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Investissement immobilier

Fonctionnement SCI - Comment ça marche ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est un très bon moyen d'acquérir et transmettre des biens immobiliers. Voyons quels sont les avantages et les inconvénients d'une telle société.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Investir dans l’immobilier présente de nombreux avantages. La Société Civile immobilière (SCI) est un bon moyen de construire un patrimoine immobilier avec des associés tels que des membres d’une même famille. Dans cet article, nous allons détailler le fonctionnement d’une SCI, ses avantages et ses inconvénients.

1 - Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI), permet à plusieurs associés d'acquérir et de gérer des biens immobiliers. Les associés doivent être minimums deux et partager les parts sociales proportionnelles à leur apport respectif. Ce statut juridique est idéal pour investir dans l’immobilier avec des membres de sa famille par exemple.

2 - Une SCI est-elle différente du régime de l’indivision ?

Comme nous l’avons mentionné ci-dessus, les associés d’une SCI détiennent des parts sociales en fonction de l’apport qu’ils ont fourni. Leurs droits se limitent donc à ces parts. A contrario, le régime de l’indivision prévoit que les associés possèdent des droits sur l’ensemble des biens immobiliers, bien qu’ils ne bénéficient pas de toutes les parts. De ce fait, l’unanimité des associés est nécessaire pour prendre chacune des décisions qui concernent la gestion des biens.

3 - Les avantages de la SCI

A - Capital Libre

L’un des avantages principaux de la SCI est la possibilité de la créer sans posséder de capital. En effet, un seul euro est suffisant pour constituer une société civile immobilière. Cela ouvre les portes de la SCI au plus grand nombre et se révèle très pratique, surtout pour une SCI familiale. Les associés peuvent en effet détenir des parts importantes de la société pour presque rien.

En outre, il est tout à fait possible de créer une SCI avec un capital élevé. Cela est même plus avantageux dans un cas de revente des parts à moyen terme. La plus-value à payer pour céder les parts sociales sera en effet moins importante.

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B - Choix du régime d’imposition

La SCI peut dépendre de l’impôt sur le revenu (IR) ou bien de l’impôt sur les sociétés (IS). Si les revenus fonciers sont obtenus grâce aux loyers de logements vides, la SCI dépend alors de l’impôt sur le revenu. Les locations meublées, en revanche, sont considérées comme des activités commerciales. De ce fait, la SCI dépendra de l’impôt sur les sociétés. Voici un récapitulatif des principaux avantages et inconvénients de chaque régime fiscal.

Avantages et inconvénients des régimes d'impositions d'une SCI
Régime d'imposition Avantages Inconvénients
Impôt sur le revenu Catégorie revenus fonciers : micro foncier ou régime réel.

Régime réel : possibilité de déduire certains frais.

Micro foncier : accessible avec des revenus annuels inférieurs à 15 000€.

Possibilité de déduire un déficit foncier jusqu'à 10 700€ par an.
Les associés ont des loyers imposés.

Impossibilité d'obtenir le statut de Loueur Meublé Professionnel et d'exercer une activité commerciale.

Les actionnaires sont soumis au régime des plus-values immobilières.
Impôt sur les sociétés Possibilité d'amortir les biens grâce aux bénéfices industriels et commerciaux.

Frais de notaires et d'acquisitions déductibles.

Possibilité de déduire les rémunérations du gérant de la SCI avant le calcul du résultat.
Droits d'enregistrement d'environ 5% à la charge de l'associé en cas d'acquisition de parts sociales dans la SCI.

Imposition de 30% sur les dividendes des associés.

Imposition à taux forfaitaire sur le montant des bénéfices.

C - La succession

La SCI peut être un bon moyen de transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants en évitant les droits de succession. Pour cela, les associés peuvent utiliser le mécanisme des abattements successifs. Cela signifie qu’ils vont régulièrement céder des parts de la SCI à leurs héritiers. Ils peuvent en effet donner un patrimoine immobilier d’une valeur maximale de 100 000 euros tous les 15 ans. Ainsi, si la totalité du patrimoine a été transmise avant le moment de la succession, les enfants n’auront rien à payer.

4 - Les inconvénients de la SCI

A - La création de la SCI

La création d’une Société Civile Immobilière est assez fastidieuse. Les démarches sont assez longues et coûteuses. Il vous faudra notamment :

- Rédiger les statuts.

- Enregistrer ces derniers au service des impôts.

- Publier la constitution de la société dans le Journal d’Annonces Légales (JAL).

- Immatriculer la société au Greffe du Tribunal de Commerce.

- Rédiger la déclaration des bénéficiaires effectifs de la société.

L’aide d’un avocat peut être nécessaire pour certaines démarches, ce qui engendrera un coût plus ou moins élevé en fonction des cas. De plus, l’annonce légale de la SCI coûte en moyenne 200€. Il faut donc prévoir ces dépenses avant de prendre la décision de se lancer dans la création d’une SCI.

B - Le fonctionnement de la SCI

Une fois que la société civile immobilière est créée, certains inconvénients résident encore dans sa gestion. Certaines démarches sont en effet à effectuer régulièrement. Parmi elles, on peut notamment citer l’assemblée générale qui doit avoir lieu une fois par an. Elle s’accompagne de la rédaction d’un procès-verbal ou de contraintes comptables. En fonction du régime fiscal, la comptabilité de la SCI peut être plus ou moins compliquée à gérer. Cette dernière devra dans tous les cas être remise au greffe annuellement.

C - Les dettes

La responsabilité des dettes de la SCI représente un inconvénient pour les associés. En effet, ces derniers sont considérés comme responsables des dettes de la société, et ce, sans limite de temps. Ainsi, il est possible pour un créancier de se retourner contre les associés pour obtenir le paiement des dettes de la SCI. Cela ne peut cependant être fait qu’après avoir tenté de se retourner contre la société elle-même sans succès.

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Sources :

Le sites des notaires : SCI familial

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