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Investissement immobilier en colocation : Tout savoir

De nombreux investisseurs cherchent à obtenir un meilleur rendement sur leurs investissements immobiliers locatifs. Est-ce une bonne idée de louer sa maison à des colocataires ? L'achat d'une maison pour la louer en colocation nécessite les étapes suivantes : nous vous proposons de découvrir ici notre guide de l'investissement en colocation !

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Pourquoi acheter un appartement en colocation ?


Quels sont les avantages de ce type de location dans le cadre d'un investissement immobilier locatif ? L'achat d'un appartement en colocation vous permet de :

  • Investir dans un vaste appartement, moins coûteux au mètre carré qu'un studio.
  • D'obtenir une marge brute la plus élevée possible.
  • De vous sentir à l'aise avec la possibilité très minime de loyers impayés.
  • Gérer la location de votre bien en bail d'un an.
  • Bénéficier d'avantages fiscaux avec la location meublée...

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La dépense immobilière locative


En France, le nombre d'investisseurs immobiliers ne cesse d'augmenter : la pierre, solide et physique, se présente comme un placement inévitablement lucratif. L'avantage ? La possibilité de contracter un prêt immobilier et de bénéficier de l'effet de levier du crédit, les loyers versés remboursant le remboursement de l'emprunt. Ainsi, si le total des loyers est supérieur à vos mensualités, votre investissement sera rentable dès le premier mois !

Un appartement en colocation est composé de plusieurs résidents qui partagent le loyer et vivent sous le même toit. Généralement préférée par les étudiants et les jeunes professionnels, la colocation vous permet de réduire vos dépenses mensuelles. Selon l'ANIL (Agence Nationale d'Information sur le Logement), 10 % des logements loués sont en colocation.

Chaque colocataire est inscrit sur le bail en tant que locataire. Pour une location meublée, le logement doit être équipé des éléments suivants :

  • La literie (couette et couverture),
  • Les pièces dont les fenêtres sont masquées par des volets, des rideaux ou d'autres mécanismes.
  • Les ustensiles de cuisine,
  • Un four ou un micro-ondes,
  • Les capacités de réfrigération et de congélation,
  • La vaisselle et les équipements de cuisine,
  • Table et sièges
  • Étagères,
  • Dispositifs d'éclairage,
  • Équipement pour les tâches ménagères.

Ces " meubles " doivent être présents pour éviter que le bien ne devienne une " location nue ", moins intéressante fiscalement.

Investir dans une colocation meublée est comparable à un investissement dans une location classique, à ceci près que la rentabilité est souvent meilleure !

Quels sont les avantages d’un investissement en colocation ?

Un investissement immobilier dans un appartement en colocation est souvent plus lucratif qu'un bien locatif traditionnel. Cela s'explique par le fait que le prix du mètre carré diminue au fur et à mesure que la surface de l'appartement augmente. En résumé, l'achat d'un studio ou d'un T2 sera moins cher que celui d'un T4, mais le mètre carré sera moins cher dans ce T4... Comme il est impossible de louer un studio à plusieurs occupants, votre colocataire sera au minimum un T3 ou un T4.

La rentabilité existera également en termes de location, puisque l'appartement entier sera normalement loué à un prix plus élevé dans une colocation que dans une location ordinaire, car de nombreux individus résident dans le bien. Attendez-vous à un rendement annuel brut pouvant atteindre 10 % dans une colocation, contre 6 % dans une location simple !

Et il n'y a pas de risque d'impayé de loyer ! En France, la demande de colocation est assez forte, et si l'un des colocataires part, les autres colocataires auront tout intérêt à trouver immédiatement un remplaçant. En outre, il existe des dispositions de solidarité entre les locataires pour garantir qu'il n'y a pas de loyers impayés, et que vous recevrez donc l'intégralité de la mensualité.

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La fiscalité d'une résidence partagée

Lorsque vous louez un logement meublé, vos revenus fonciers (les loyers perçus) sont inclus dans votre assiette fiscale. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) entre en jeu puisqu'il permet une réduction d'impôt bienvenue en transformant vos revenus locatifs en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Par conséquent, avec le statut LMNP, votre résidence commune est soumise au régime micro-BIC, qui vous permet de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 50 % tant que vous ne dépassez pas un niveau de revenu annuel variable. Cliquez ici pour plus d'informations.

En qualifiant ces revenus de revenus réels, vous pouvez déduire toutes les dépenses liées à l'investissement, telles que la main-d'œuvre, les taxes foncières, les assurances, les amortissements, etc.

Facteurs à prendre en considération


Évidemment, si vous souhaitez investir dans un appartement en colocation, vous devez également tenir compte de quelques facteurs qui peuvent être considérés comme des inconvénients. Nous voyons ainsi :

  • L'instabilité provoquée par la rotation des résidents de votre logement, surtout dans un contexte étudiant.
  • Les tâches administratives à effectuer lors du départ d'un locataire, avec la possibilité d'opter pour un contrat de gestion immobilière classique à honoraires.
  • Un revenu non passif, contrairement à un investissement immobilier locatif classique.

Comment réaliser un investissement dans une colocation ?

Quels locataires ?

Si vous pensez qu'une colocation est équivalente à une auberge espagnole, vous vous trompez. Il est également envisageable d'investir dans un appartement en colocation où résident des étudiants, des personnes âgées, des jeunes professionnels ou des familles monoparentales. La justification ? La croissance des loyers dans la majorité des villes françaises, qui oblige les locataires à chercher des mesures pour réduire ces coûts.

Les étudiants n'hésitent pas à louer une petite chambre avec des toilettes communes, par exemple, puisqu'une colocation à Paris coûte environ 500 euros en moyenne.

En plus de partager le coût du loyer, l'objectif pour les seniors est de partager les frais de certains traitements médicaux et de bénéficier ainsi d'un espace de vie plus grand.

Selon une étude Harris Interactive réalisée en 2018, voici les éléments qui en ressortent :

  • 28 % des personnes interrogées vivent aujourd'hui ou ont déjà vécu avec un colocataire.
  • 91 % affirment que le fait d'avoir un colocataire les aide à faire des économies.
  • 44 % des 18-24 ans sont attirés par la perspective d'une colocation.
  • 34% des 25-34 ans sont attirés par la perspective d'une colocation.
  • 14% des plus de 65 ans sont attirés par la perspective d'une colocation...

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Où chercher des colocataires ?

La question perplexe de savoir où investir dans l'immobilier est également d'actualité. Comme pour tout investissement locatif respectable, il est primordial de choisir un endroit où la demande de logements en colocation existe : les villes étudiantes et les pôles d'emplois sont à privilégier. Lyon, Nantes, Toulouse, Rennes, Strasbourg, Bordeaux, Grenoble, Montpellier, Paris et Lille sont les villes les plus prisées en France par les jeunes professionnels et les meilleurs endroits pour investir dans un appartement en colocation.

Bien entendu, il est également envisageable d'investir dans un appartement en colocation en Île-de-France, à Saint-Étienne, à Marseille ou à Pau, à condition de bien connaître le marché immobilier local. Outre les villes, vous devez également tenir compte des quartiers les plus recherchés. À Paris, par exemple, il y a les suivants :

  • Sainte-Avoye dans le troisième arrondissement,
  • Saint-Vincent-de-Paul dans le dixième,
  • Sainte-Marguerite dans le 11ème arrondissement.
  • Saint-Ambroise dans le 11ème arrondissement.
  • Saint-Lambert dans le 15ème arrondissement.
  • Grenelle dans le 15ème arrondissement.
  • Ternes dans le 17ème.
  • Clignancourt dans le 18ème.
  • La Chapelle dans le 18ème.

Quel type de logement ?

Toutes les propriétés ne sont pas adaptées à la colocation ! Chaque colocataire doit avoir sa propre chambre, et un espace de vie commun doit également être présent.

Vous pouvez également investir dans une colocation haut de gamme : le nombre de pièces sera suffisamment important pour accueillir de nombreux occupants, ce qui vous permettra de percevoir un loyer conséquent. En général, les appartements sont loués équipés (pour obtenir le statut LMNP notamment), et c'est à vous de proposer des aménagements spécifiquement prévus pour vos futurs locataires (pourquoi ne pas ajouter un flipper, un baby-foot, des appareils de soins corporels, etc.)

Internet regorge de conseils et de formations utiles pour les investisseurs novices. Faites appel aux services d'experts en gestion de patrimoine pour être accompagné par des personnes qualifiées.

Sources :

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