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LMNP

Tout savoir sur l’investissement en LMNP

Quel est le coût du LMNP ? Il s'agit d'un investissement immobilier : vous achetez un bien, vous le meublez et l'équipez, puis vous le mettez en location.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Cela vous permet de percevoir des loyers tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Mais pour pouvoir exercer cette activité, vous devez d'abord obtenir le statut de LMNP ! Comment fonctionne le système ? Nous vous fournirons des informations supplémentaires afin que vous puissiez réaliser un investissement LMNP optimal !

Comment fonctionne le processus d'investissement LMNP ?

Que signifie le terme "investissement LMNP" ? Ce sigle fait allusion au statut de loueur en meublé non professionnel, mais il peut aussi désigner le logement loué, plus précisément la location meublée non professionnelle. Cette niche fiscale existe depuis 1949.

Quel est le statut du LMNP ?

La location meublée non professionnelle est considérée comme un investissement locatif. C'est un statut qui permet de payer moins d'impôt sur le revenu. On parle alors de régime de défiscalisation. Il existe plusieurs avantages fiscaux en France : en effet, il existe plus de 400 projets et dispositifs différents qui permettent de bénéficier d'un avantage fiscal !

Lorsque vous investissez en LMNP, vous faites l'acquisition d'un bien immobilier. Cependant, comme le terme l'indique, une location meublée non professionnelle nécessite que vous meubliez la maison. Pour ce faire, vous devez respecter strictement une liste d'éléments qui doivent être présents pour que le logement soit qualifié de meublé. Parmi la liste des meubles et équipements requis figurent, entre autres, les éléments suivants :

  • Le linge de lit ;
  • Les volets ou rideaux de la chambre ;
  • Des sièges et une table ;
  • Les assiettes et les ustensiles ;
  • Les appareils d'éclairage

L'objectif ? Que le logement soit habitable à l'arrivée du locataire.

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Qui peut acquérir le statut LMNP ?

Techniquement, tous les contribuables peuvent prétendre au statut de LMNP, la première condition étant d'avoir un domicile fiscal français. Vous devez également être le propriétaire du bien que vous cherchez à louer ; la sous-location n'est donc pas autorisée dans le cadre de la LMNP.

Par ailleurs, si vous êtes inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) sous le statut de LMP, c'est-à-dire de loueur en meublé professionnel, vous ne pouvez pas louer votre logement en tant que loueur en meublé non professionnel.

Quels sont les biens qui peuvent bénéficier de la désignation LMNP ?

Comme indiqué précédemment, votre logement doit être meublé pour pouvoir bénéficier de l'appellation meublé. Le bien doit également respecter une condition de surface minimale de 9 mètres carrés.

Dans certaines situations, il est possible de réaliser un investissement LMNP dans un logement neuf, ce qui vous permet de récupérer 20% de la TVA (ou taxe sur la valeur ajoutée). L'investissement LMNP dans un bien ancien est également possible, mais il ne permet pas de récupérer la TVA !

Les investisseurs dans le LMNP préfèrent souvent investir dans des appartements de services neufs car ils offrent les services nécessaires pour être qualifiés de meublés, à savoir :

  • Le service fourni au petit-déjeuner
  • Le service d'entretien ménager
  • La fourniture du linge de maison
  • L'accueil des clients.

Le LMNP permet d'investir dans des résidences de tourisme, des résidences étudiantes, des EHPAD et des résidences pour personnes âgées. En choisissant un bien avec services, vous pouvez également cumuler votre statut de loueur en meublé non professionnel avec le régime Censi-Bouvard.

La fiscalité du LMNP : régime micro BIC ou régime réel ?

Vous avez le choix entre deux régimes d'imposition pour votre location meublée : le régime réel et le régime micro BIC. Si vos revenus locatifs sont inférieurs ou égaux à 70 000 €, vous pouvez choisir entre les deux systèmes, mais s'ils dépassent ce seuil, le régime réel s'applique automatiquement.

Comment fonctionne le crédit d'impôt ?

Si vous choisissez le régime micro BIC, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt de 50 % sur les revenus locatifs que vous tirez de la maison meublée que vous louez. Ainsi, seuls 50 % de ces revenus locatifs seront imposés ! C'est un avantage substantiel par rapport à la déduction forfaitaire de 30 % prévue pour une location nue.

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Quelles dépenses peuvent être déduites en LMNP ?

Si vous êtes imposé au régime réel, vous ne pouvez pas bénéficier d'un abattement forfaitaire, mais vous pouvez déduire les frais liés à votre activité LMNP. Les coûts suivants sont déductibles :

  • Les intérêts d'un prêt hypothécaire ;
  • La taxe foncière ;
  • Les travaux d'entretien ou de mise en valeur ;
  • Les frais de notaire ;
  • Les rémunérations perçues par un tiers ;
  • Les primes d'assurance ;
  • Les frais liés à la copropriété.

Comment lancer une activité LMNP ?

Pour se déclarer en tant que LMNP, il faut remplir le formulaire P0i et le déposer au greffe du tribunal de commerce. Vous devez mentionner la date du début de l'activité, qui correspond au jour de la signature de l'acte notarié de vente. Le greffe vous fournira alors un numéro d'enregistrement, appelé SIRET, que vous utiliserez pour exercer votre activité.

Le Service des Impôts des Entreprises (SIE) vous contactera ensuite, et vous devrez leur fournir le formulaire n°1447 pour la cotisation foncière des entreprises (CFE), une taxe annuelle obligatoire.

Pourquoi faire LMNP ?

Pour obtenir des revenus plus importants

Lorsque vous louez un logement en LMNP, cela vous permet de devenir propriétaire et d'obtenir des revenus supplémentaires de manière régulière. Les loyers peuvent ensuite être utilisés pour d'autres projets ! Vous pouvez l'utiliser pour épargner pour votre retraite, préparer d'autres investissements ou simplement augmenter votre argent disponible.

Bénéficiez d'avantages fiscaux

D'un point de vue fiscal, la classification LMNP offre ses propres avantages. Comme indiqué précédemment, la déduction forfaitaire est bien plus favorable que la location d'une maison vide. Le régime du réel permet de déduire un montant précis de frais et d'amortir le prix d'acquisition du bien. Enfin, si le bien d'investissement est neuf, vous pouvez récupérer 20% de la TVA.

Sources :

Notaires France : Dispostif Censi-Bouvard
ANIL France: Loi finance LMNP

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