1 – Le fonctionnement de loi Malraux
A – Les origines et objectifs de la loi Malraux
Commençons par rappeler le principe et les conditions de l’investissement en loi Malraux. Très ancienne, la loi Malraux est née d’un texte de loi datant du 4 août 1962. André Malraux, à l’origine de cette loi, avait pour objectif de favoriser la protection et l’entretien du patrimoine architectural et historique français. Ce dispositif a par la suite été complété. Aujourd’hui, il vise également à dynamiser le marché immobilier locatif dans certains secteurs privilégiés appelés des « sites patrimoniaux remarquables » ou « secteurs sauvegardés ».
La loi Malraux permet donc aux investisseurs d’acquérir un bien ancien situé dans l’un de ces secteurs, afin d’y réaliser des travaux de rénovation. Ces travaux ont pour but, comme nous l’avons mentionné plus haut, de restaurer et protéger le patrimoine prestigieux du pays. En contrepartie, les investisseurs peuvent obtenir des réductions fiscales allant de 22% à 30% du montant des travaux.
B – Les conditions à respecter
Comme nous venons de le voir, la première condition à respecter pour un investissement en loi Malraux est le secteur. Le bien doit être éligible au dispositif en faisant partie d’un secteur sauvegardé.
La seconde condition est la réalisation de travaux, qui est réglementée au niveau des coûts et de la mise en place. En ce qui concerne le montant des travaux, il ne doit pas dépasser les 400 000€ sur 4 ans. Ensuite, la réalisation de ces derniers doit être autorisée par un architecte des bâtiments de France. Ce professionnel doit s’assurer que les travaux se font dans le respect du patrimoine de la ville.
Une fois le bien rénové, le propriétaire a l’obligation de le mettre en location pendant une durée de 9 ans minimum. La location doit se faire dans l’année suivant la fin des travaux.
C – Les avantages à investir en loi Malraux
Le premier avantage accordé aux investisseurs en loi Malraux est bien sûr la réduction fiscale. Le taux de défiscalisation varie en fonction du plan Malraux dont dépend le bien. Le Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine accorde une réduction fiscale de 22%. Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, quant à lui, permet d’obtenir un taux de défiscalisation à hauteur de 30% du prix des travaux.
En outre, la loi Malraux n’impose pas de plafond de loyers ou de charges. Cela accorde une assez grande liberté aux propriétaires, qui ne seront pas limités dans leurs revenus locatifs.
Enfin, investir en loi Malraux permet d’acquérir un patrimoine immobilier de grande qualité. De quoi assurer une retraite confortable et sécurisée.
2 – Qui est éligible à l’investissement en loi Malraux ?
La loi Malraux n’exclut aucun type d’investisseur. Cependant, les conditions et avantages du dispositif sont surtout favorables aux tranches d’imposition les plus hautes. C’est-à-dire à partir de 30% et au-dessus. Cela s’explique notamment par le fait que le coût d’acquisition et des travaux de rénovation sont assez élevés. Il est donc nécessaire de disposer de revenus très conséquents pour se lancer dans un tel projet.
En outre, le profil type de l’investisseur en loi Malraux a un goût prononcé pour les belles pierres et les bâtisses prestigieuses. Les biens éligibles à ce dispositif sont en effet des bâtiments de caractère, chargés d’histoire.
3 – Comment sélectionner son bien ?
La mise en location est l’une des conditions obligatoires de la loi Malraux. Il est donc impératif pour tout investisseur de louer son bien rapidement, afin de pouvoir bénéficier des réductions d’impôts prévues par ce dispositif. C’est la raison pour laquelle le choix du bien à acquérir sera déterminant.
Pour investir dans un logement qui se louera rapidement et facilement, plusieurs éléments sont à prendre en compte :
– L’emplacement
L’emplacement est le premier élément qui influence la demande locative. Les secteurs à privilégier sont les zones dynamiques et prisées, comme les centres-villes par exemple. La proximité avec les commerces, les établissements scolaires ou encore les transports en commun est également déterminante pour les futurs locataires.
– La qualité des travaux de rénovation
La rénovation d’un bien permet aux propriétaires d’offrir des services de grande qualité et un cadre de vie optimal à leurs futurs locataires. Ainsi, un investissement en loi Malraux bien réalisé offre une véritable valeur ajoutée au bien.
– Le montant du loyer
La loi Malraux n’impose pas de plafond de loyer ou de charge. Cependant, il est important de garder une certaine cohérence avec le marché immobilier, afin de trouver des locataires en mesure d’habiter le bien. Des loyers trop élevés risquent en effet de faire fuir la demande.
4 – En quoi l’investissement en loi Malraux diffère-t-il de celui en loi Monument Historique ?
La loi Monument Historique permet elle aussi de défiscaliser en investissant dans un bien ancien. Souvent comparée, voire confondue avec la loi Malraux, elle est pourtant différente sur de nombreux points. Pour en savoir plus sur les spécificités de la loi Monument Historique, n’hésitez pas à consulter notre article dédié : « Loi Malraux et loi Monument Historique, quelles différences ? ».
5 – Obtenir des conseils pour un investissement en loi Malraux
Vous souhaitez investir dans un bien rentable qui correspondra à toutes vos attentes ? Nos experts sont à votre écoute pour vous accompagner dans votre projet. N’hésitez pas à prendre un rendez-vous pour poser vos questions.
Sources :
