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Investir en SCI : quels sont les avantages et les inconvénients ?

La Société Civile Immobilière (SCI) vous permet de réaliser un investissement locatif, de développer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus locatifs. Ce type d'investissement immobilier collectif est particulièrement apprécié par les membres de la famille.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Comment investir dans l'immobilier via une SCI ? Peut-on utiliser un contrat d'assurance-vie pour investir dans une SCI ? La défiscalisation est-elle associée aux investissements en SCI ? Nous vous expliquons tout ci-dessous.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Quels sont les avantages de ce type d'investissement immobilier ?

Les sociétés civiles immobilières permettent ce qui suit :

  • Réaliser un projet immobilier à moindre coût.
  • Investir dans l'immobilier sans être marié, mais en famille.
  • De combiner revenus locatifs et avantages fiscaux.
  • De gérer efficacement l'héritage d'une famille.

Comment définir une SCI ?

Une Société Civile Immobilière entretient et exploite des biens immobiliers. Elle est composée d'au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Elle peut être constituée d'un seul immeuble ou d'un ensemble d'immeubles. Par conséquent, chacun des associés de la société possède une part proportionnelle de ces biens en fonction de leur participation respective.

La motivation première d'un investisseur pour acheter une SCI est de se placer dans une structure qui permet à de nombreuses autres personnes de devenir propriétaires. En outre, une SCI permet de résoudre les difficultés de succession en facilitant la transmission appropriée des biens immobiliers, tout en offrant des avantages fiscaux intéressants.

La Société Civile Immobilière se limite donc à l'acquisition et à l'administration de biens immobiliers et ne peut pas exercer d'activités commerciales. Elle permet aux investisseurs d'amasser un portefeuille de biens immobiliers, en les laissant à jamais responsables de leurs dettes.

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Comment fonctionne une SCI ?

Pour rappel, la création d'une SCI nécessite la participation d'au moins deux associés : une personne et une entreprise, deux entreprises, ou deux personnes. Quant à leur nationalité, elle est indifférente : il est permis de s'associer avec une personne ou une entreprise d'un autre pays de l'UE ou hors de l'UE, à condition que la législation de son État le permette. Il est donc possible d'investir dans une SCI tout en étant à l'étranger.

Les associés qui possèdent des parts de SCI ne sont pas nécessairement les dirigeants de la SCI. S'ils le sont, ils deviennent associés gérants ; sinon, un ou plusieurs gérants autres que les associés prendront des décisions quotidiennes sur les initiatives de la SCI. Pensez à préparer soigneusement les statuts de la société afin de pouvoir remplacer facilement les dirigeants.

En matière de capital, nous distinguons la SCI à capital variable de la SCI à capital fixe. Dans le premier scénario, un montant minimum et maximum sont établis, le capital de la société fluctuant entre les deux. Dans le second cas, un montant unique est fixé, et les collaborateurs ne peuvent l'ajuster que par des procédures longues et laborieuses.

Comment établir une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une bonne méthode pour détenir des biens pour plusieurs membres de la famille. La constitution d'une Société Civile Immobilière familiale est identique à la constitution de toute autre société civile immobilière :

  • Les associés (d'une même famille) rédigent et signent les statuts par un acte notarié.
  • Les statuts seront enregistrés par le bureau des impôts.
  • La constitution de la société sera publiée dans un journal d'annonces légales.
  • L'organisation sera constituée en société.
  • Le tribunal de commerce a enregistré la SCI au registre du commerce et des sociétés.
  • La SCI se voit attribuer le K-bis.

Pour éviter tout litige familial, il est très important que les statuts de la SCI soient correctement rédigés. L'investissement immobilier familial n'est pas toujours simple !

Investir en SCI : une décision judicieuse ?

Quels sont les avantages d'acheter avec une SCI ?

Investir dans une société immobilière est un moyen fantastique pour les couples non mariés de se protéger mutuellement en cas de décès et aussi de prévoir la transmission de leur patrimoine à leurs héritiers (les associés peuvent même être mineurs). Dans certaines circonstances, les problèmes de succession sont liés à des désaccords familiaux, qui peuvent être facilement évités en créant une SCI, puisque chaque partie est libre de vendre ses parts sans vendre l'ensemble du bien.

L'achat avec une SCI présente plusieurs avantages et intérêts. Investir dans une société immobilière sans engagement de capital est envisageable, mais un dossier présentant une proposition de projet réel sera nécessaire pour obtenir un prêt auprès d'un établissement financier. Cependant, l'engagement en capital est souvent assez faible, et les revenus locatifs de votre SCI peuvent facilement constituer un effet de levier.

Nous observons également :

  • Contrairement à la copropriété, un investissement sûr avec un danger négligeable de confiscation des biens.
  • Une personnalisation des statuts : sélection des dirigeants, cession des parts, majorités pertinentes, modalités d'entrée des membres...
  • La division des biens en parts sociales facilite la transmission du patrimoine.

Dans une SCI familiale, les parents peuvent transmettre un bien à leurs enfants tout en gardant la gestion du bien. Il est également possible de vendre des parts de SCI, ce qui représente un patrimoine important si, par exemple, on choisit de céder des parts d'une SCI familiale avec le consentement de tous les associés.

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Quels sont les avantages fiscaux d'une SCI ?

Bien qu'une société civile immobilière soit immédiatement soumise à l'impôt sur le revenu lors de sa création, il est possible de la soumettre à l'impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut être avantageux dans certaines circonstances.

En effet, les revenus locatifs produits par une SCI sont soumis à deux alternatives uniques de déclaration fiscale. Il y a, d'une part, l'impôt sur le revenu (IR). Si une SCI loue ses locaux non meublés, les associés répartissent les loyers en tant que revenus fonciers, comme pour un investissement immobilier locatif classique. Ces revenus sont ensuite appliqués à l'assiette de l'impôt sur le revenu des associés.

Par ailleurs, les revenus locatifs peuvent également être soumis à l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, les loyers en question sont conservés par la société et ne sont pas distribués directement aux associés. Cela permet d'éviter l'inflation de leur base d'imposition. Le total des loyers, appelés bénéfices, est ensuite attribué aux associés par un conseil d'administration, et ces revenus sont déclarés comme des revenus de valeurs mobilières.

Les SCI donnent également la possibilité d'optimiser les abattements sur les droits de donation dans le cadre d'une transmission de patrimoine : tous les 15 ans, chaque enfant rattaché peut transmettre 100 000 euros de parts en franchise d'impôt.

Ou ne pas investir en SCI ?

Investir dans une société civile immobilière comporte plusieurs inconvénients. Tout d'abord, la complexité du processus de création d'une société : les procédures sont nombreuses et quelque peu longues, depuis l'élaboration et la rédaction des statuts jusqu'à l'immatriculation, en passant par la présentation des papiers requis au service des impôts et le dépôt du dossier auprès du CFE.

Il faut également tenir compte de l'existence d'une assemblée générale annuelle et de la nécessité de maintenir un système de gestion comptable. Chaque décision des associés doit être prise lors d'une réunion, ce qui peut entraîner des désaccords, par exemple au sein d'une famille.

Sources :

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