L’investissement immobilier reste l’un des moyens les plus sûrs pour se constituer un patrimoine et générer des revenus passifs. Cependant, un choix s’impose à tout investisseur : faut-il acheter dans l’ancien ou dans le neuf ? Chaque option présente des avantages et des inconvénients, et la décision dépendra de vos objectifs, de votre budget et de votre stratégie. Dans cet article, nous explorons en détail les spécificités de chaque type d’investissement pour vous aider à faire le meilleur choix.
1. Investir dans l’ancien : avantages et inconvénients
Avantages de l’ancien
a. Prix d’achat attractif
Les biens anciens sont généralement moins chers à l’achat que les biens neufs. Cela permet d’investir dans des zones plus centrales ou mieux desservies avec un budget limité.
Selon une étude récente de MeilleursAgents, le prix au m² dans l’ancien est en moyenne 20 à 30 % moins élevé que dans le neuf.
b. Potentiel de plus-value
Les biens anciens offrent souvent un potentiel de rénovation important. En effectuant des travaux, vous pouvez augmenter significativement la valeur du bien, attention cependant à bien définir le budget travaux..
Les quartiers anciens, en pleine revitalisation, peuvent également offrir des opportunités de plus-value à moyen terme.
c. Loyer plus élevé
Dans certaines zones, les loyers des biens anciens sont plus élevés que ceux des biens neufs, notamment dans les centres-villes où la demande locative est forte.
Inconvénients de l’ancien
a. Travaux et rénovation
Les biens anciens nécessitent souvent des travaux de rénovation, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires et des délais avant mise en location.
Il est essentiel de réaliser un diagnostic technique pour éviter les mauvaises surprises (problèmes d’isolation, électricité, plomberie, etc.).
b. Charges et entretien
Les copropriétés anciennes peuvent avoir des charges élevées en raison de travaux d’entretien ou de rénovation des parties communes.
Les normes énergétiques des biens anciens sont souvent moins performantes, ce qui peut entraîner des coûts de chauffage plus élevés, et une rénovation énergétique veut vite engendrer des frais de travaux importants.
c. Fiscalité moins avantageuse
Contrairement au neuf, l’ancien ne bénéficie pas des dispositifs fiscaux attractifs comme la TVA réduite ou les avantages liés aux logements neufs.
2. Investir dans le neuf : avantages et inconvénients
Avantages du neuf
a. Faibles coûts d’entretien
Les logements neufs sont conformes aux normes actuelles (RT 2020), ce qui garantit une meilleure isolation, une consommation énergétique réduite et des coûts d’entretien minimaux, cela représente également un avantage certain pour le locataire qui paiera moins en frais d’énergie.
b. Attractivité locative
Les locataires sont souvent attirés par les logements neufs pour leur confort, leur modernité et leur performance énergétique.
Les programmes neufs sont souvent situés dans des quartiers en développement, offrant un potentiel de valorisation à long terme.
c. TVA réduite
Les logements neufs bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 %, ce qui permet de réduire le coût total de l’investissement.
Inconvénients du neuf
a. Prix d’achat plus élevé
Les logements neufs sont généralement plus chers à l’achat que les biens anciens. Selon Statista, le prix au m² dans le neuf est en moyenne 10 à 20 % plus élevé que dans l’ancien.
b. Délais de livraison
Les programmes neufs impliquent souvent des délais de construction pouvant aller de 18 à 36 mois. Cela retarde la mise en location et la génération de revenus.
c. Moins de personnalisation
Contrairement à l’ancien, où vous pouvez acheter un bien et le rénover à votre goût, les logements neufs offrent moins de flexibilité en termes de personnalisation.
3. Comparaison : ancien vs neuf
Critère Ancien Neuf
Prix d’achat Moins cher Plus cher
Travaux Souvent nécessaires Inclus dans le prix
Fiscalité Moins avantageuse TVA réduite à 5,5 %
Entretien Charges et coûts plus élevés Faibles coûts d’entretien
Potentiel locatif Fort dans les centres-villes Attractif dans les zones en développement
Délais Disponibilité immédiate Délais de livraison
4. Quel choix pour votre stratégie d’investissement ?
Choisir l’ancien si :
Vous avez un budget limité et souhaitez investir dans des zones centrales.
Vous êtes prêt à réaliser des travaux de rénovation pour augmenter la valeur du bien.
Vous recherchez un rendement locatif immédiat.
Choisir le neuf si :
Vous souhaitez bénéficier de la TVA réduite à 5,5 % et d’un bien clé en main.
Vous préférez un logement conforme aux normes énergétiques actuelles.
Vous visez une location longue durée avec des locataires stables.
5. Conclusion
Investir dans l’ancien ou dans le neuf présente des avantages et des inconvénients spécifiques. Le choix dépendra de vos objectifs, de votre budget et de votre appétence pour les travaux. Pour une analyse plus approfondie de votre projet, n’hésitez pas à utiliser un simulateur de rentabilité locative. Si vous souhaitez en savoir plus sur les alternatives fiscales disponibles pour l’investissement locatif, consultez notre article sur les dispositifs fiscaux actuels.