Lorsque vous investissez dans un bien locatif, en particulier dans des structures anciennes, vous devez faire preuve d’une extrême prudence lors de l’inspection des lieux. En outre, l’identification des défauts éventuels simplifie la négociation. Le seul problème est que certains d’entre eux peuvent passer inaperçus. Cela est compréhensible étant donné qu’ils ne sont pas visibles. On les appelle des vices cachés. Vous n’avez aucune idée de ce qu’ils sont ni de la façon de vous comporter si vous les découvrez après l’achat ? Nous allons tout vous expliquer !
Vice caché en immobilier locatif : qu’est-ce que c’est ?
Définir le vice caché
Un vice caché est un défaut grave qui peut rendre la vie dans le bien difficile ou impossible. Il doit, par définition, être présent avant la transaction et totalement invisible. « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus », précise la législation (article 1641 du code civil).
Que peut-on considérer comme vice caché ?
L’existence de termites qui ont causé des dommages à la maison avant la vente, une dalle de béton fissurée, des fondations en très mauvais état, un carrelage non homogène, un problème d’étanchéité, une charpente qui menace de s’effondrer sont des exemples de vices cachés.
Quels sont les dangers des vices cachés en investissement immobilier locatif ?
La mise en évidence de vices cachés nécessite généralement des travaux de réparation importants. C’est un facteur que l’acheteur n’a pas pu prendre en compte dans sa projection, et qui a un impact important sur sa rentabilité. En effet, s’il avait eu connaissance des vices cachés, il aurait très certainement négocié le prix du bien, au moins à hauteur du coût des réparations. Pourtant, il aurait pu ne pas acquérir le bien en question s’il jugeait l’affaire trop compliquée. Le manque à gagner sur un bien présentant un ou plusieurs défauts peut être considérable pour un investisseur. Cela peut remettre en cause de façon radicale la viabilité du projet d’investissement locatif.
Que faire en cas de vices cachés dans mon investissement locatif ?
Avant de signer votre investissement locatif
Heureusement, il existe une obligation légale précontractuelle, appelée « garantie des vices cachés », qui intervient avant la vente. Elle peut s’appliquer à tout type de bien. Cette garantie oblige le vendeur, qu’il s’agisse d’un professionnel ou d’un particulier, à livrer le bien exempt de tout problème, c’est-à-dire sans aucun vice caché. Le seul cas où cette garantie ne s’applique pas est celui de la vente aux enchères.
Après la signature de votre investissement locatif
Si le vendeur a déclaré qu’il n’y avait pas de défauts à sa connaissance et que l’acheteur les découvre après la vente, l’acheteur peut alors invoquer le non-respect par le vendeur de la garantie des vices cachés. L’acheteur dispose alors de deux ans après la découverte du défaut pour restituer le bien au vendeur ou lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. L’acheteur peut alors demander et obtenir la résolution du contrat de vente ou une diminution du prix de vente en vertu de l’article 1644. Il peut également demander des dommages et intérêts, notamment si le vendeur est de mauvaise foi. C’est notamment, dans ce cas, le tribunal de grande instance qui interviendra.
Vous comprenez maintenant ce qu’est un vice caché, ce qu’il signifie et les options qui s’offrent à vous. Vous avez peur de commettre des erreurs et vous êtes inexpérimenté dans le domaine de l’immobilier ? N’hésitez pas à contacter des chasseurs de biens pour obtenir de l’aide pour votre investissement locatif.
Sources :
