Quelle est la différence entre usufruit et nue propriété ?
L’usufruit se différencie clairement de la nue propriété. Il représente le droit de jouir et d’utiliser un bien, permettant ainsi à l’usufruitier de le mettre en location pour percevoir des loyers et de résider sur la propriété. Cependant, il est important de noter que l’usufruitier n’a pas le droit de vendre la maison ou de modifier sa nature, comme par exemple transformer une location résidentielle en location commerciale. Il est crucial de distinguer les droits d’usage des droits de résidence.
Du point de vue fiscal, l’usufruit correspond à un droit réel applicable à un bien immobilier ou mobilier. L’usufruitier peut louer le bien et encaisser les loyers. En revanche, les droits d’usage et de logement se limitent à des droits personnels liés exclusivement à l’utilisation ou à l’occupation d’un logement.
Pendant la période d’usufruit, il est de la responsabilité de l’usufruitier de maintenir adéquatement le bien. Cela signifie qu’il doit prendre soin de l’entretien, éviter de changer la destination du bien (c’est-à-dire de ne pas le modifier physiquement), effectuer les réparations nécessaires, prendre des mesures de préservation, et s’assurer que le bien n’est pas endommagé, tout en prenant des mesures pour le protéger. Il est fortement recommandé de souscrire une assurance pour couvrir le bien.
En outre, l’usufruitier doit assumer les frais courants, l’entretien, les réparations, ainsi que les taxes, y compris les impôts fonciers, conformément aux dispositions des articles 605 et 608 du Code civil.
Qu’est-ce que la nue propriété ?
La nue propriété représente le droit absolu de posséder un bien, cependant, les simples propriétaires ne sont pas autorisés à utiliser activement leur bien. En d’autres termes, bien qu’ils en soient les propriétaires, ils ne peuvent pas en jouir ou en percevoir les revenus locatifs. Contrairement aux usufruits, les simples propriétaires ont la possibilité de vendre leur propriété ou de la transmettre par héritage.
La vente de l’intégralité du bien ne peut être réalisée qu’avec le consentement du nu-propriétaire. Selon l’article 621 du code civil, le produit de la vente est réparti entre le droit d’usage (usufruit) et la nue-propriété en fonction de la valeur relative de ces droits, à moins que les parties n’en décident autrement.
Par ailleurs, conformément à l’article 815-5 du code civil, un simple propriétaire ne peut contraindre le tribunal à ordonner la vente de tous les droits de propriété sur un bien en usufruit contre la volonté de l’usufruitier.
Quels sont les avantages de l’usufruit ?
Un régime fiscal d’usufruit implique l’attribution d’une valeur à cet usufruit. Le barème qui sert à déterminer la valeur de l’usufruit varie en fonction du type d’usufruit, ce qui se traduit par l’existence de deux types de taux d’usufruit.
En ce qui concerne la taxation des services publics : Dans le cas d’un usufruit viager, celui-ci prend fin au décès du propriétaire. Pour évaluer la valeur de l’usufruit viager, on applique une décote à la valeur en pleine propriété du bien. La réduction applicable dépend de l’âge du bénéficiaire.
En ce qui concerne le taux d’imposition des droits d’utilisation temporaire : Les droits d’utilisation sont soumis à des limitations. En conséquence, la valeur de l’usufruit est fixée à 23, correspondant à la valeur totale du bien sur une période de 10 ans, sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier.
Le tableau d’utilité revêt une importance cruciale dans le calcul des frais d’enregistrement lors de transferts de propriété. Ce barème est employé pour le calcul des droits liés aux dons, successions, ventes ou échanges, et constitue la base d’évaluation fiscale utilisée dans le domaine des impôts.
Comment se calcule l’usufruit en fonction de l’âge ?
Le partage des biens devient nécessaire lors de la vente, de la donation ou de l’héritage d’une propriété partagée entre deux parties : d’un côté, les usufruitiers, et de l’autre, les simples propriétaires. Dans ce contexte, la valeur de deux droits peut être déterminée :
- Les droits d’usufruit
- La simple propriété
En cas de succession ou de donation, il revient à l’administration fiscale de déterminer la valeur du bien partagé en se basant sur l’âge de l’usufruitier. Pour ce faire, l’administration fiscale utilise le taux d’usufruit établi à l’article 669 du code des impôts, un taux qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier, comme l’indique le calcul ci-dessous.
La formule de calcul de l’usufruit est la suivante :
Valeur nette de la part de l’héritier x 4% x un coefficient variable en fonction de l’âge
