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Prêt et Crédit immobilier

Comment financer son investissement immobilier ?

Le financement est un point essentiel de tout investissement immobilier. Mieux vaut payer comptant ou contracter un crédit ? Quels sont les avantages des emprunts pour financer un investissement immobilier ? C'est ce que nous allons vois dans cet article.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Investir dans l’immobilier est un projet de grande ampleur qui ne s’improvise pas. Dans cet article, nous allons voir les différents moyens de financer un investissement immobilier.

1 - Financer son investissement immobilier comptant

Il est tout à fait possible de financer son investissement immobilier comptant. Pour cela, il vous faudra disposer de la totalité de la somme relative à l’acquisition et de la débourser d’un coût. Ce genre d’opération nécessite donc de posséder une épargne très conséquente. Dans la plupart des cas, les investisseurs ont recours à un emprunt pour financer leurs investissements immobiliers.

2 - Emprunter pour financer son investissement immobilier

Payer cash est souvent difficile lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier, c’est pourquoi le crédit présente de nombreux avantages.

A - Les avantages du crédit pour financer un investissement locatif

Le taux d’intérêt

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, vous pouvez généralement bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux. Cela vous permettra de rembourser votre prêt grâce à vos revenus locatifs sans difficulté, car le rendement brut de votre placement immobilier sera supérieur aux taux d’intérêt. Emprunter pour investir dans l’immobilier locatif s’avérera donc rentable.

Optimiser votre fiscalité

L’investissement locatif vous permet de déduire les intérêts d’emprunt de vos loyers lors de votre déclaration d’impôt. Cela est possible aussi bien en location vide qu’en location meublée. Voyons tout de suite les différences de réductions fiscales en fonction des types de location.

B – Réduire ses impôts grâce au crédit immobilier

La location vide

Lors d’une location vide, la déduction des intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers peut donner lieu à un déficit foncier. Dans ce cas, le déficit foncier sera imputable sur vos revenus globaux et permettra de réduire vos impôts. À noter que les intérêts déductibles comportent les dépenses annexes, tels que les frais de dossier ou encore les primes d’assurance décès invalidité. De surcroît, il n’y a pas de plafond imposé sur le montant des intérêts qu’il est possible de déduire.

La location meublée

Si vous êtes loueur meublé non professionnel (statut LMNP), vous avez le choix entre deux régimes fiscaux. Tout d’abord, le régime réel vous permet de déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. En revanche, cela n’est pas possible si vous optez pour le régime forfaitaire. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50% de vos recettes locatives.

En outre, le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) vous permet de déduire toutes vos charges de vos revenus globaux. Les intérêts d’emprunts en font donc partie.

Pour en savoir plus sur les crédits immobiliers, n’hésitez pas à consulter notre article sur les différents types de prêt.

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3 – Les principaux dispositifs de défiscalisation

Loi Pinel

Un investissement locatif en loi Pinel vous permet de réduire vos impôts de 12, 18 ou 21%. Pour ce faire, il vous faudra louer votre bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Il est également possible d'investir en loi Pinel sans apport.

Vous souhaitez en savoir plus sur les modifications que va connaître le dispositif jusqu’à 2024 ? Consultez notre article sur la réforme de la loi Pinel. Vous trouverez également sur notre site un Guide Pinel complet.

Dispositif LMNP

Tout comme la loi Pinel, le dispositif LMNP permet d’investir sans apport. Vous pouvez bénéficier de revenus fonciers non imposables et choisir entre le régime réel ou le régime micro-BIC, comme nous l’avons vu précédemment dans cet article. En outre, l’investissement en LMNP dans une résidence de service neuve est particulièrement rentable. Il vous permet en effet de récupérer la TVA de votre bien ainsi que de bénéficier d’un service de gestion locative.

Pour connaître tous les détails du dispositif LMNP, consultez notre guide complet.

4 – Comment emprunter pour investir dans l’immobilier ?

Les banques analysent divers éléments avant de décider si oui ou non, elles accepteront de vous accorder un prêt pour votre investissement immobilier. Notamment :

- Votre capacité d’endettement,

- Les loyers de votre futur bien immobilier

- Votre éventuel apport personnel

- Votre solvabilité

- La durée du remboursement du prêt

- Les taux d’intérêt

- La présence d’une demande locative dans la zone où vous souhaitez investir

- Le prix d’achat du bien immobilier

Cette liste de critère n’est évidemment pas exhaustive. Quoi qu’il en soit, voici quelques conseils pour préparer votre dossier de prêt et réussir votre investissement dans l’immobilier :

- Effectuez des simulations auprès des banques en prenant en compte des hypothèques financières et fiscales.

- Demander l’avis de plusieurs banques et comparer les différentes informations, afin de ne pas surestimer la rentabilité du futur investissement.

- Constituez-vous une trésorerie suffisante qui saura rassurer les banques si vous comptez investir avec un apport ou encore réaliser des travaux sur votre bien.

- Anticipez et prévoyez les frais annexes.

- Faites-vous accompagner d’un conseiller en gestion de patrimoine, afin d’éviter les frais cachés et les erreurs de calcul.

Sources :

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