Réussir son premier investissement dans l’immobilier

lundi, juillet 14, 2025

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier est une idée fantastique pour la création de votre patrimoine. En effet, l’investissement immobilier vous permet de créer un patrimoine solide et durable, que vous pourrez transmettre à vos héritiers.

Contrairement à d’autres investissements, l’immobilier vous apporte à la fois stabilité et rentabilité. Bien évidemment, on ne se lance pas dans cette aventure au hasard.

Vous devez suivre certaines étapes indispensables qui vous mèneront vers la réussite !

🏘 Un actif tangible et sécurisé

Un bien immobilier est un actif réel, ce qui n’est pas le cas pour les actions ou les cryptomonnaies. Cela signifie que le bien immobilier est constamment présent et que vous ne courrez pas le risque qu’il disparaisse du jour au lendemain. Si une crise financière fait son apparition, la valeur de votre bien ne va pas s’effondrer. L’investissement immobilier est parfait pour les débutants permettant ainsi de les rassurer sur le placement de leur argent.

💰 Générer des revenus passifs

En investissant dans l’immobilier locatif, vous pourrez percevoir des loyers mensuels qui vont vous permettre de faire face à vos charges comme votre crédit, la taxe foncière ou encore les charges de copropriété. Parfois, il est même possible que le montant du loyer soit supérieur à vos charges. C’est ce que l’on appelle le “cashflow positif”.

🧱 Se constituer un patrimoine

En remboursant mensuellement votre crédit, vous allez augmenter votre pourcentage de propriété. Lorsque vous aurez terminé de rembourser votre emprunt bancaire, vous serez alors officiellement propriétaire d’un bien qui prendra toujours de la valeur au fil des années. Vous pourrez le conserver ou décider de le vendre. Vous pourrez également posséder un bien que vous serez en mesure de transmettre à vos enfants. Cet investissement peut également être une garantie pour vous si vous désirez vous lancer dans un autre projet.

📈 Profiter de l’effet de levier du crédit L’immobilier est l’un des quelques secteurs où il est possible d’investir les fonds bancaires afin de se constituer une fortune. Avec un dossier solide, il est possible d’acquérir un bien valant plusieurs centaines de milliers d’euros avec un apport personnel minime.

📊 Un outil d’optimisation fiscale

Selon la nature de la propriété, le système fiscal sélectionné et les rénovations réalisées, on peut considérablement diminuer, voire éliminer l’imposition sur les revenus locatifs.


🏠Choisir le bon type de bien

Bien choisir son bien immobilier est la meilleure stratégie pour réussir cet investissement

🏢 Studio : une forte demande locative

Le studio est l’un des formats préférés des investisseurs débutants. Il est généralement :

Rapide à louer Plus petit

investissement financier Facile à entretenir

Avantages :

✅ Forte rentabilité

✅ Rotation rapide des locataires

✅ Risque locatif diminué dans les zones où la demande est forte

Inconvénients :

❌ Turn-over élevé

❌ Charges réparties sur une petite surface

❌ Moins adapté aux familles ou locataires long terme

🔍 Idéal pour : les zones étudiantes, les centres- villes dynamiques

🛏 Colocation : rentabilité boostée

La colocation consiste à louer un logement de grande taille, à plusieurs locataires. Chaque chambre génère un loyer individuel.

Avantages :

✅ Meilleure rentabilité qu’une location classique

✅ Loyers cumulés souvent supérieurs à une location entière

✅ Diminution du risque : un départ ne va pas engendrer l’arrêt des revenus locatifs

Inconvénients :

❌ Nécessite plus de gestion (baux, turnover, coordination)

❌ Réglementation plus stricte dans certaines villes

❌ Travaux d’aménagement souvent nécessaires

🔍 Idéal pour : les grandes villes universitaires ou avec forte demande étudiante

🧱 Immeuble de rapport : contrôle total

L’immeuble de rapport consiste à acheter un petit immeuble composé de plusieurs logements. Cela permet de devenir propriétaire d’un seul bâtiment tout en diversifiant les loyers. Vous pourrez donc percevoir plusieurs loyers.

Avantages :

✅ Rentabilité plus forte que l’achat d’un seul appartement

✅ Gestion centralisée

✅ Liberté totale (pas de copropriété)

Inconvénients :

❌ Ticket d’entrée plus élevé

❌ Nécessite une analyse technique poussée

❌ Plus difficile à revendre rapidement

🔍 Idéal pour : investisseurs expérimentés ou en stratégie patrimoniale long terme

🏠 Maison individuelle : solidité et forte valeur

La location d’une maison attire généralement des familles. Cela représente donc une location sur le long terme et stable. Il est en revanche possible de louer votre maison en location meublée de courte durée si le bien est correctement situé.

Avantages :

✅Stabilité des locataires

✅Turn-over réduit

✅Agrandissement du bien avec les combles, etc.

Inconvénients :

❌ Entretien extérieur nécessaire

❌ Rentabilité moins élevée

❌ Attention à l’emplacement géographique

🔍 Idéal pour : les villes moyennes ou en développement

Investir dans des biens destinés à la location saisonnière ou professionnelle peut générer des revenus mensuels très supérieurs à la location classique, mais cela demande rigueur et gestion intensive.

Avantages :

✅ Revenus élevés

✅ Possibilité de récupérer le bien à tout moment

✅ Fiscalité avantageuse en LMNP

Inconvénients :

❌ Réglementation de plus en plus stricte

❌ Gestion complexe et répétitive

❌ Location en fonction de la saison ou du tourisme

🔍 Idéal pour : zones touristiques, villes à fort flux business

🧾Connaître la fiscalité

La fiscalité est souvent perçue comme un obstacle… alors qu’elle peut devenir un levier

puissant !

🛏 LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

💡 Pour la location meublée

Le régime LMNP s’adresse aux propriétaires qui louent un ou plusieurs logements meublés. Cette activité doit être secondaire.

🔍 Deux régimes sont possibles :

Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% sur les loyers

Régime réel : déduction des charges + amortissement du bien

Avantages :

✅ Possibilité de ne pas payer d’impôts pendant 10 à 15 ans

✅ Possible d’acheter en nom propre

✅ Revenus perçus en BIC = plus souples que les revenus fonciers

Inconvénients :

❌ La comptabilité est difficile

❌ La revente est possible uniquement sous conditions

🏛 SCI (Société Civile Immobilière)

💡 Idéal si vous désirez acheter à plusieurs

En créant une SCI, vous pouvez facilement acheter à plusieurs un bien. Il est également plus facile de transmettre son patrimoine par la suite.

On distingue :

SCI à l’IR : cela représente des revenus fonciers classiques

SCI à l’IS : cela permet d’amortir plus facilement le bien, mais les plus-values sont taxées de manière différente

Avantages :

✅ Transmission de parts sociales

✅ Les statuts sont modifiables

✅ Optimisation de l’investissement avec l’impôt sur les sociétés

Inconvénients :

❌ Gros travail juridique et comptable

❌ Forte imposition en cas de revente avec l’impôt sur les sociétés

Trouver la bonne affaire

🛒 L’achat

Lorsque l’on se lance dans l’immobilier, la première étape est l’achat. Tous les investisseurs savent d’ailleurs que « la plus-value est faite dès l’achat » et non pas après. Votre investissement réussira dès le départ et pas à la revente. Bien évidemment, vous devez vous armer de patience, et porter un regard très professionnel sur le marché de l’immobilier.

📍 Le secteur géographique

Vous devez impérativement maîtriser le secteur géographique dans lequel vous désirez investir.

Pourquoi ? Consulter des annonces et visiter des biens au hasard, n’est pas suffisant pour trouver la bonne affaire. Vous devez agir de manière différente et vous mettre réellement dans la peau de l’investisseur que vous êtes en train de devenir.

🛠 Accepter les travaux

Trouver la bonne affaire c’est parfois accepter de réaliser des travaux.

C’est le défaut de certains investisseurs qui reculent parfois face à une remise au goût du bien alors que cela peut apporter une véritable “plus-value” à votre investissement.

Trouver la bonne affaire c’est trouver un bien où il y a un bel écart entre sa valeur réelle et le prix auquel vous l’achetez. Il faut prendre en considération le potentiel du bien : est-ce que vous avez des possibilités de le valoriser en réalisant des travaux ?

Prenez également en considération sa rentabilité nette, sa rentabilité brute et les frais d’acquisition. Tous ces éléments vont vous permettre de savoir rapidement si c’est une bonne affaire ou non !

Ce travail vous permet de prendre rapidement connaissance des prix du marché local, mais ce n’est pas tout. Vous pourrez rapidement devenir un expert et reconnaître immédiatement un bien “sous-côté” en fonction de ses caractéristiques, mais également de son emplacement au cœur de la ville.

Ce sont des compétences que vous allez acquérir par vous-même et qui vous permettront de devenir un excellent investisseur.

Si vous trouvez un appartement bien situé, que vous l’achetez à un prix bas, avec quelques travaux, vous pourrez le louer à un bon prix. De plus, votre investissement bénéficiera d’une plus-value en cas de revente. Votre objectif est d’estimer, dès le départ, le coût des travaux. Ce budget doit être inclus dans votre calcul de rentabilité et doit comporter la main d’œuvre, l’achat des matériaux ainsi qu’une marge destinée aux imprévus.

Analyse de rentabilité

“Investir sans analyser la rentabilité d’un bien immobilier, c’est un peu comme naviguer sans boussole”

L’analyse de rentabilité est une étape indispensable, car elle permet de transformer une opportunité séduisante sur le papier en un projet chiffré, réaliste et rentable.

Rentabilité brute : un premier indicateur rapide

L’évaluation d’un investissement immobilier se fait souvent en premier lieu sur la base de sa rentabilité brute. Elle offre, via une poignée de calculs basiques, une estimation du rendement potentiel que pourrait produire le bien, sans plonger dans les subtilités fiscales ou les coûts spécifiques. C’est donc un outil utile pour évaluer rapidement diverses opportunités ou trier des biens en se basant sur des critères quantitatifs.

Pour obtenir ce chiffre, il est nécessaire de diviser le total des loyers récoltés sur douze mois par le coût global de l’investissement, qui comprend le prix d’acquisition, les frais notariaux, les travaux éventuels et tous les coûts initiaux associés à la mise en location. Le résultat, présenté sous forme de pourcentage, offre une vue d’ensemble brute mais significative du retour sur investissement.

Même si elle n’est pas sans défauts, cette méthode a le mérite de standardiser les comparaisons. Sur cette base, deux biens localisés dans des villes différentes ou bénéficiant de régimes fiscaux différents peuvent faire l’objet d’une mise en concurrence. Par exemple, un bien immobilier offrant un rendement brut de 4

% dans une grande ville pourrait être moins séduisant qu’un autre à 8 % dans une ville de taille moyenne, si la priorité est de produire des revenus locatifs plutôt que d’aspirer à une plus-value sur le long terme.

Il est important de noter que la rentabilité brute n’inclut pas les coûts, les impôts ou les conditions de financement. Elle offre donc un aperçu rapide mais incomplet du potentiel de la propriété.

Rentabilité nette : une représentation rapide du rendement

Bien que la rentabilité brute offre une première évaluation du potentiel d’un actif, elle demeure insuffisante. Pour faire un choix avisé, il est primordial d’adopter un indicateur plus fidèle à la réalité : le bénéfice net. Elle illustre le rendement de l’investissement après la soustraction des coûts, offrant ainsi une perspective nettement plus détaillée de la performance véritable du projet.

Contrairement à la rentabilité brute, la rentabilité nette prend en compte :

La taxe foncière 🏛

Les charges de copropriété non récupérables 🏢

Les frais de gestion locative 🤝

Les assurances 🛡

L’entretien courant et réparations 🔧

Les périodes de vacance locative ⏳

Ces dépenses diminuent chaque année le revenu effectivement perçu. Il est donc crucial de les prévoir avec rigueur pour prévenir les désagréments inattendus.

Financement : levier du crédit

“En matière d’investissement immobilier, le financement n’est pas qu’une étape technique. C’est un levier stratégique.”

L’utilisation judicieuse du crédit immobilier permet de mettre en œuvre l’argent d’autrui pour bâtir son propre patrimoine.

C’est l’un des rares secteurs d’investissement où cette dynamique est à la fois réalisable, abordable et appuyée par les institutions financières elles-mêmes.

Qu’est-ce que le levier du crédit ?

L’avantage du crédit réside dans la possibilité d’obtenir un bien sans devoir utiliser l’intégralité de ses fonds propres.

Au lieu d’acheter en espèces, l’utilisation de l’emprunt vous offre la possibilité de préserver votre épargne tout en la faisant croître grâce à des revenus locatifs.

Ce modèle de financement s’appuie sur une règle essentielle : tant que le rendement de l’opération dépasse le coût du prêt, vous êtes dans une dynamique de prospérité financière.

Le financement

Pour que ce dispositif soit opérationnel, il est indispensable que le dossier puisse être financé.

Il est nécessaire de soumettre à l’institution financière un projet robuste, chiffré et en adéquation avec votre capacité d’endettement. Les institutions financières accordent de l’importance à la valeur du bien, à la régularité des revenus locatifs anticipés, à la maîtrise des risques, ainsi qu’à votre compétence individuelle dans la conduite de ce genre de projet.

Il est donc crucial de constituer un dossier de financement solide, comprenant des simulations de rentabilité, des preuves de revenus, une stratégie à moyen terme bien définie et, si possible, une prévision fiscale.

Un accélérateur patrimonial

Le prêt hypothécaire fonctionne aussi comme un catalyseur de patrimoine. En réinjectant les flux de trésorerie positifs ou en tirant parti de l’appréciation du bien au fil du temps, il est possible de refinancer pour acquérir d’autres biens. Cette approche dite « boule de neige » est caractéristique des investisseurs chevronnés, qui procèdent à une série d’acquisitions tout en demeurant dans un cadre d’autofinancement.

L’impact psychologique du crédit

On ne doit pas sous-estimer l’effet psychologique et disciplinaire du crédit. L’existence d’un prêt à rembourser pousse à une gestion plus efficace, à un choix plus sélectif des locataires, et à une surveillance renforcée de la trésorerie. Cela organise l’investisseur et lui fournit un cadre qui, s’il est bien exploité, se transforme en un instrument de performance à long terme.

Vers de nouveaux emprunts

Un des atouts majeurs de l’investissement immobilier par emprunt est la chance de pouvoir contracter un nouveau crédit après une première transaction fructueuse. Nous entrons donc dans une dynamique d’investissement évolutive, ce qui signifie que chaque projet correctement exécuté prépare le terrain pour le suivant. Ce contrôle maîtrisé des processus est ce qui sépare un acheteur occasionnel d’un investisseur immobilier authentique à long terme.

Emplacement stratégique

Une réalité

Dans le domaine de l’immobilier, un proverbe célèbre résume parfaitement la philosophie d’un investissement réussi :

“Position, position, position”

Ce n’est pas une simple campagne de publicité, mais un fait économique durable.

Qu’importe la valeur d’un bien, son rendement brut théorique ou même son coût abordable : s’il est mal positionné, sa location, revente ou valorisation sera trop difficile.

Essentiel

La localisation est la base de la stratégie patrimoniale.

Elle influe sur la demande de location, le niveau des loyers, la stabilité du rendement et, sur une longue période, le potentiel d’appréciation de la valeur.

Un emplacement stratégique vous préserve des fluctuations économiques, réduit les périodes sans locataire et attire des occupants financièrement stables.

Petites et grandes villes

Quand on évoque un bon emplacement, il ne s’agit pas uniquement de cibler les grandes villes.

Dans certaines situations, des villes petites mais vivantes, des quartiers universitaires ou des pôles d’emploi bien situés peuvent proposer des perspectives très intéressantes.

Il est très important de bien comprendre le marché local : qui pourrait être des locataires potentiels ? Quelle est la moyenne des loyers ? Existe-t-il des initiatives de développement urbain, de nouvelles installations, ou à l’inverse une menace de déclin économique ?

📊 Il est conseillé d’analyser plusieurs indicateurs concrets :

Le taux de vacance locative dans le quartier

La démographie de la commune

La connectivité (transports, autoroutes, gares)

La proximité des services (écoles, hôpitaux, commerces, universités)

La pression locative (plus de demandes que d’offres ?)

Conseil : il est préférable d’opter pour une propriété de qualité moyenne dans un emplacement de choix plutôt qu’une propriété exceptionnelle située dans un quartier dégradé.

L’achat-revente

La stratégie d’achat-revente attire de nombreux investisseurs cherchant une rentabilité instantanée et une constitution rapide de capital dans le domaine immobilier.

Différent de l’approche traditionnelle d’investissement locatif axée sur des revenus réguliers, cette méthode cherche à acquérir un bien, à le valoriser avant de le revendre à un tarif plus élevé dans un laps de temps assez court.

Créer de la valeur

La création de valeur est au centre du modèle.

Cela peut inclure la réalisation de travaux de rénovation, le fractionnement d’un bien en différents lots, l’amélioration de l’esthétique, ou encore le repositionnement sur un marché favorable.

Le concept consiste à acquérir un bien immobilier sous-évalué, généralement dû à son état dégradé, son emplacement mal utilisé ou son absence de valorisation, puis à le revendre à un prix correspondant au marché — voire supérieur — après rénovation.

Lorsqu’elle est correctement maîtrisée, cette stratégie permet de générer d’importantes marges.

Attention aux risques

La stratégie d’achat-revente comporte des risques.

Cela requiert une compréhension approfondie du marché local, un contrôle strict du budget de rénovation et une prévision précise des délais liés à l’administration ou au droit (permis de construire, diagnostics immobiliers, clauses suspensives, etc.).

Un excès de dépenses, un projet mal organisé ou une revente tardive peuvent réduire la rentabilité et même conduire à des pertes.

Il est également nécessaire de considérer l’imposition sur le gain en capital.

Les erreurs à éviter

L’investissement en immobilier est un excellent moyen de constituer un patrimoine, mais il peut également devenir une source d’anxiété, de perte financière ou de désenchantement si certaines erreurs ne sont pas prévues.

❌ Minimiser les coûts et les dépenses

Une des fautes courantes est de se concentrer uniquement sur le coût d’achat et la somme du prêt, tout en sous-estimant les dépenses dissimulées ou mal prévues : frais de copropriété, impôt foncier, maintenance, gestion locative, assurances…

Ces dépenses peuvent empiéter une portion significative de la rentabilité réelle. Il est donc crucial d’établir un budget total réaliste, en ajoutant une réserve pour les aléas.

🧱 Investir sans élaborer une stratégie au préalable

Un bien immobilier, peu importe sa beauté ou son emplacement, n’est pas un bon investissement s’il ne s’inscrit pas dans une stratégie définie : souhaitez-vous créer un cash-flow ? Chercher une valeur ajoutée ? Optimiser votre situation fiscale ?

Il est courant que les débutants commettent l’erreur d’acquérir un bien immobilier « coup de cœur » sans considérer sa rentabilité ou sa capacité à être loué.

📉 Ne pas prendre le temps de réaliser une étude de marché

Certains investisseurs se précipitent vers un bien immobilier simplement parce qu’il paraît « abordable », sans s’attarder à comparer le marché local, à examiner la demande locative, les prix des baux en cours, ou encore à analyser le profil des locataires.

Une propriété qui demeure inoccupée trop longtemps ou qui séduit des profils à risque, c’est ce que vous obtiendrez. Un investisseur avisé consacre du temps à bien comprendre la région, avant de conclure la vente.

⏳ Mauvaise gestion du temps

Que l’on parle de la signature chez le notaire, des travaux, de la location ou de la revente, les délais ont souvent tendance à dépasser les prévisions. Une mauvaise prévision de ceux-ci peut conduire à des déficits de liquidités, des sanctions de crédit ou des problèmes juridiques.

Il est primordial d’établir une planification réaliste, intégrant des marges de flexibilité, plutôt que de tout programmer à la minute près.

💬 Ne pas communiquer avec différents professionnels

L’immobilier n’est pas une activité solitaire. Se lancer dans l’investissement sans l’assistance de professionnels qualifiés (notaire, courtier, artisan, agent immobilier, comptable) peut entraîner des erreurs onéreuses. Il est essentiel d’établir un réseau de confiance, comprenant des personnes qui sont familières avec votre projet et en mesure de vous donner des conseils objectifs.

📑 Négliger ou oublie l’aspect administratif et juridique

Un contrat de location mal formulé, une proposition d’achat vague, une déclaration fiscale partielle, ou un accord pour des travaux sans devis approuvé : tous ces aspects peuvent mener à des conflits ou des impasses. La stricte conformité administrative n’est pas une option. Il est essentiel de garantir que chaque phase du projet est protégée sur le plan légal et correctement consignée.

Le suivi de trésorerie

Un investissement immobilier rentable ne se fonde pas seulement sur l’acquisition ou la qualité du bien : il dépend également – et principalement – d’une gestion stricte de la trésorerie.

Beaucoup d’investisseurs ne réalisent l’importance de ce suivi qu’après avoir subi un déséquilibre, une surprise fiscale défavorable ou des tensions dans le secteur bancaire. Néanmoins, la surveillance de la trésorerie constitue l’instrument de gestion quotidien de votre investissement immobilier.

📈 Pourquoi le suivi est indispensable ?

Le suivi de la trésorerie implique l’enregistrement de toutes les entrées et sorties financières associées à vos placements.

👉 Vous serez en mesure de connaître précisément le coût ou le revenu généré par chaque actif, mois après mois.

👉 Vous pourrez élaborer vos déclarations d’impôt sans stress, étant donné que toutes les informations seront déjà rassemblées.

👉 Si un nouveau projet se présente, vous aurez un dossier robuste à présenter à la banque.

🧾 Quelles données suivre exactement ?

✅ Recettes principales :

Loyers mensuels perçus Revenus accessoires

(indemnités d’assurance, remboursements de charges, etc.)

Revente éventuelle de mobilier ou autre actif

🚫 Dépenses courantes :

Mensualité de crédit Assurances

Charges de copropriété non récupérables

Taxe foncière

Frais de gestion locative Travaux, réparations

Abonnements (internet, électricité si meublé)

Impôts : CFE, impôt sur les revenus locatifs, etc.

🧮 Quels outils utiliser pour bien suivre ?

Bien qu’un tableur Excel de base puisse être suffisant au départ, il existe des options plus automatisées qui peuvent vous faire économiser du temps.

Google Sheets ou Excel Logiciels de gestion

locative comme Rentila, Horiz.io ou Smartloc

Outils de gestion comptable connectés à vos comptes bancaires : comme Indy, Pennylane, ou encore Bankin’.

Parfois, ces instruments vous permettent d’importer automatiquement vos transactions financières et de classer vos dépenses.

Pour garantir la pertinence et la pérennité de votre suivi, voici quelques principes simples mais indispensables :

🏦 Un compte bancaire spécifique pour chaque bien ou entité : cela rend le classement plus aisé et limite les fautes.

💼 Organisez vos documents (factures, contrats, preuves de paiement) en les classant dans un dossier structuré.

📊 Évaluez vos chiffres de manière régulière : au moins tous les trimestres. Ceci vous donne la possibilité de modifier vos loyers, vos charges ou vos projections.

💰 Mettez en place un fonds de secours, qui représente 2 à 3 mois de dépenses, afin de faire face à d’éventuels imprévus.

CONCLUSION

Et maintenant, à vous de jouer !

Bravo 🎉 ! Si vous êtes parvenu jusqu’à ce point, cela signifie que vous prenez en charge votre avenir financier. Vous disposez maintenant d’une compréhension complète des étapes cruciales pour mener à bien votre premier investissement immobilier, en toute connaissance de cause et avec les outils appropriés.

🏡 L’immobilier : l’aventure de votre vie

Investir dans l’immobilier ne se limite pas à l’acquisition d’un bien : c’est également la fondation d’un projet patrimonial, durable et en constante évolution. Il s’agit de mettre l’argent à travailler en votre faveur, de se prémunir contre l’inflation, de créer des revenus additionnels… Et parfois, on peut même développer un intérêt pour la gestion, le travail ou les négociations 🛠💬.

🔍 Avez-vous déjà identifié un emplacement géographique qui vous intéresse ? Un genre de bien ?

📊 Êtes-vous prêt à examiner la rentabilité effective d’un projet et à constituer un dossier bancaire robuste ?

🤝 Qui serait un bon accompagnateur pour vous dans ce projet ?

🚀 Et si c’était à votre tour ?

👉 Visualisez, dans les mois à venir, la signature de votre premier compromis…

👉 Mettre votre propriété en location pour un locataire content…

👉 Recevoir vos premiers loyers et constater que votre crédit se rembourse automatiquement…

Tout commence par une décision.

Pas demain. Pas dans six mois. Aujourd’hui.

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