SCPI à crédit : comment acheter via un emprunt ?

L’acquisition de parts de SCPI à crédit représente une méthode de financement souvent négligée. Néanmoins, le recours à l’emprunt est véritablement puissant pour la constitution d’un patrimoine et l’optimisation fiscale.

Investir avec un emprunt : qu’est-ce que cela signifie ?

L’investissement à crédit implique simplement de prendre un prêt pour acquérir sa maison principale ou pour soutenir un investissement locatif. Le montant financé par l’établissement bancaire sera fixé en fonction de la capacité de l’emprunteur à rembourser mensuellement, qui est directement liée à ses revenus. Recourir à l’endettement pour investir signifie donc exploiter sa capacité d’endettement afin de bénéficier de l’effet de levier associé au crédit. Au lieu d’utiliser ses fonds propres, l’emprunteur construit un patrimoine immobilier en recourant au crédit.

Pourquoi choisir la SCPI à crédit ?

L’investissement en SCPI à crédit suit exactement les mêmes règles que l’investissement dans de l’immobilier traditionnel. Contracter un emprunt pour investir dans des SCPI de rendement offre quatre avantages distincts.

Se constituer un patrimoine

Les SCPI, à l’instar de tout placement immobilier, sont la seule catégorie d’actifs qui permet d’investir sans nécessiter de fonds disponibles sur votre compte bancaire. Il est évidemment possible d’allouer ses liquidités ailleurs en investissant dans une SCPI à crédit. L’argument est clair, si vous financez par emprunt, le bilan se révèle pratiquement deux fois meilleur que si vous aviez fait un achat comptant.

Optimiser ses revenus

Vous optimisez votre investissement sur le plan fiscal. En optant pour un financement à crédit, l’État vous autorise à déduire les intérêts de l’emprunt de vos loyers imposables, ce qui diminue automatiquement la base taxable de vos revenus locatifs. Cela vous offre la possibilité de réduire considérablement cette imposition qui n’est pas forcément avantageuse.

Protéger son patrimoine

L’utilisation de l’emprunt pour investir dans des SCPI vous offre une protection pour vos biens. Pour la majorité des investisseurs, le recours au crédit équivaut à un risque. Toutefois, en cas de décès de l’investisseur, c’est la banque qui se charge du remboursement des paiements mensuels grâce à l’assurance. Les ayants droit bénéficieront d’un bien entièrement acquitté et auront également accès à des fonds placés en parallèle, si c’était le cas.

Mutualiser le risque

Effectivement, le risque majeur pour un investisseur ayant souscrit un prêt immobilier est que son locataire cesse de lui verser des loyers. Ce loyer destiné à rembourser son prêt pourrait le placer dans une grave situation de défaut de paiement. L’atout d’investir à crédit en SCPI, c’est que ce risque de non-paiement est réparti sur plusieurs locataires et pas seulement sur un seul individu. Ainsi, le risque est atténué.

Quels sont les crédits possibles pour acheter des parts de SCPI ?

1- Le crédit amortissable

C’est la méthode traditionnelle de contracter un crédit, celle que l’on observe le plus fréquemment. Le remboursement de la somme empruntée se fait par le biais de paiements mensuels fixes. Ces dernières comprennent une portion d’intérêts qui diminue graduellement avec le temps et une autre portion de capital qui augmente de manière systématique.

Les revenus contribuent à régler une portion des paiements mensuels, nécessitant ainsi un effort d’épargne minimal de la part de l’investisseur.

2- Le crédit in fine

Dans un crédit in fine, contrairement à l’emprunt amortissable traditionnel, les paiements mensuels ne comprennent que les intérêts du prêt. Toutefois, à l’échéance du prêt, l’emprunteur sera tenu de rembourser l’intégralité du capital. C’est une option extrêmement pratique pour le débiteur qui ne déploiera qu’un faible effort financier tout au long de la durée du prêt.

En revanche, la banque qui accorde le prêt exigera qu’une portion équivalente à 20 à 30% du montant emprunté soit investie dans un contrat d’assurance vie avec des déductions mensuelles automatiques.

3- Le crédit consommation

En raison de l’accessibilité décroissante des prêts traditionnels pour investir dans des SCPI, un nombre grandissant d’épargnants se dirige vers le crédit à la consommation. Il ne s’agit pas du même genre de prêt que ceux utilisés pour l’acquisition d’appareils électroménagers ou de voitures. C’est un crédit à la consommation dit affecté qui rend possible la déduction des intérêts de l’emprunt.

Habituellement, les taux offerts pour les prêts à la consommation sont plus importants que les taux traditionnels, néanmoins, l’emprunteur obtient une réponse rapide ce qui facilite la réalisation de son projet dans des temps très brefs. En outre, il n’y a pas de frais supplémentaires (comme les frais de courtage ou les frais de dossier) et l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire.

Quelle somme faut-il investir en SCPI par le biais d’un emprunt ?

L’investissement en SCPI avec emprunt nécessite un montant minimum déterminé par l’établissement bancaire qui accorde le prêt pour l’acquisition des parts. Cela peut s’élever à 10 000 €, 20 000 € ou même 50 000 €. En contrepartie, il arrive que les banques imposent l’ouverture d’un contrat d’assurance-vie et peuvent exiger le dépôt de 30% du montant emprunté ou la domiciliation des salaires. Il y a des compromis à faire lorsque l’on emprunte pour investir en SCPI, et les banques peuvent aussi demander un investissement minimum par SCPI.

Habituellement, ce montant se situe aux alentours de 50.000€. L’investissement minimum en SCPI à crédit sera donc de 50.000€, et il n’y aura pas de plafond, sous condition d’un investissement minimum par SCPI. Précision, un prêt doit être remboursé. L’investisseur ne doit pas se baser uniquement sur les revenus générés par la SCPI, en raison de leur nature incertaine, pour honorer ses obligations de remboursement.