Un plan de trésorerie prévisionnel est essentiel pour sécuriser son cash-flow immobilier. Il permet d’estimer précisément les revenus et dépenses, d’anticiper les variations et d’optimiser sa rentabilité.
Calculer précisément les revenus et dépenses
Estimer les loyers en fonction du marché local
Une bonne connaissance des loyers pratiqués dans le secteur où vous investissez est importante pour établir un budget prévisionnel fiable. Renseignez-vous auprès des agences immobilières locales et des sites spécialisés pour avoir une idée précise des loyers que vous pouvez espérer selon le type de bien, sa surface et sa localisation.
Par exemple, si le loyer moyen constaté pour un appartement similaire au vôtre est de 850€ par mois, vous pouvez vous baser sur ce montant pour vos projections de revenus locatifs. Restez cependant prudent et prévoyez une marge de sécurité en cas de vacance locative ou de baisse temporaire des loyers du marché. Prenons le cas d’un investisseur qui achète un studio de 25m2 dans une ville étudiante. En se renseignant, il constate que les loyers pour ce type de bien oscillent entre 400 et 450€. Il peut donc tabler sur un loyer mensuel de 420€ dans son prévisionnel, tout en intégrant une vacance locative de 1 mois par an pour tenir compte des changements de locataire.
Lister exhaustivement les différents postes de dépenses
En face des revenus locatifs prévisionnels, listez l’ensemble des dépenses liées à votre investissement immobilier. Cela comprend :
- Les mensualités de crédit (capital et intérêts) si vous avez recours à un prêt
- Les charges de copropriété que vous ne pourrez pas récupérer auprès du locataire
- Les frais d’assurance propriétaire non occupant
- La taxe foncière et éventuellement la taxe sur les logements vacants
- Les dépenses d’entretien et de réparation du bien
- Les frais de gestion locative si vous déléguez cette tâche à un professionnel
- Les éventuels frais de procédure en cas de litige
Soyez le plus exhaustif possible pour ne pas avoir de mauvaise surprise. Estimez le montant annuel de chaque poste de dépenses et divisez-le par 12 pour obtenir son impact mensuel sur votre cash-flow. Par exemple, si la taxe foncière s’élève à 600€ par an et les charges de copropriété non récupérables à 50€ par mois, vous devrez provisionner respectivement 50€ et 50€ chaque mois dans votre plan de trésorerie prévisionnel pour faire face à ces dépenses.
| Poste de dépense | Montant annuel | Montant mensuel |
|---|---|---|
| Mensualités de crédit | 6000€ | 500€ |
| Charges de copropriété non récupérables | 600€ | 50€ |
| Assurance PNO | 200€ | 17€ |
| Taxe foncière | 600€ | 50€ |
| Entretien et réparations | 500€ | 42€ |
| Frais de gestion locative | 720€ | 60€ |
| Total | 8620€ | 719€ |
Intégrer les variations potentielles de revenus et charges
Prévoir une marge pour la vacance et les impayés
Même en sélectionnant rigoureusement vos locataires, vous devez intégrer le risque de loyers impayés dans votre prévisionnel de trésorerie. Selon les statistiques, environ 2% des loyers ne sont pas réglés à échéance chaque année. Appliquez donc ce taux à vos revenus locatifs pour évaluer le manque à gagner potentiel.
De même, prévoyez une marge pour la vacance locative entre deux locataires. Un délai d’un mois permet généralement de trouver un nouveau locataire, mais il peut être plus long dans zones moins tendues. Par prudence, tablaz sur 5 à 8% de vacance dans l’année, sauf si vous investissez dans des secteurs très demandés comme les grandes villes étudiantes. Par exemple, pour un loyer de 500€ mensuels, la provision pour impayés sera de 10€ par mois (500 x 2%), soit 120€ par an. Si l’on table sur un taux de vacance de 8%, le manque à gagner locatif annuel sera de 480€. Ces montants devront être intégrés dans le plan de trésorerie pour avoir une vision réaliste.
Anticiper l’évolution des dépenses et mensualités
Votre plan de trésorerie doit intégrer la hausse probable de charges pesant sur votre cash-flow.
Si vous avez souscrit un prêt à taux variable, soyez vigilant à l’évolution des taux d’intérêts qui fera fluctuer vos mensualités. Il est actuellement difficile d’obtenir un cash-flow positif en raison de la pression fiscale sur les revenus locatifs. Anticipez donc une augmentation de vos impôts avec la revalorisation des bases locatives cadastrales chaque année.
De même, les frais de copropriété ont tendance à s’apprécier avec le temps sous l’effet de l’inflation. Prévoyez une hausse modérée mais régulière de ce poste dans vos projections à 5 ou 10 ans. Votre logiciel de gestion locative peut vous aider à modéliser ces évolutions pour affiner votre prévisionnel de trésorerie. Imaginons que vous ayez souscrit un crédit de 100 000€ sur 20 ans à taux variable, avec une mensualité initiale de 500€. Une augmentation d’un point du taux d’intérêt sur 10 ans ferait passer la mensualité à 550€. Il faut donc intégrer ce surcoût potentiel dans votre plan de trésorerie. De même, si les charges de copropriété sont actuellement de 600€ par an, on peut prévoir une hausse annuelle de 2% sur les 10 prochaines années. Elles passeraient alors à 730€ en année 10, soit 60€ par mois contre 50€ aujourd’hui.
Ajuster ses loyers et optimiser ses dépenses
Réévaluer les loyers à la relocation ou au renouvellement de bail
Pour préserver votre cash-flow dans la durée, il est important d’ajuster régulièrement vos loyers en fonction du marché locatif. Les relocations sont l’occasion idéale pour aligner votre loyer sur les nouvelles références locatives. Vous pouvez également proposer une augmentation en cours de bail si celui-ci contient une clause de révision.
Cependant, restez mesuré dans la revalorisation des loyers pour conserver de bons locataires. Une hausse de 1 à 2% par an est généralement bien acceptée et vous permettra de couvrir en partie l’inflation. Pensez aussi à améliorer votre bien pour justifier une hausse plus conséquente du loyer lors d’un changement de locataire. Prenons l’exemple d’un appartement loué 500€ par mois. Suite au départ du locataire, vous réalisez quelques travaux d’embellissement pour 3000€. Cela vous permet de relouer le bien 550€, soit une augmentation de 10%. Sur 3 ans, ce nouveau loyer vous permettra de récupérer votre investissement et de dégager un complément de loyer substantiel améliorant votre cash-flow.
Renégocier assurances, contrats et abonnements
La renégociation régulière de vos différents contrats peut vous faire réaliser des économies sur vos charges.
Mettez en concurrence les assureurs pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix sur votre assurance PNO (propriétaire non occupant). Vous pouvez également renégocier à la baisse certains contrats d’entretien de votre copropriété comme le ménage des espaces communs ou l’entretien des ascenseurs.
En gérant vous-même votre bien, vous économiserez aussi les frais d’agence qui pèsent sur votre rentabilité locative. Optimisez enfin vos abonnements en évitant les doublons (électricité, internet…) lors des périodes de vacance locative. Admettons que votre assurance PNO vous coûte actuellement 200€ par an, avec des garanties basiques. En négociant avec votre assureur ou en changeant de prestataire, vous pourriez obtenir de meilleures garanties pour un budget de 150€, soit une économie annuelle de 50€ venant améliorer votre cash-flow. De même, en gérant vous-même votre bien, vous économiserez des frais de gestion locative pouvant atteindre 7 à 10% du loyer annuel.
Prévoir des réserves de précaution pour les imprévus
Verser une partie des loyers sur un compte dédié
Pour faire face en toute sérénité aux dépenses imprévues, il est indispensable de vous constituer une épargne de précaution. Versez chaque mois un pourcentage des loyers perçus (5 à 10%) sur un compte dédié à cet effet. Vous pourrez y piocher en cas de gros travaux ou de vacance locative prolongée.
Cette réserve vous évitera de puiser dans votre trésorerie personnelle ou de contracter un crédit relais pour répondre à ces besoins ponctuels. Elle rendra votre cash-flow plus résilient en lissant les à-coups liés aux impondérables de la location. Vous pouvez même envisager de placer cette épargne sur un contrat rémunéré pour optimiser sa rentabilité. Par exemple, si vous percevez 850€ de loyers mensuels, vous pouvez décider de verser systématiquement 75€ (environ 9%) sur un compte d’épargne dédié. Au bout d’un an, vous disposerez ainsi d’une cagnotte de 900€ mobilisable en cas d’imprévus. En plaçant cette épargne sur un contrat rémunéré à 2%, vous obtiendrez en plus 18€ d’intérêts annuels, portant la réserve à 918€ sans effort.
Calibrer ses réserves en fonction des risques
Le montant à mettre de côté dépend de plusieurs paramètres liés à la nature de votre investissement. Un logement ancien nécessitera plus de travaux et de provisions qu’un bien récent aux dernières normes. De même, une grande maison avec jardin et piscine sera plus coûteuse à entretenir qu’un appartement.
Adaptez donc vos réserves en fonction de l’état et des caractéristiques de votre bien mais aussi de sa localisation. Une zone tendue à forte demande locative nécessitera moins de précautions qu’un secteur moins dynamique où le risque de vacance est plus élevé. Réévaluez périodiquement ce matelas de sécurité selon l’évolution de votre situation locative. Imaginons que vous achetiez une maison des années 80 nécessitant 15 000€ de travaux de rénovation. Il faudra prévoir une réserve d’au moins 10% de ce budget travaux, soit 1500€, pour faire face aux dépenses imprévues en cours de chantier. Si le bien est situé dans une petite ville avec peu de demande locative, on peut majorer cette réserve à 15 ou 20% pour tenir compte du risque de vacance prolongée avant de trouver un locataire. Cette analyse des risques est à répéter régulièrement pour ajuster le montant des réserves à constituer.
En résumé, un plan de trésorerie immobilier efficace repose sur 3 piliers : une estimation réaliste et exhaustive de vos flux, une anticipation des variations potentielles et un ajustement régulier de vos postes de revenus et dépenses. Des réserves bien calibrées vous permettront de pallier aux imprévus sans altérer durablement votre cash-flow.
En établissant méticuleusement votre plan de trésorerie prévisionnel, vous pourrez sécuriser sur le long terme votre cash-flow immobilier et ainsi pérenniser vos investissements locatifs. La maîtrise de votre trésorerie vous permettra de dégager plus facilement des bénéfices de vos biens et de développer progressivement votre patrimoine.
