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Loi Malraux et loi Monument Historique, quelles différences ?

Les lois Malraux et Monument Historique concernent toutes deux des investissements locatifs dans l’ancien. Très similaires, nous allons voir dans cet article les différences entre ces deux dispositifs de défiscalisation.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Les lois Malraux et Monument Historique concernent toutes deux des investissements locatifs dans l’ancien. Très similaires, nous allons voir dans cet article les différences entre ces deux dispositifs de défiscalisation.

1 - Fonctionnement de la loi Monument Historique et Malraux

1.A - Définitions des deux dispositifs de défiscalisation

La loi Monument Historique concerne les biens possédant l’appellation « Monument Historique ». Il s’agit de bâtiments emblématiques du patrimoine français, au niveau historique et architectural. L’objectif de la loi est de permettre aux investisseurs de rénover ce type de bien afin de les protéger et de préserver leur prestige. Elle impose donc la réalisation de travaux de rénovation très réglementés. Une fois le bien rénové, le propriétaire aura plusieurs choix. Le choix de le louer, l’habiter, l’ouvrir au public, ou même de le laisser vide. La seule obligation est de conserver le bien pendant 15 ans.

La loi Malraux concerne elle aussi des biens anciens, témoins du patrimoine français. Pour être éligibles au dispositif, ces derniers doivent se situer sur un « secteur sauvegardé » ou « site patrimonial remarquable ». Ces zones délimitées par la loi française sont généralement des centres-villes historiques. Là où l’architecture doit également être protégée et conservée. Là encore, la réalisation de travaux de rénovation fait partie intégrante de la loi. Contrairement à la loi Monument Historique, les investisseurs en loi Malraux ont l’obligation de louer leur bien pendant minimum 9 années. Cependant, aucune limite de loyer n’est imposée, ce qui n’est pas le cas de la loi Pinel par exemple.

Ces deux dispositifs proposent donc aux investisseurs d’investir dans d’illustres biens anciens afin de les rénover. En échange, ils bénéficieront de réductions fiscales intéressantes, que nous allons détailler tout de suite.

1.B - Avantages fiscaux

La loi Monument Historique permet aux investisseurs de défiscaliser l’intégralité du montant des travaux. Cet avantage n’est pas négligeable, car les autres dispositifs de défiscalisation imposent généralement des plafonds. Ainsi, l’opportunité de défiscalisation est considérable. En outre, cette loi peut débloquer un avantage fiscal supplémentaire concernant l’impôt sur la fortune immobilière. L’exonération peut en effet avoir lieu à partir du moment où un investisseur possède un patrimoine historique net de moins de 1 300 000€.  En cas de dépassement, l’impôt sur la fortune immobilière sera seulement de 25% de la valeur du patrimoine. Si vous possédez plusieurs biens très onéreux, mieux vaut donc vous concentrer sur les monuments historiques. Vous bénéficierez ainsi de cet avantage fiscal.

Comme nous l’avons mentionné plus haut, la loi Malraux impose quant à elle un plafond de défiscalisation. Il n’est en effet pas possible de dépasser les 400 000€ de travaux sur 4 ans. Les biens éligibles à ce dispositif sont répartis en deux types de secteurs, appelés des « plans Malraux ». Il s’agit du Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur, ainsi que du Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine. En fonction du plan concerné, les investisseurs auront accès à un certain pourcentage de réduction fiscale : 30% pour le premier, 22% pour le second.

2 - Loi Monument historique et loi Malraux, quel profil d’investisseur ?

2.A – À qui s’adresse la loi Monument Historique ?

Les bâtiments classés « Monument Historique » sont généralement les plus onéreux. Le profil type est donc un investisseur qui dispose d’un fort capital et d’une très haute capacité d’épargne. Il se situe logiquement dans la plus haute tranche d’imposition et souhaite donc réduire sa fiscalité. En outre, il est amateur de belles pierres et nourrit un intérêt fort pour l’histoire et les biens de prestige.

2.B – À qui s’adresse la loi Malraux ?

À l’instar du profil que nous avons cité ci-dessus, l’investisseur en loi Malraux possède généralement une épargne élevée et paye beaucoup d’impôts. Il a donc la possibilité d’investir dans un bien ancien onéreux, situé sur un secteur sauvegardé. L’attrait pour les belles pierres et le patrimoine emblématique est également similaire. Cependant, l’investisseur en loi Malraux souhaite également construire un patrimoine de qualité en touchant des revenus locatifs réguliers. Le statut de propriétaire-bailleur lui permet de préparer sa retraite tout en bâtissant un patrimoine prestigieux.

illustration loi monument historique

3 – Les contraintes des deux dispositifs

Comme nous l’avons vu dans la partie définition, les deux dispositifs de défiscalisation ont des contraintes à respecter.

La loi Monument Historique accorde beaucoup de liberté au propriétaire pour gérer son bien. Il n’y a en effet aucune obligation de location ou de plafonds de loyer : seulement l’interdiction de vendre ou de détruire le bien pendant 15 ans. Cependant, la partie des travaux comporte beaucoup plus de contraintes. Les monuments historiques sont soumis à diverses réglementations. Il n’est donc pas possible de le modifier à sa guise. Notamment car la conservation de l’âme et de l’histoire du bâtiment passe avant tout. De ce fait, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation du ministère de la Culture pour commencer les travaux. Ces derniers devront être supervisés par un architecte des bâtiments de France. Celui-ci veillera à respecter toutes les règles de rénovation.

A contrario, la loi Malraux impose une obligation de location du bien pendant 9 ans, ainsi qu’un plafond pour le montant des travaux. Les investisseurs sont donc beaucoup moins libres qu’avec la loi Monument Historique. Cependant, cela leur permet de générer des revenus fonciers confortables, car les loyers n’ont pas de plafond. Pour les travaux, la présence d’un architecte des bâtiments de France est également nécessaire. Cela s’explique notamment par le fait que les biens concernés sont également des bâtiments prestigieux à conserver.

Récapitulatif

Voici un récapitulatif du fonctionnement de la loi Monument Historique et Malraux.

Différences Loi Monument Historique et loi Malraux
Loi Monument Historique Loi Malraux
Type de bien Bien classé "Monument Historique" Secteur sauvegardé ou site patrimonial remarquable
Coût à l'achat Très élevé Elevé à très élevé
Travaux Pas de plafonds
Suivis par un architecte des bâtiments de France
Limite de 400 000€ sur 4 ans
Suivis par un architecte des bâtiments de France
Avantages fiscaux L'intégralité des travaux + certains frais De 22% à 30% des travaux pendant 4 ans
Contraintes Conserver le bien pendant 15 ans

Autorisation du ministère de la culture pour les Travaux

Architecte des bâtiments de France
Louer le bien pendant 9 ans

Architecte des bâtiments de France
Succession Exonération des droits de succession même si l'acheteur ne fait pas partie de la famille Plus-value immobilière en cas de revente

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