place d’un outil de suivi des encaissements de loyers et des paiements des charges facilitera le pilotage de la performance locative des biens détenus via la SARL familiale. Des logiciels spécialisés comme Rentila ou Seiitra peuvent être utilisés à cet effet.

Anticiper les travaux et les réparations

Au fil des années, même des biens immobiliers récents nécessiteront des travaux d’entretien et de rénovation pour conserver leur attractivité locative. Il est donc important d’anticiper ces dépenses futures pour éviter les mauvaises surprises.

La SARL de famille doit ainsi provisionner régulièrement des fonds pour pouvoir engager sereinement les réparations nécessaires le moment venu. Une visite annuelle des logements permet aussi de constater leur état et de programmer les interventions de façon à ne pas perturber les locataires en place. Cette gestion prévisionnelle est gage de pérennité pour le patrimoine immobilier constitué. Prenons le cas d’un appartement acquis il y a 10 ans par la SARL familiale. Le remplacement de la chaudière devra être anticipé et provisionné pour maintenir le confort des occupants et la valeur locative du bien.

Déclarer et gérer l’activité de LMNP en SARL

Remplir les formalités de déclaration initiale

Une fois votre SARL de famille constituée, vous devrez accomplir les démarches administratives requises pour déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel. Dans les 15 jours suivant la mise en location effective du premier bien immobilier détenu par la société, vous devrez remplir le formulaire Cerfa P0i et l’adresser au service des impôts compétent.

Cette étape est essentielle pour bénéficier du statut LMNP et des avantages fiscaux associés, comme l’abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Soyez vigilant sur le respect des délais légaux pour éviter tout litige ultérieur avec l’administration fiscale. Par exemple, si la SARL de famille met en location un appartement le 1er septembre, elle devra déposer le formulaire de déclaration avant le 16 septembre pour être en règle. Cette formalité permettra d’appliquer la fiscalité LMNP sur les loyers perçus dès le 1er jour de la location.

Faire appel à un expert-comptable

La gestion comptable, fiscale et administrative d’une SARL de famille exerçant une activité de location meublée peut s’avérer complexe et chronophage. Pour vous libérer de ces contraintes et garantir une parfaite conformité de votre société, il est vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé.

Ce professionnel sera en mesure de prendre en charge la tenue de votre comptabilité, l’établissement des déclarations fiscales, l’organisation des assemblées générales et la production des rapports annuels. Son accompagnement vous permettra de vous concentrer sur la gestion locative de vos biens et d’optimiser sereinement votre investissement immobilier. Prenons l’exemple d’une famille qui possède 5 biens en LMNP via sa SARL. L’expert-comptable veillera à la bonne affectation des charges et des produits locatifs, calculera le résultat fiscal selon le régime réel et les amortissements à pratiquer, établira le bilan et le compte de résultat annuels, gérera les convocations et compte-rendus d’assemblées, permettant ainsi aux associés de piloter leur société en toute sérénité.

Tâche à accomplir Délai à respecter
Déclarer son activité de LMNP via le formulaire Cerfa P0i Sous 15 jours après la 1ère mise en location
Tenir une comptabilité conforme aux normes Au fil de l’eau
Déposer les déclarations fiscales annuelles Dans les 3 mois suivant la clôture de l’exercice
Convoquer une assemblée générale des associés 1 fois par an minimum

Investir dans l’immobilier locatif meublé via une SARL de famille en LMNP constitue une stratégie patrimoniale pertinente pour optimiser sa fiscalité et générer des revenus complémentaires. Grâce à la transparence fiscale illimitée et à l’abattement de 50% sur les loyers, vous pourrez réduire significativement votre imposition tout en diversifiant vos investissements immobiliers. Cependant, veillez à respecter scrupuleusement les conditions de composition et de fonctionnement propres à la SARL familiale pour bénéficier de ces avantages. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels expérimentés pour sécuriser votre projet et maximiser sa rentabilité sur le long terme.

Kevin Attal
Kevin Attal
Bonjour, je m'appelle Kevin, j'ai 35 ans et je suis conseiller fiscal. Avec mes années d'expérience, je suis là pour vous aider à naviguer à travers les complexités du système fiscal et à prendre des décisions financières éclairées. N'hésitez pas à me contacter pour obtenir de l'aide personnalisée et professionnelle.