Loi Jeanbrun vs loi Pinel : comparatif complet 2026
La loi Pinel s’est éteinte le 31 décembre 2024. La loi Jeanbrun, adoptée en même temps, s’impose comme son successeur naturel pour l’investissement immobilier neuf défiscalisé. Pourtant, les deux dispositifs diffèrent profondément dans leur mécanique fiscale et leurs contraintes. Voici une comparaison rigoureuse pour aider les investisseurs à comprendre la rupture.
Mécanisme fiscal : réduction vs amortissement
C’est la différence fondamentale. La loi Pinel accordait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat (jusqu’à 21 % sur 12 ans en Pinel classique, 17,5 % avec le Pinel+). Cette réduction s’imputait directement sur l’impôt dû, indépendamment de vos revenus.
La loi Jeanbrun, à l’inverse, génère un amortissement déductible des revenus fonciers, créant un déficit foncier. L’avantage est proportionnel à votre taux marginal d’imposition. Pour un contribuable à la TMI 11 %, l’économie est limitée ; pour un contribuable à 45 %, elle est maximisée.
| Critère | Loi Pinel (terminée) | Loi Jeanbrun |
|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d’impôt | Amortissement / déficit foncier |
| Avantage proportionnel à la TMI | Non | Oui |
| Plafond annuel | 300 000 € / 5 500 €/m² d’investissement | 10 700 € de déficit imputable/revenu global |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 | Aucun (tout le territoire) |
| Type de bien | Neuf collectif uniquement | Neuf RE2020 + ancien rénové ≥30% |
| Durée engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum (prorogeable) |
Simulation comparative : même bien, deux régimes
Prenons un appartement neuf à Bordeaux, 220 000 €, loué en zone B1.
Avec Pinel+ (hypothétique, régime 2023) :
- Taux 2 % × 9 ans = 18 % × 220 000 € = 39 600 € de réduction sur 9 ans
- Soit environ 4 400 €/an d’économie d’impôt (peu importe la TMI)
Avec la loi Jeanbrun (taux intermédiaire, base 80 % × 80 % du prix = 140 800 €) :
- Amortissement = 140 800 × 3,5 % = 4 928 €/an
- À TMI 30 % : économie = 1 478 €/an → 13 305 € sur 9 ans
- À TMI 41 % : économie = 2 021 €/an → 18 187 € sur 9 ans
- À TMI 45 % : économie = 2 218 €/an → 19 958 € sur 9 ans
Dans cet exemple, la loi Pinel+ était plus avantageuse pour les TMI inférieures à 41 %. Mais ce résultat change radicalement pour des biens plus chers et des taux de loyer social ou très social.
Exemple favorable à la loi Jeanbrun : bien à 400 000 €, loyer très social, TMI 45 %
- Construction = 320 000 € (terrain 20 %), base amortissable = 256 000 €
- Taux 5,5 % → amortissement = 14 080 €/an, dont 10 700 € imputables sur revenu global
- Économie annuelle TMI 45 % = 10 700 × 45 % = 4 815 €/an → 43 335 € sur 9 ans
- Report des 3 380 € excédentaires sur les revenus fonciers
La loi Pinel+ (plafonnée à 63 000 € de réduction sur 12 ans, soit 5 250 €/an) aurait été légèrement supérieure — mais uniquement pour une durée de 12 ans. Sur 9 ans, les deux régimes sont comparables pour ce profil.
Impact sur la valeur de revente
La loi Pinel a été critiquée pour sa tendance à faire acquérir des biens surévalués dans des programmes neufs peu liquides à la revente. La loi Jeanbrun, sans zonage ni quota de production par programme, devrait en théorie réduire cet effet d’aubaine promoteur. La valeur de marché reste le critère déterminant de la valorisation à la sortie dans les deux cas.
Contraintes locatives comparées
La loi Pinel imposait un locataire non rattaché au foyer fiscal mais autorisait les ascendants/descendants. La loi Jeanbrun reprend cette règle. Les deux dispositifs imposent des plafonds de loyer et de ressources, mais la loi Jeanbrun ajoute une gradation plus fine avec trois niveaux de loyer contre un seul pour le Pinel classique.
Quel dispositif choisir en 2024 ?
La loi Pinel ayant pris fin au 31 décembre 2024, la question est désormais tranchée pour les nouveaux investissements. La loi Jeanbrun est le seul dispositif de défiscalisation disponible pour l’immobilier neuf en location nue en 2024. La comparaison reste utile pour les contribuables qui avaient souscrit un Pinel et envisagent un second investissement.
FAQ – Jeanbrun vs Pinel
- Peut-on transformer un Pinel existant en Jeanbrun ?
- Non. Un bien sous engagement Pinel continue de bénéficier des réductions Pinel jusqu’à la fin de l’engagement initial. La loi Jeanbrun ne s’applique qu’aux acquisitions ou engagements nouveaux à compter du 1er janvier 2024.
- La loi Jeanbrun est-elle moins avantageuse pour les TMI basses ?
- Pour les contribuables à la TMI 11 %, la loi Pinel était effectivement plus favorable car la réduction est indépendante du taux d’imposition. La loi Jeanbrun est optimale pour les TMI ≥ 30 %.
- Les biens anciens étaient-ils éligibles au Pinel ?
- Le Pinel ancien (dans certaines conditions via le Pinel réhabilitation) existait mais était marginal. La loi Jeanbrun élargit significativement l’éligibilité des biens anciens rénovés.
