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Investissement immobilier et droits de succession

Hériter d'un ou de plusieurs biens immobiliers peut être une chance ou un fardeau en fonction de la gestion des droits de succession. En quoi consistent ses droits ? Comment se calculent-t-ils ? Est-il possible de s'en passer ?

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Dans cet article, nous allons voir en quoi consistent les droits de succession pour les biens immobiliers. Nous verrons comment les calculer et comment fonctionnent les exonérations de ce type d'impôt.

Qu’est-ce qu’une succession ?

Après un décès, les biens et le patrimoine du défunt sont répertoriés et transmis aux personnes qui auront été désignées comme ses héritiers. Il s’agit souvent de membres de la famille. C’est ce que l’on appelle une succession.

Droits de succession : définition

La succession n’est pas gratuite. Elle génère en effet une facture auprès d’un notaire et des frais sont prélevés par l’état. Ces frais sont des impôts que doivent payer les héritiers par rapport à la part de leur héritage. C’est ce que l’on appelle les droits de succession. Ces droits peuvent varier en fonction du lien de parenté que les héritiers partagent avec le défunt.

À partir de quand faut-il faire appel à un notaire ?

Les services d’un notaire sont nécessaires à partir du moment où :

- Le patrimoine dépasse la somme de 5000€.

- La succession comporte au moins un bien immobilier.

- Le défunt a rédigé un testament.

- Le défunt a déjà effectué des donations à ses héritiers avant son décès.

Pourquoi est-il important d’anticiper sa succession ?

Si vous possédez un patrimoine immobilier, il est très important d’anticiper votre succession afin de faciliter les démarches de vos héritiers quand vous ne serez plus là. Chaque héritier doit en effet payer un droit de succession proportionnel à sa part de l’héritage. Ainsi, si ce dernier comporte plusieurs biens immobiliers, les héritiers peuvent se retrouver contraints de les vendre, afin d’avoir les fonds nécessaires au paiement de l’impôt. Léguer un patrimoine immobilier a pour objectif de sécuriser ses héritiers et non de les contraindre à les vendre pour payer l’état, c’est pourquoi une bonne anticipation est primordiale.

Quels frais composent les droits de succession d’un bien immobilier ?

Les héritiers peuvent opter pour le régime de l’indivision ou bien du partage des biens. Tout d’abord, l’attestation immobilière est un document obligatoire qui permettra aux héritiers d’acquérir le patrimoine immobilier du défunt. L’acte de partage, ensuite, est un document qui permet aux héritiers de se soustraire au régime de l’indivision au profit du régime de partage. Ce procédé se fera aux frais des héritiers.

Dans le cas où il n’y aurait pas de conjoint survivant au défunt, les biens immobiliers et leur succession doivent dépendre du régime de l’indivision. C’est-à-dire que les héritiers reçoivent collectivement les biens et en sont propriétaires tous ensemble.

Les héritiers peuvent faire le choix de sortir du régime de l’indivision. Pour ce faire, ils disposent de 3 options :

- Vendre leurs parts

- Vendre les biens immobiliers en eux-mêmes

- Partager les lots à parts égales si cela s’avère possible.

Dans le cas où un conjoint est survivant avec un descendant commun au défunt, il dispose de deux options. Le conjoint peut tout d’abord collecter l’usufruit de tous les biens qui composent le patrimoine. La seconde option est de devenir propriétaire du quart des biens.

Comment calculer les droits de succession en immobilier ?

Plus le lien de parenté entre l’héritier et le défunt est proche, plus le taux d’abattement des droits de succession sera élevé. En d’autres termes, plus le lien de parenté est éloigné, plus les droits de succession seront onéreux. Voici un tableau récapitulatif des taux d’abattement en fonction des bénéficiaires :

Abattements des droits de succession en fonction des bénéficiaires
Bénéficiaires Abattement
Parents ou enfant vivants ou représentés 100 000€
Frères et soeurs vivants ou représentés 15 932€
Neveux et nièces, oncles et tantes 7967€
Petits-enfants-arrières-petites enfants... 1594€

Bon à savoir : si un héritier est en situation de handicap entraînant une incapacité de travailler, il peut cumuler son taux d’abattement avec un abattement supplémentaire de 159 325€.

Le montant des droits de succession se calcule ensuite en fonction du montant de cette dernière. Voici un tableau récapitulatif des 7 tranches d’imposition pour les ascendants et les descendants :

Calcul des droits de successions
Montant de la sucession Taux d'imposition
Moins de 8072€ 5%
De 8072 à 12 109€ 10%
De 12 109 à 15 932€ 15%
De 15 932 à 552 324€ 20%
De 552 324 à 902 838€ 30%
De 902 838 à 1 805 677€ 40%
Au dessus de 1 805 677€ 45%

Pour les frères et les sœurs du défunt, les taux sont de 35% jusqu’à 24 430€ et de 45% au-delà. Les oncles, tantes, grand-oncle, grand-tante et cousins germains sont quant à eux imposés à 55%, peu importe le montant de la succession. Enfin, les parents au-delà du 4ème degré et les non-membres de la famille sont imposés à 60%.

Comment être exonéré des droits de succession ?

Plusieurs cas particuliers permettent aux héritiers d’être exonérés des droits de succession pour du patrimoine immobilier. Tout d’abord, s’il s’agit de l’époux survivant au défunt ou de son partenaire de pacs. En outre, les sœurs et les frères peuvent aussi bénéficier d’une exonération totale, en remplissant les trois conditions suivantes :

- Les héritiers doivent être célibataires, divorcés ou veufs au moment du décès.

- Avoir un handicap qui empêche d’exercer une activité professionnelle ou avoir plus de 50 ans.

- Avoir vécu avec le défunt pendant les 5 années qui précèdent son décès.

Sources :

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