Loi Jeanbrun : conditions d’éligibilité complètes (neuf, ancien, locataire)
La loi Jeanbrun offre un amortissement fiscal attractif, mais son accès est conditionné à des critères précis. Avant d’investir, vérifiez point par point l’éligibilité de votre bien et de votre situation. Une erreur d’appréciation peut entraîner la remise en cause de l’ensemble des avantages fiscaux accordés.
Critères relatifs au bien immobilier
Le bien doit appartenir à l’une des deux catégories suivantes :
- Logement neuf collectif labellisé RE2020 : immeuble de plusieurs logements dont le permis de construire respecte la réglementation environnementale RE2020. Les maisons individuelles sont explicitement exclues.
- Logement ancien faisant l’objet d’une rénovation lourde : les travaux de rénovation doivent représenter au moins 30 % du prix total d’acquisition et de travaux. Un appartement acheté 120 000 € nécessite donc au moins 51 429 € de travaux pour atteindre le seuil.
L’absence de zonage géographique : un avantage clé
Contrairement à la loi Pinel, la loi Jeanbrun ne délimite pas de zones géographiques éligibles. Le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire français. Cette absence de contrainte géographique élargit considérablement le champ des opportunités, notamment dans les villes moyennes où les prix d’achat sont plus modérés et les rendements bruts plus élevés.
Conditions relatives au bailleur
Le bailleur doit être une personne physique imposée à l’impôt sur le revenu en France. Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (SA, SAS) ne peuvent pas bénéficier du dispositif. En revanche, une SCI à l’IR (impôt sur le revenu) reste éligible, à condition que les associés soient des personnes physiques résidentes fiscales françaises.
Obligations liées à la location
Plusieurs conditions doivent être respectées tout au long de la période d’engagement :
- La location doit être la résidence principale du locataire (pas de location saisonnière, de colocation étudiante ponctuelle ou de résidence secondaire).
- Les plafonds de loyer doivent être respectés en permanence, selon la zone et le niveau choisi (intermédiaire, social, très social).
- Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal du bailleur. La location à un ascendant ou descendant est autorisée à condition qu’il ne soit pas rattaché au foyer fiscal.
- La location doit être effective dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition.
Plafonds de loyer 2024 par zone
| Zone | Intermédiaire (€/m²) | Social (€/m²) | Très social (€/m²) |
|---|---|---|---|
| A bis (Paris, petite couronne) | 18,89 | 12,50 | 10,07 |
| A (grande couronne, Lyon, Marseille…) | 14,03 | 9,28 | 7,47 |
| B1 (agglomérations > 250 000 hab.) | 11,31 | 7,48 | 6,02 |
| B2 et C | 9,83 | 6,50 | 5,23 |
Ces plafonds sont actualisés chaque année par arrêté ministériel. Une surface pondérée est calculée en ajoutant 50 % de la surface des annexes (balcon, cave, parking) dans la limite de 8 m².
Plafonds de ressources des locataires
Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources selon le niveau de loyer choisi. Pour un foyer de 2 personnes en zone A bis :
- Loyer intermédiaire : revenu fiscal de référence ≤ 57 489 €
- Loyer social : ≤ 38 236 €
- Loyer très social : ≤ 28 677 €
Ces plafonds sont à vérifier au moment de la conclusion du bail, puis à chaque renouvellement.
Durée d’engagement et sanction en cas de manquement
L’engagement minimal est de 9 ans, renouvelable par période de 3 ans jusqu’à 15 ans. En cas de non-respect (vacance prolongée, loyer dépassant le plafond, vente du bien avant terme), l’administration fiscale procède à une reprise des amortissements déduits depuis le début, augmentée des intérêts de retard au taux légal.
Exception : la vente suite à divorce, invalidité (2e ou 3e catégorie) ou décès du bailleur ou de son conjoint marié/pacsé n’entraîne pas de reprise.
La RE2020 : quelles exigences concrètes ?
La réglementation environnementale RE2020 impose des seuils de performance énergétique et carbone plus stricts que la RT2012. Pour un logement neuf, les exigences clés sont :
- Besoin bioclimatique (Bbio) réduit de 30 % par rapport à la RT2012
- Consommation d’énergie primaire (Cep) ≤ 100 kWhEP/m²/an en moyenne
- Indicateur carbone (Ic construction) encadrant les émissions des matériaux de construction
Le promoteur doit fournir une attestation RE2020 à la livraison. Exigez ce document avant de signer votre acte d’achat définitif.
Cas particulier de l’ancien rénové : quelles travaux comptabiliser ?
Pour atteindre le seuil de 30 % de travaux, sont pris en compte :
- Travaux de structure (toiture, murs porteurs, planchers)
- Travaux d’isolation thermique (ITE, combles, plancher bas)
- Remplacement des systèmes de chauffage, ventilation, eau chaude
- Réfection des réseaux électriques et sanitaires
En revanche, les simples travaux d’embellissement (peinture, parquet, cuisines équipées sans modification structurelle) ne sont généralement pas retenus dans l’assiette.
FAQ – Éligibilité loi Jeanbrun
- Un studio ou un T1 est-il éligible ?
- Oui, aucun plancher de surface n’est imposé. Mais les petites surfaces en zone A bis avec plafond très social peuvent rendre la rentabilité économique insuffisante. Faites vos calculs de rendement net.
- Peut-on bénéficier de la loi Jeanbrun pour un logement en VEFA ?
- Oui, la VEFA (vente en état futur d’achèvement) est la forme la plus courante d’acquisition en neuf. Le délai de 12 mois pour mettre en location court à compter de la date de livraison.
- La loi Jeanbrun est-elle cumulable avec un prêt à taux zéro ?
- Le PTZ est réservé à la résidence principale de l’acquéreur. Un investissement locatif Jeanbrun ne peut donc pas bénéficier du PTZ, sauf si l’acquéreur occupe une partie du bien (maison avec logement intégré — mais rappelons que les maisons individuelles sont exclues du dispositif).
