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Quel investissement locatif choisir entre la LMNP ou la SCPI ?

Vous voulez faire un investissement immobilier, mais vous n'arrivez pas à décider entre LMNP ou SCPI. Il s'agit de deux types d'investissements immobiliers locatifs distincts, chacun ayant ses avantages et ses inconvénients.

Article publié par Etienne Ragain
Expert en investissement immobilier

Sommaire de l'article :

Ils attirent un nombre croissant d'investisseurs désireux de diversifier leur patrimoine immobilier ! Quelles sont les caractéristiques qui distinguent la location LMNP de l'investissement SCPI ? Comment choisir entre les deux ? Nous vous décrivons chaque détail ci-dessous.

Qu'est-ce qu'un investissement locatif LMNP ou SCPI ?

Quelles sont les similitudes entre les investissements tels que la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, l'investissement LMNP et la SCPI ? Ce sont des investissements immobiliers locatifs distincts. Cela indique que le propriétaire achète un bien immobilier qui est ensuite mis en location. Dans le cas de la location meublée non professionnelle et de l'investissement dans une société civile, nous parlons de deux investissements avec le même postulat de base. Cependant, leur fonctionnement est assez différent !

Comment fonctionne l'immobilier locatif ?

Un investisseur qui souhaite investir dans l'immobilier locatif doit acheter un bien immobilier, qu'il soit neuf ou ancien, afin de le mettre en location. Vous êtes non seulement le propriétaire du bien, mais aussi le propriétaire bailleur. Il s'agit d'un revenu locatif : les locataires louent votre bien et vous versent régulièrement un loyer. La propriété locative est séparée en deux catégories :

  • la pierre papier ;
  • la pierre classique ;

La première catégorie comprend les investissements dans lesquels les actionnaires achètent des actions par opposition à l'investissement dans l'acquisition d'un actif physique. C'est le cas lorsque les investisseurs optent pour une SCPI. Cette catégorie comprend également le crowdfunding et les investissements dans les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC).

Quant à la pierre classique, elle n'implique que l'acquisition puis la location d'un terrain réel. C'est ainsi que fonctionne la location meublée sous le statut LMNP.

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Quels sont les avantages de la location d'un bien immobilier ?

Lorsque vous devenez propriétaire bailleur en louant un bien immobilier, l'un des plus grands avantages est que vous percevrez des revenus locatifs réguliers de votre bien, ce qui vous permettra de financer diverses initiatives. Cet argent supplémentaire peut être utilisé pour accroître votre épargne, préparer votre retraite ou soutenir d'autres projets. Investir dans la location d'un bien immobilier vous permet également d'obtenir un actif que vous pourrez habiter ou transmettre à vos descendants si vous le souhaitez.

Dans de rares cas, l'immobilier peut également présenter un avantage fiscal. Vous pouvez diminuer votre impôt sur le revenu, par exemple, en agissant en tant que loueur en meublé non professionnel ou en investissant dans une SCPI fiscale, comme une SCPI Pinel ou une SCPI Denormandie.

Parmi les LMNP et les SCPI, laquelle devez-vous choisir ?

Quel investissement est préférable, LMNP ou SCPI ? Tout repose sur le profil de l'investisseur. En effet, il faut d'abord choisir l'objectif financier que l'on souhaite atteindre avec son investissement. Il est également nécessaire de prendre en compte les qualités distinctes de ces deux placements afin de choisir celui qui correspond le mieux à vos besoins.

Ainsi, si vous préférez gérer directement votre bien locatif, vous devez choisir l'investissement LMNP. Si, au contraire, vous souhaitez laisser une société de gestion s'occuper de vos locataires pendant que vous percevez passivement les revenus locatifs, l'investissement SCPI est excellent.

Qu’est-ce que l'investissement en LMNP ?

Comment fonctionne le statut LMNP ?

Que signifie le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP ? C'est un statut qui permet aux propriétaires de biens immobiliers de louer leur bien après l'avoir acheté. Cet investissement est l'une des plus anciennes défiscalisations dont bénéficient les contribuables français. Créé en 1949, il permet de réaliser des économies d'impôt sur le revenu :

  • En utilisant le régime fiscal micro BIC pour déclarer vos revenus LMNP, vous bénéficiez d'une déduction forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus.
  • Si vous déclarez ces revenus sous le régime réel, les dépenses locatives sont déduites des revenus locatifs.
  • Vous pouvez également récupérer 20 % de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur votre bien dans des circonstances spécifiques.

Quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir louer en tant que LMNP ?

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé, votre logement doit remplir une condition de surface minimale de 9 mètres carrés. En outre, vous devez équiper votre logement avant de le mettre en location. Par définition, une location meublée doit être entièrement meublée et équipée pour qu'un locataire puisse emménager et vivre confortablement immédiatement. Il est donc essentiel de respecter une liste d'équipements obligatoires comprenant :

  • la literie ;
  • les ustensiles de cuisine ;
  • le local de rangement ;
  • le matériel d'entretien ménager.

À qui s'adresse la location de LMNP ?

Tout le monde est qualifié pour le statut de loueur en meublé non professionnel. Pour bénéficier de ce statut, vous devez toutefois respecter les conditions suivantes :

  • Vous devez être propriétaire du bien que vous louez ;
  • Si vous êtes déjà inscrit en tant que loueur en meublé professionnel (LMP), vous ne pouvez pas louer en tant que LMNP ;
  • Les revenus annuels de la location de votre logement ne peuvent pas dépasser 23 000 €. Dans le cas contraire, ils ne peuvent pas dépasser 50 % de vos revenus globaux.

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Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Comment fonctionne une SCPI ?

Lorsqu'un investisseur décide de s'engager dans une SCPI, il rejoint un groupe d'actionnaires et confie sa trésorerie à une entreprise de gestion. La société de gestion est chargée d'acheter et de vendre les biens immobiliers du portefeuille de la SCPI. De plus, elle supervise les locataires, perçoit leurs loyers et redistribue les revenus aux investisseurs.

Les revenus que vous percevez sont proportionnels au nombre de parts que vous possédez dans la SCPI : plus vous possédez de parts, plus vos revenus locatifs sont importants. Lors d'un investissement en SCPI, il faut cependant être très prudent car le risque de perte en capital est assez important.

Pour limiter ces risques de perte, il est conseillé de faire des recherches sur les meilleures SCPI avant d'investir et de se faire une opinion sur les différentes SCPI en 2021 en participant à des forums d'investisseurs.

Comment investir dans une SCPI ?

Il existe plusieurs méthodes pour acquérir des parts de SCPI :

  • en argent ;
  • en compte ;
  • par le biais d'un fractionnement ;
  • par l'utilisation d'un contrat d'assurance-vie.

En achetant vos appartements au comptant, vous pouvez acquérir rapidement un revenu régulier, mais vous devez respecter une durée d'occupation de quatre mois avant de percevoir les loyers dus.

Avec l'investissement à crédit, vous obtenez un prêt immobilier qui vous permet de bénéficier d'un effet de levier favorable : vous remboursez vos intérêts d'emprunt avec un faible effort d'épargne et vous percevez simultanément des revenus locatifs.

Quant au démembrement, c'est la stratégie optimale si vous êtes fortement imposé et cherchez à éviter l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). En revanche, vous ne pouvez pas générer de revenus locatifs en achetant des parts de SCPI en pleine propriété.

Enfin, si vous souhaitez vous engager dans la SCPI via votre assurance vie, une partie de votre épargne sera déposée sur des unités de compte grâce auxquelles vous pourrez investir dans des fonds non garantis plus risqués.

Qui peut investir dans une SCPI ?

Ce type d'investissement est idéal pour les actionnaires qui cherchent à tirer un revenu supplémentaire d'un investissement immobilier locatif sans gérer le bien ou les locataires. Cette tâche incombe en effet à la société de gestion.

Malgré cela, l'investissement immobilier SCPI convient mieux aux actionnaires qui aiment les opérations hasardeuses en raison de la possibilité de pertes en capital associées à cet investissement. Cependant, il faut savoir que même si le risque est réel, il est mutualisé : vous investissez dans un portefeuille de biens et non dans un seul bien ! Cela réduit la probabilité d'un défaut de paiement des loyers, entre autres dangers.

Sources :

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