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Rénovation de biens en loi Malraux - Quels travaux éligibles ?

Quels types de travaux donnent accès aux réductions fiscales de la loi Malraux ? Quelles sont les dépenses de droits communs qui sont éligibles au dispositif ? A contrario, quels sont les frais et les travaux qui ne sont pas pris en compte ? C'est ce que nous allons voir dans cet article.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

La loi Malraux est particulièrement avantageuse et rentable pour les investisseurs amateurs de belles pierres. Avant de se lancer, il est toutefois important de connaître toutes les conditions du dispositif. Dans le but de vous aider à préparer votre investissement, voyons ensemble quels sont les travaux éligibles à la loi Malraux.

1 - Rappel du fonctionnement de la loi Malraux

La loi Malraux a pour objectif d’encourager la restauration du patrimoine architectural français. Les biens immobiliers éligibles au dispositif sont souvent situés dans les centres historiques des communes. Ils font partie d’un plan de sauvegarde spécifique, qui réglemente les travaux. Les investisseurs en loi Malraux sont généralement des contribuables français à la fiscalité élevée. Ces derniers sont amateurs de belles pierres et souhaitent restaurer des immeubles protégés en les transformant en habitation, tout en réduisant leurs impôts.

A – Conditions et plafonds

La loi Malraux impose la réalisation de travaux de restauration et de rénovation des immeubles, supervisés par un architecte des bâtiments de France. Une fois les travaux terminés, les biens doivent être loués pendant au moins 9 années. La réduction d’impôt se calcule sur le montant des travaux de rénovation du bien. Le dispositif Malraux fixe un plafond de 100 000€ par an pendant 4 ans. Les investisseurs peuvent donc défiscaliser jusqu’à 400 000€ de travaux.

B - Les avantages de la loi Malraux

L’investissement en loi Malraux est assez onéreux, car il concerne des biens anciens prestigieux et impose la réalisation de travaux considérables à la charge de l’investisseur. Cependant, les avantages du dispositif ne sont pas négligeables. Tout d’abord, la loi Malraux accorde une réduction fiscale très confortable. Cette dernière s’élève en effet à 22% ou 30% du montant des travaux en fonction du plan Malraux. De plus, la mise en location du bien rénové pendant un minimum de 9 années assure aux propriétaires des revenus locatifs élevés et réguliers, afin d’augmenter leurs revenus et de préparer leur retraite. En outre, un bien prestigieux entièrement réhabilité permettra aux propriétaires de réaliser une forte plus-value au moment de la revente. Enfin, le dernier avantage qui séduit les amateurs de belles pierres et bien sûr le prestige de ce type d’immeuble, ainsi que le plaisir de participer à la préservation du patrimoine architectural français.

2 - Les travaux éligibles à la loi Malraux

Comme nous l’avons vu en début d’article, les travaux de rénovation en loi Malraux doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France. Ce dernier s’assure de la conformité des travaux et de leur bon déroulement. En effet, la loi Malraux autorise seulement certains types de travaux :

- La reconstitution des murs extérieurs et des toitures.

- La démolition et modification du logement (entière ou partielle).

- Les travaux d’utilité publique.

- La transformation des pièces annexes en pièces habitables : exemple : grenier, combles…

- Les travaux d’entretien du logement.

- Les travaux de réparation et de rénovation.

Pour être éligibles aux réductions fiscales de la loi Malraux, les travaux doivent respecter deux conditions. Le volume bâti existant est fixé par le plan de sauvegarde et de mise en valeur de l’immeuble. Il faudra impérativement respecter ce volume. Les travaux d’agrandissement ne sont donc pas pris en compte. En outre, les travaux à effectuer doivent tous figurer dans le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou dans la déclaration d’utilité publique du bien.

3 - Quelles sont les dépenses de droits communs ?

Les dépenses de droits communs sont des charges qui sont éligibles à la réduction d’impôts de la loi Malraux. On retrouve notamment :

- Frais de gestion.

- Primes d’assurances.

- Frais d’adhésion à des associations foncières urbaines.

- Dépenses relatives à des améliorations des locaux : protection contre l’amiante, accès handicapé…

- Dépenses relatives à l’entretien et à la réparation des locaux d’habitation.

- Provisions des propriétaires destinées aux travaux de copropriété.

Certaines dépenses spécifiques peuvent également entrer dans le calcul des déductions fiscales du dispositif. Si l’organisme qui délivre le permis de construire impose des travaux de démolition, par exemple, ces derniers peuvent être donnés lieu à une réduction fiscale. D’autres types de travaux peuvent également être éligibles, tels que :

- Les travaux de reconstruction d’une toiture ou des murs extérieurs qui deviennent inévitables après les travaux de démolitions que nous venons de mentionner.

- La transformation d’une partie ou de l’intégralité d’une habitation.

4 – Les travaux et les dépenses non éligibles à la loi Malraux

Les dépenses suivantes ne sont cependant pas éligibles aux réductions fiscales Malraux :

- Les intérêts d’emprunts.

- D’éventuels frais de relogement.

- Les indemnités d’éviction.

- Les frais d’agrandissement, de construction ou de reconstruction.

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Sources :

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