Plus-value à la revente d’un bien loi Jeanbrun : fiscalité et simulation
La question de la plus-value immobilière à la revente est souvent le parent pauvre des simulations loi Jeanbrun. Pourtant, la fiscalité de la sortie peut significativement modifier le rendement global de l’investissement. Voici ce qu’il faut savoir avant de signer.
Régime général des plus-values immobilières en location nue
Contrairement au LMNP, où les amortissements comptabilisés sont susceptibles d’être réintégrés dans la plus-value à la revente (réforme en discussion), la location nue sous loi Jeanbrun reste soumise au régime classique des plus-values des particuliers :
- Taux d’imposition : 19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux = 36,2 % total
- Abattement progressif à partir de la 6e année de détention
- Exonération totale IR après 22 ans de détention
- Exonération totale prélèvements sociaux après 30 ans de détention
Point crucial : les amortissements Jeanbrun déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. C’est un avantage structurel par rapport au LMNP (si la réforme LMNP se concrétise).
Calcul de la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de cession – Prix d’acquisition majoré des frais
Le prix d’acquisition peut être majoré de :
- Les frais d’acquisition réels (frais de notaire, commissions d’agence à l’achat) ou forfait de 7,5 % du prix
- Les travaux réalisés (sur justificatifs) ou forfait de 15 % du prix (uniquement si détention > 5 ans)
Exemple : achat 200 000 € en 2024, revente 250 000 € en 2033 (9 ans de détention).
- Prix majoré = 200 000 × (1 + 7,5 %) + 200 000 × 15 % = 215 000 + 30 000 = 245 000 €
- Plus-value brute = 250 000 – 245 000 = 5 000 €
Abattements pour durée de détention
| Années de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| ≤ 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 7 ans | 12 % | 3,30 % |
| 8 ans | 18 % | 4,95 % |
| 9 ans | 24 % | 6,60 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 24,75 % |
| 22 ans | 100 % (exo totale) | 61,50 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % (exo totale) |
Simulation revente après 9 ans d’engagement Jeanbrun
Investissement : 280 000 €. Revente estimée à 320 000 € après 9 ans (valorisation +14,3 %).
- Prix majoré = 280 000 × 1,075 + 280 000 × 15 % = 301 000 + 42 000 = 343 000 €
- Plus-value brute = 320 000 – 343 000 = -23 000 € (moins-value → aucun impôt)
La combinaison frais notaire + travaux (forfait 15 %) + modeste valorisation produit ici une moins-value fiscale, même si la plus-value économique est positive. C’est un effet de bord favorable du système de majoration des coûts.
Si la revente atteint 360 000 € :
- Plus-value brute = 360 000 – 343 000 = 17 000 €
- Abattement 9 ans IR : 24 % → base taxable IR = 12 920 €, impôt = 12 920 × 19 % = 2 455 €
- Abattement 9 ans PS : 6,6 % → base taxable PS = 15 877 €, PS = 15 877 × 17,2 % = 2 731 €
- Impôt total plus-value = 5 186 €
Impact du non-retour à la résidence principale sur la plus-value
Si le vendeur a occupé le bien comme résidence principale à un moment, il peut prétendre à l’exonération totale de la plus-value de résidence principale. Mais dans le cadre d’un investissement Jeanbrun pur (bien toujours loué), cette exonération ne s’applique pas.
Surtaxe sur les plus-values élevées
Pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 à 6 % s’ajoute à l’IR. Sur un investissement Jeanbrun moyen, ce seuil est rarement atteint sauf pour des biens de grande valeur très fortement valorisés.
Stratégie de sortie optimale
- Après 22 ans : exonération IR totale, faible PS résiduel → revente fiscalement presque neutre
- Après l’engagement de 9 ans : revente possible avec abattement partiel. Calculez le coût fiscal vs la valorisation attendue
- Donation : la transmission d’un bien immobilier à ses enfants purge la plus-value latente (le donataire repart du prix à la date de donation). Combiné avec l’abattement de 100 000 € par parent/enfant, c’est une stratégie patrimoniale complémentaire
FAQ – Plus-value loi Jeanbrun
- Les amortissements Jeanbrun déduits réduisent-ils le prix de revient pour la plus-value ?
- Non. Contrairement au LMNP (où les amortissements peuvent être réintégrés), la location nue sous loi Jeanbrun conserve le prix d’acquisition d’origine comme base de calcul de la plus-value. C’est un avantage significatif à la revente.
- Peut-on déduire les travaux réalisés pendant l’engagement Jeanbrun de la plus-value ?
- Oui, si ces travaux ne sont pas déjà déduits en charges sur les revenus fonciers (les mêmes dépenses ne peuvent être à la fois en charges déductibles et en majoration du prix de revient). Les travaux ayant généré un déficit foncier ne peuvent pas être déduits une seconde fois de la plus-value.
